最高院批復(fù)拯救“爛尾樓業(yè)主”？

2023年4月20日，最高人民法院發(fā)布對河南省高級人民法院《關(guān)于明確房企風(fēng)險(xiǎn)化解中權(quán)利順位問題的請示》的批復(fù)，明確商品房消費(fèi)者的房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)；在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。許多人奔走相告，彈冠相慶，高呼爛尾樓問題有解，購房者獲得超級優(yōu)先權(quán)。還有很多自媒體高呼“爛尾樓業(yè)主有救了”。

商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)20年前即已確立

其實(shí)，關(guān)于商品房消費(fèi)者享有的“超級優(yōu)先權(quán)”，早在20年前高院即已經(jīng)明確。

2002年6月20日，最高人民法院公布對上海市高級人民法院滬高法〔2001〕14號《關(guān)于合同法第286條理解與適用問題的請示》的批復(fù)，其中第二條為“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”，該批復(fù)自2002年6月27日起施行。

并非所有購房者都享有“超級優(yōu)先權(quán)”

2015年5月5日公布并實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十九條金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

2019年11月14日公布的《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》第125-127條對商品房消費(fèi)者的條件進(jìn)行了細(xì)化。

紀(jì)要認(rèn)為， “買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

對于其中“已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十”如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)也不一致。如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

本次批復(fù)中“在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持”，這在以往的規(guī)定中是沒有的。

維權(quán)難度仍然很大

但若認(rèn)為憑該批復(fù)確立購房者的“超級優(yōu)先權(quán)”，就能解決爛尾樓問題，購房者即能順利收房或者拿回購房款，我們認(rèn)為不應(yīng)過分樂觀。因?yàn)閷Ψ菍I(yè)人士來說，操作難度很大。

第一，對于商品房消費(fèi)者，《九民紀(jì)要》確定了嚴(yán)格的認(rèn)定條件；滿足該條件的購房者數(shù)量很少。而且《九民紀(jì)要》并非司法解釋，并不具有法律強(qiáng)制效力，不能作為裁判的依據(jù)進(jìn)行援引。在實(shí)務(wù)中，我們也看到一些案件并未完全遵從《九民紀(jì)要》的觀點(diǎn)進(jìn)行裁判。如，就在提出請示的河南省高院所在的鄭州，基層法院明確表示爛尾樓先由政府處理，裁定駁回起訴。

第二，執(zhí)行。出險(xiǎn)的房企早已將土地使用權(quán)、在建工程等進(jìn)行了抵押，出險(xiǎn)后其財(cái)產(chǎn)也會被不同的法院輪候查封。

雖然對于輪候查封的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行有較為詳細(xì)的規(guī)定，如：

《人民法院辦理執(zhí)行案件規(guī)范》（下稱“《執(zhí)行規(guī)范》”）第三百八十三條規(guī)定，“對被執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)，人民法院非經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)不得處分。執(zhí)行過程中，原則上應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押、凍結(jié)法院負(fù)責(zé)處分查封財(cái)產(chǎn)”。

《執(zhí)行規(guī)范》第三百八十四條規(guī)定，“已進(jìn)入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對查封財(cái)產(chǎn)有順位在先的擔(dān)保物權(quán)、優(yōu)先權(quán)（該債權(quán)以下簡稱優(yōu)先債權(quán)），自首先查封之日起已超過六十日，且首封法院就該查封財(cái)產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣公告或者進(jìn)入變賣程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行”。

《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財(cái)產(chǎn)有關(guān)問題的批復(fù)》（下稱“《批復(fù)》”）第一條規(guī)定，“執(zhí)行過程中，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押、凍結(jié)（以下簡稱查封）法院負(fù)責(zé)處分查封財(cái)產(chǎn)。但已進(jìn)入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對查封財(cái)產(chǎn)有順位在先的擔(dān)保物權(quán)、優(yōu)先權(quán)（該債權(quán)以下簡稱優(yōu)先債權(quán)），自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財(cái)產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣公告或者進(jìn)入變賣程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財(cái)產(chǎn)移送執(zhí)行”。

但實(shí)際操作過的人都知道，執(zhí)行起來是很費(fèi)時費(fèi)力甚至有很多阻礙的。

第三，“爛尾樓”所涉及的問題非常復(fù)雜，其所涉及的房企往往無力完工、無力化債、也無力還款。若房屋不能交付且無實(shí)際交付可能，那么購房者即使勝訴，也會面臨第二步中的執(zhí)行問題。

第四，一些房企窟窿太大，只能破產(chǎn)或者重整。根據(jù)《破產(chǎn)法》等相關(guān)法律及最高院司法解釋的規(guī)定，破產(chǎn)程序中的債權(quán)清償順位的現(xiàn)狀大致如下：
第一順位：優(yōu)先于特別優(yōu)先權(quán)的債權(quán)（最高院司法解釋中所規(guī)定的已支付大部分或全部款項(xiàng)的購房消費(fèi)者的債權(quán)）；
第二順位：規(guī)定在一些特別法中的特別優(yōu)先權(quán)（如工程價(jià)款優(yōu)先債權(quán)）；
第三順位：有擔(dān)保物的債權(quán)；
第四順位：破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)；
第五順位：勞動債權(quán)；
第六順位：個人儲蓄存款的本金和利息、賠償或給付保險(xiǎn)金；
第七順位：稅收債權(quán)及其他社保費(fèi)用；
第八順位：普通債權(quán)。

在重整或清算程序中，享有特別優(yōu)先權(quán)的商品房消費(fèi)者與其他債權(quán)人的利益并非完全一致，有時候甚至存在沖突。