案件爭議焦點(diǎn)：合同約定違約一方賠償總價(jià)款的20%，但違約方因違約所獲得的收益超過20%的，法院是否會(huì)提高違約方的賠償金額？

 

【案件基本事實(shí)】

2020年9月20日，黃某（買受人，乙方）與王某永、丁某萍（賣售人，甲方）簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定乙方向甲方購買系爭房屋，總房價(jià)款485萬元，2021年1月11日前辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。并約定若一方違約，違約金為總房價(jià)款的20%，違約方需額外承擔(dān)守約方所花費(fèi)的訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、律師費(fèi)等。購買方支付定金40萬元。

2021年1月13日，王某永、丁某萍取得系爭房屋產(chǎn)證。

2021年1月16日，王某永、丁某萍向黃某發(fā)送特別告知，希望解除合同，并愿意賠償雙倍定金。

雙方協(xié)商不成，購買方將出售方告上法庭。

【原告訴請(qǐng)】

1．確認(rèn)雙方2020年9月20日簽訂的房屋買賣合同于2021年3月23日解除；

2．判令王某永、丁某萍支付違約金150萬元；

3．判令王某永、丁某萍支付律師費(fèi)20萬元；

4．判令王某永、丁某萍承擔(dān)案件受理費(fèi)、保全費(fèi)、保全擔(dān)保費(fèi)。

【評(píng)估房屋漲價(jià)142萬】

一審法院委托上海XX有限公司對(duì)系爭房屋于2021年3月23日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。2021年6月23日，上海XX有限公司出具滬富估報(bào)（2021）第0256號(hào)估價(jià)報(bào)告，報(bào)告顯示，系爭房屋2021年3月23日的市場(chǎng)價(jià)值為627萬元。

【被告答辯】

王某永、丁某萍認(rèn)可真實(shí)性，但認(rèn)為與本案無關(guān)，且黃某系因限購政策導(dǎo)致喪失購房資格，故限購政策出臺(tái)后即2021年1月21日后黃某不再有主張差價(jià)損失的資格，評(píng)估費(fèi)不同意承擔(dān)。

【一審判決】：賠60萬元

王某永、丁某萍未按約配合辦理網(wǎng)簽及過戶屬于違約，然新政出臺(tái)后，黃某限購，雙方合同無法繼續(xù)履行，故黃某主張雙方就系爭房屋成立的買賣合同關(guān)系于解除通知送達(dá)王某永、丁某萍即第一次庭審2021年3月23日解除具有事實(shí)和法律依據(jù)，予以準(zhǔn)許。合同解除后，黃某依照合同約定及估價(jià)結(jié)果訴請(qǐng)解約違約金150萬元，王某永、丁某萍認(rèn)為違約金過高，要求調(diào)整。法院綜合考慮王某永、丁某萍的違約情況及黃某損失后，酌情將違約金調(diào)整至50萬元。至于律師費(fèi)、保全擔(dān)保費(fèi)的訴請(qǐng)，王某永、丁某萍認(rèn)為過高，法院結(jié)合本案案情，酌情確定由王某永、丁某萍支付10萬元。

【二審判決】：賠134萬

被上訴人提供4份政府文件以及一份中介公司的房源掛牌價(jià)，證明涉案房屋經(jīng)政府調(diào)控后，市場(chǎng)價(jià)一直保持在660萬元，上訴人無損失。

2021年1月21日，上海市住建委等部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，規(guī)定夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起三年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。據(jù)此規(guī)定，上訴人屬于限購對(duì)象。

本案中，雙方在買賣合同中約定2021年1月11日為最后的網(wǎng)簽日，同時(shí)在同日的補(bǔ)充協(xié)議中約定被上訴人產(chǎn)權(quán)證辦理完畢后協(xié)商日期簽署示范文本。后產(chǎn)權(quán)證于2021年1月13日辦出，被上訴人隨即在2021年1月16日發(fā)函解除合同，并愿意承擔(dān)雙倍返還定金之責(zé)，一審根據(jù)案件事實(shí)確認(rèn)被上訴人未按約配合網(wǎng)簽及過戶屬于違約，本院不持異議。

上訴人認(rèn)為其另行購買學(xué)區(qū)房，房價(jià)上漲150萬元，其主張150萬元的違約金并不過高。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)造成對(duì)方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但是不得超過違約一方訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。上訴人主張的房價(jià)上漲的損失主要依據(jù)是案外人何某購買房屋的額外成本支出，一則被上訴人對(duì)于何某與上訴人之間的關(guān)系以及何某買賣合同等資料與本案的關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，二則，每套房屋根據(jù)其面積、戶型、樓層以及裝修程度等因素，即使所處同一小區(qū)，房價(jià)也可能不同，并不具有可比性，故上訴人依據(jù)案外人購房成本的增加認(rèn)定其實(shí)際損失，本院難以采納。經(jīng)鑒定，買賣合同解除時(shí)點(diǎn)涉案房屋已經(jīng)上漲142萬元，雖然被上訴人不予認(rèn)可，但該鑒定系法院委托專業(yè)機(jī)構(gòu)所作，且是針對(duì)涉案房屋，該結(jié)果相對(duì)客觀公正，予以采納。

對(duì)于違約金的調(diào)整，法院應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量。本案中新政出臺(tái)，上訴人被劃入限購范圍，但此節(jié)事實(shí)發(fā)生在被上訴人明確表示不再出售涉案房屋且協(xié)商無果之后，系被上訴人違約而致的后果，限購的責(zé)任不應(yīng)由上訴人承擔(dān)。根據(jù)買賣合同約定，被上訴人違約應(yīng)向上訴人承擔(dān)總房款20％的違約責(zé)任。被上訴人主張違約金過高，請(qǐng)求調(diào)整，考慮到被上訴人的違約情節(jié)、房價(jià)的上漲情況以及本案的其他事實(shí)，本院酌情將違約金調(diào)整為113萬元。至于律師費(fèi)和擔(dān)保費(fèi)，因該部分費(fèi)用系上訴人實(shí)際支出，且雙方買賣合同明確約定由違約方即被上訴人承擔(dān)，被上訴人應(yīng)按實(shí)支付給上訴人。一審酌情調(diào)整的違約金數(shù)額過低，不足以彌補(bǔ)上訴人的損失，本院予以糾正。

二審法院最終判決，被告支付原告違約金113萬元，律師費(fèi)、保全擔(dān)保費(fèi)共計(jì)216,200元。