房屋買賣合同糾紛是指合同的當(dāng)事人因房屋買賣合同的效力、履行、違約責(zé)任的承擔(dān)產(chǎn)生爭(zhēng)議，或者合同以外的利害關(guān)系人對(duì)房屋買賣合同的效力提出異議或要求損害賠償而產(chǎn)生的糾紛。

由于公有住房的政策性比較強(qiáng)，審理以公有住房為標(biāo)的的房屋買賣合同糾紛，與其他一般房屋買賣合同糾紛的審理有較大差異，故基于購(gòu)買公有住房售后產(chǎn)權(quán)而引發(fā)的房屋買賣糾紛庭審不適用本要領(lǐng)。

房屋買賣合同糾紛案件的審理，在庭審的基本要領(lǐng)、庭前準(zhǔn)備、法庭辯論以及調(diào)解階段中需要注意的問題和基本步驟等可參照《房屋租賃合同糾紛庭審要領(lǐng)》內(nèi)容。本要領(lǐng)僅就房屋買賣合同糾紛在法庭調(diào)查階段所需要查明的事實(shí)及注意的事項(xiàng)進(jìn)行歸納。

一、房屋買賣合同糾紛法庭調(diào)查階段的庭審要點(diǎn)

（一）調(diào)查締約基礎(chǔ)情況的庭審要點(diǎn)

在具體審查訟爭(zhēng)房屋買賣合同的內(nèi)容之前，法官應(yīng)首先考慮對(duì)締結(jié)該買賣合同的基礎(chǔ)情況進(jìn)行調(diào)查，這些締約基礎(chǔ)情況主要包括締約人資格（合同主體）、締約時(shí)合同標(biāo)的基本狀況（包括權(quán)屬、質(zhì)量及使用狀況）、締約目的及過程等事項(xiàng)。其目的在于初步把握訟爭(zhēng)合同的效力狀況，適時(shí)對(duì)當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的適當(dāng)性進(jìn)行判斷，并在此基礎(chǔ)上考慮對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行相關(guān)的階段性釋明。此階段的庭審要點(diǎn)，主要應(yīng)把握以下幾個(gè)方面：

1．締約主體情況的調(diào)查要點(diǎn)

（1）合同當(dāng)事人是否具備締約的民事行為能力（應(yīng)注意有無(wú)相應(yīng)的醫(yī)學(xué)證明或法律文書能夠證明），注意法定代理人表示追認(rèn)等意思的補(bǔ)正效果。

（2）締約人與房屋權(quán)利人間的關(guān)系。如系代理關(guān)系，則查明相應(yīng)的授權(quán)范圍，注意表見代理的構(gòu)成；如締約時(shí)并未取得處分權(quán)，則查明權(quán)利人是否予以追認(rèn)或締約人是否取得處分權(quán)等。在締約人與房屋權(quán)利人非同一的場(chǎng)合，特別應(yīng)注意查明受讓人對(duì)上述情況的認(rèn)知情況。

（3）在締約標(biāo)的為農(nóng)村宅基地房屋時(shí)，注意查明買受人是否適格。如是否是該房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員等。

2．合同標(biāo)的基本狀況的調(diào)查要點(diǎn)

在房屋買賣合同糾紛案件中，合同標(biāo)的基本狀況可能隨著合同成立及履行發(fā)生重大變化。由于締約時(shí)合同標(biāo)的基本狀況及當(dāng)事人的認(rèn)知程度對(duì)合同的效力具有獨(dú)立的決定作用，故在查明階段應(yīng)注意審查磋商及合同成立前這一締約時(shí)段的合同標(biāo)的狀況。出于庭審效率的考慮，也可考慮將合同標(biāo)的的當(dāng)前狀況的調(diào)查放在這一階段。

（1）標(biāo)的房屋是否具備流轉(zhuǎn)的資格，并特別注意查明受讓人對(duì)上述情況的認(rèn)知情況。如增量房及存量房均應(yīng)當(dāng)具備的權(quán)屬證明文件，又如標(biāo)的是否為違章建筑或其他具有法律上規(guī)定不能銷售的情形。注意事后取得相應(yīng)流轉(zhuǎn)資格的補(bǔ)正效果。

（2）締約時(shí)標(biāo)的房屋權(quán)利登記狀況、使用狀況、質(zhì)量狀況等。特別應(yīng)注意查明受讓人在締約時(shí)對(duì)上述情況的認(rèn)知情況，尤其在買受人已提出權(quán)利瑕疵抗辯的場(chǎng)合。

（3）注意審查標(biāo)的房屋上是否有他項(xiàng)權(quán)利登記，如預(yù)售登記、抵押登記、司法查封登記等。如確有他項(xiàng)登記，注意查明相關(guān)權(quán)利登記人、登記時(shí)間等情況，并特別注意查明受讓人對(duì)上述情況的認(rèn)知情況。

3．當(dāng)事人締約目的的調(diào)查要點(diǎn)

對(duì)當(dāng)事人購(gòu)房真實(shí)目的的查明，有利于正確把握合同效力狀況。尤其在一些當(dāng)事人并未對(duì)合同效力提出異議的案件中，此節(jié)事實(shí)的固定，對(duì)于法院適用司法干預(yù)原則有效保護(hù)國(guó)家、集體及第三人的合法權(quán)益具有重要作用。

（1）當(dāng)事人締約目的合法性。其重點(diǎn)在于查明是否存在以合法房屋買賣形式掩蓋非法目的的情況，即雙方締約目的并非等價(jià)有償買賣房屋，而是試圖使其他非法行為合法化。如當(dāng)事人以房屋買賣形式洗錢、行賄、沖抵賭債、轉(zhuǎn)移可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)等。

（2）當(dāng)事人是否存在“真意保留”的情形，即雙方買賣房屋并非當(dāng)事人真實(shí)意思。如當(dāng)事人締約僅是以買賣房屋的形式向銀行申請(qǐng)抵押貸款（部分案件當(dāng)事人還能提供所有權(quán)保留的內(nèi)部協(xié)議）。在此情形下，注意查明當(dāng)事人有無(wú)實(shí)際履行合同的意愿及相應(yīng)的履約行為。

（3）當(dāng)事人間對(duì)相互締約目的的認(rèn)知情況，尤其在當(dāng)事人已抗辯標(biāo)的房屋狀況影響其合同目的實(shí)現(xiàn)的場(chǎng)合。如出讓人明知買受人欲購(gòu)商用房屋，為達(dá)成交易而故意將住宅用房虛假陳述為商住兩用。

（二）調(diào)查合同內(nèi)容及履行情況的庭審要點(diǎn)

1．合同內(nèi)容的調(diào)查要點(diǎn)

（1）書面約定的合同內(nèi)容。主要指由合同書、往來(lái)函件等書面形式記載的合同內(nèi)容，包括買賣標(biāo)的物的位置、面積、結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施設(shè)備狀況、房款、支付方式及期限、房屋交付方式及期限等。在當(dāng)事人就同一房屋買賣簽訂數(shù)份內(nèi)容不盡一致的書面合同的場(chǎng)合，注意審查當(dāng)事人實(shí)施上述行為的目的，來(lái)確定合同權(quán)利義務(wù)的確切構(gòu)成。如：對(duì)于先后簽訂的數(shù)份合同，就同一事由存在相異約定的，一般應(yīng)以最后的合同約定內(nèi)容為準(zhǔn)。又如：雙方為規(guī)避納稅、超額貸款等故意簽訂“陰陽(yáng)”合同，確切的標(biāo)的價(jià)金應(yīng)以雙方合意的真實(shí)價(jià)格為準(zhǔn)。

（2）以實(shí)際履約行為為表征的合同內(nèi)容。對(duì)于并未由當(dāng)事人書面約定，或在合同履行中由雙方合意變更、但未另行形成書面記載的合同內(nèi)容，主要可通過查明當(dāng)事人的實(shí)際履約情況來(lái)推定。特別在履約行為悖于書面約定時(shí)，法官應(yīng)注意查明雙方對(duì)原合同條款、履行行為及其法律后果的認(rèn)識(shí)程度。

（3）銷售廣告對(duì)合同內(nèi)容的影響。根據(jù)《合同法》第15條第1款規(guī)定，商業(yè)廣告原則上視為一種要約邀請(qǐng)，因此一般情況下未訂入合同中的銷售廣告內(nèi)容不能作為合同內(nèi)容看待。但最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋第3條規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出讓人就商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房房屋買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

對(duì)于當(dāng)事人主張銷售廣告應(yīng)成為合同內(nèi)容的場(chǎng)合，應(yīng)注意審查：A、銷售廣告中所作的說(shuō)明和允諾是否針對(duì)商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，包括房屋本身的位置、朝向、戶型、結(jié)構(gòu)、空間尺寸、設(shè)備安裝的數(shù)量、品牌，住宅小區(qū)的規(guī)劃、配套設(shè)施等；對(duì)于開發(fā)范圍以外的描述，查明是否屬于銷售主體控制范圍及買受人的鑒別能力。B、銷售廣告所作的說(shuō)明和允諾應(yīng)具體確定，即有明確的、可履行的客觀標(biāo)準(zhǔn)，而非如“豪華”、“具無(wú)限升值潛力”等主觀的描述。C、對(duì)商品房房屋買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定是否有重大影響。即廣告內(nèi)容不僅對(duì)購(gòu)房人具有重大的心理誘惑，對(duì)房屋買賣合同的訂立產(chǎn)生重要影響，而且屬于房屋價(jià)格的構(gòu)成要件，如優(yōu)惠購(gòu)買的折扣、隨房贈(zèng)送的附屬設(shè)施、房屋的質(zhì)量、環(huán)境和設(shè)備品牌的說(shuō)明和允諾等。

2．履約情況的調(diào)查要點(diǎn)

在這一階段，應(yīng)注意結(jié)合當(dāng)事人訴請(qǐng)以及合同內(nèi)容展開具體審查。

（1）雙方當(dāng)事人實(shí)際履行合同的狀況，如房屋是否交付，產(chǎn)權(quán)是否變更登記，房款是否交付，目前房屋居住情況等；

（2）在合同未履行或未完全履行的場(chǎng)合，注意查明妨礙履行的原因及其歸責(zé)。此階段應(yīng)結(jié)合通過實(shí)際履約行為等表征的合同內(nèi)容的查明，注意區(qū)別合意變更與違約。如雙方合同訂立后是否基于履約中發(fā)生的實(shí)際情況，對(duì)原房屋買賣合同的價(jià)款、支付方式、履行期限等條款作了變更，或雙方已用補(bǔ)充協(xié)議、單方承諾、接受履行等形式對(duì)合同內(nèi)容作了重新約定。

（三）調(diào)查責(zé)任成立及范圍的庭審要點(diǎn)

1．無(wú)效合同場(chǎng)合下的責(zé)任的調(diào)查要點(diǎn)

涉及無(wú)效合同責(zé)任的案件主要包括訟爭(zhēng)涉及法定的合同無(wú)效情形、或具有法定的可撤銷情形且當(dāng)事人主張撤銷權(quán)等案件。其調(diào)查要點(diǎn)主要包括兩方面：其一是成立合同無(wú)效責(zé)任的要件事實(shí)，主要包括合同無(wú)效情形（事由）、行為人過錯(cuò)、過錯(cuò)行為與無(wú)效后果間的因果關(guān)系等；其二是合同無(wú)效責(zé)任范圍的要件事實(shí)，主要包括責(zé)任內(nèi)容及其承擔(dān)方式等。

（1）認(rèn)定合同無(wú)效的調(diào)查要點(diǎn)

A、可直接認(rèn)定合同無(wú)效的情形（事由）

a、構(gòu)成《合同法》第52條規(guī)定的情形。如房屋出讓人以“名為買賣房屋、實(shí)為套取銀行貸款”為由主張確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效；又如房屋出讓人以買受人為中介公司工作人員或拍賣公司工作人員，違反法律禁止買賣房屋或禁止參與競(jìng)拍的規(guī)定為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

b、構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。如：房屋權(quán)利人或買受人以出讓人未經(jīng)房屋權(quán)利人同意或追認(rèn)而出售房屋為由，主張房屋買賣合同無(wú)效等。

B、在當(dāng)事人可主張撤銷合同的場(chǎng)合，可導(dǎo)致合同無(wú)效的情形（事由）

a、如當(dāng)事人主張因重大誤解而訂立房屋買賣合同的，法官應(yīng)審查行為人是否對(duì)行為的性質(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、房屋的性質(zhì)、質(zhì)量、面積、房款等產(chǎn)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與行為人的意思相悖，并造成其重大損失；

b、如當(dāng)事人主張訂立房屋買賣合同顯失公平的，法官應(yīng)審查一方當(dāng)事人是否利用優(yōu)勢(shì)或者利用對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方所簽訂的房屋買賣合同在房款、面積、交付、違約責(zé)任等方面明顯違反公平、等價(jià)有償原則；

c、如當(dāng)事人主張系在對(duì)方當(dāng)事人脅迫下簽訂合同的，法官應(yīng)審查一方當(dāng)事人是否有以給公民及其親友的生命健康、榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等造成損害，或者以給法人的榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等造成損害為要挾，迫使對(duì)方違背真實(shí)意思而簽訂合同的情節(jié)；

d、如當(dāng)事人主張因受到對(duì)方當(dāng)事人欺詐而簽訂合同的，法官應(yīng)審查一方當(dāng)事人是否有故意告知對(duì)方關(guān)于房屋權(quán)屬、房屋面積、房?jī)r(jià)、實(shí)際居住情況等虛假情況，或者故意隱瞞房屋質(zhì)量重大瑕疵、房屋產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議等真實(shí)情況，誘使對(duì)方作出錯(cuò)誤意思表示而簽訂合同的情節(jié)；

e、如當(dāng)事人主張對(duì)方當(dāng)事人乘人之危而簽訂合同的，法官應(yīng)審查一方當(dāng)事人是否有乘對(duì)方處于急需錢款等危難之機(jī)，為牟取不正當(dāng)利益，迫使對(duì)方違背真實(shí)意思而簽訂合同，嚴(yán)重?fù)p害對(duì)方利益的情節(jié)；

f、如債權(quán)人主張因債務(wù)人的行為侵害其債權(quán)而請(qǐng)求撤銷房屋買賣合同的，法官應(yīng)審查債務(wù)人是否有無(wú)償轉(zhuǎn)讓房屋、以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋或者不實(shí)際履行房屋買賣合同等對(duì)債權(quán)人造成損害的行為。需要注意的是，在沒有上述情形的情況下，法官還應(yīng)審查受讓人是否善意受讓房屋；

C、行為人過錯(cuò)。合同無(wú)效責(zé)任實(shí)行過錯(cuò)歸責(zé)原則，故締約人行為時(shí)的主觀心理狀態(tài)對(duì)合同無(wú)效責(zé)任的成立與否具有決定作用。然而，主觀心理狀態(tài)是無(wú)法客觀重現(xiàn)的，因此法官只能通過認(rèn)定一些可以間接體現(xiàn)（表征）過錯(cuò)的案件行為，通過法律推理活動(dòng)認(rèn)定行為人是否具有過錯(cuò)。在房屋買賣合同糾紛案件中，可以通過對(duì)以下事實(shí)的審查，判斷行為人的過錯(cuò)：

a、締約時(shí)，出讓人是否故意提供房屋的虛假信息（如偽造房地產(chǎn)權(quán)證）以及故意隱瞞房屋真實(shí)信息（如房屋系違章建筑），買受人對(duì)上述狀況的認(rèn)知能力。

b、買受人是否明知出讓人已將房屋出售而仍與出讓人簽訂房屋買賣合同。

c、無(wú)權(quán)處分人是否告知買受人權(quán)利瑕疵，以及權(quán)利人事后未追認(rèn)的原因，買受人對(duì)上述狀況的認(rèn)知能力。

d、房屋買賣雙方對(duì)買賣行為違反法律禁止性規(guī)定是否明知或應(yīng)當(dāng)知道。

（2）無(wú)效合同責(zé)任范圍的調(diào)查要點(diǎn)

如果經(jīng)過法庭調(diào)查，初步認(rèn)定合同具有無(wú)效的情形，則法官應(yīng)根據(jù)原告不同的訴訟請(qǐng)求，向原告進(jìn)行釋明：對(duì)于原告主張合同無(wú)效的，可以考慮要求原告明確訴請(qǐng)，如果主張成立是否需要法院對(duì)合同無(wú)效的后果一并予以處理以及處理范圍；對(duì)于原告主張繼續(xù)履行合同、解除合同或要求撤銷合同的，應(yīng)當(dāng)在向原告釋明法律規(guī)定后告知原告可變更訴訟請(qǐng)求。

應(yīng)注意不輕易認(rèn)定合同無(wú)效。為保障交易的穩(wěn)定性，在處理相關(guān)“無(wú)效”案件時(shí)，應(yīng)本著“有效為主，無(wú)效為輔”的原則。特別在處理房屋、房款已經(jīng)實(shí)際交付，回復(fù)買賣行為之前的情形無(wú)法執(zhí)行或難以執(zhí)行的，不宜輕易判定房屋買賣合同無(wú)效。對(duì)此類案件，要考慮向當(dāng)事人釋明相關(guān)的法律規(guī)定，引導(dǎo)其變更訴訟請(qǐng)求。

此外，在審理簽訂房屋買賣合同為部分產(chǎn)權(quán)人，其他產(chǎn)權(quán)人主張合同無(wú)效的案件時(shí)，如產(chǎn)權(quán)人之間為父、母子或夫妻等近親屬關(guān)系的，對(duì)合同無(wú)效證明標(biāo)準(zhǔn)的掌握較其他案件要更高，在庭審中可從房屋實(shí)際居住使用、合同訂立過程及履行情況、是否辦妥權(quán)證等方面進(jìn)行審查。

（3）同住人權(quán)利保護(hù)問題

正確處理產(chǎn)權(quán)房同住成員主張房屋買賣合同無(wú)效的案件。房屋權(quán)利人個(gè)人所購(gòu)房屋，配偶或者其他因婚姻、親屬關(guān)系形成了同住事實(shí)的親屬，房屋所有權(quán)人有義務(wù)保障這些共同居住人的居住權(quán)益，但這種義務(wù)并不能限制房屋所有人對(duì)房屋的處分權(quán)。因此，在該種情形下，法院不能輕易判定房屋買賣合同無(wú)效。

（4）存在“真意保留”情形的處理

在此情形下，應(yīng)區(qū)分當(dāng)事人行為對(duì)內(nèi)、對(duì)外效力。對(duì)內(nèi)效力為，因房屋買賣并非當(dāng)事人真實(shí)意思，且司法實(shí)踐中一般能查明當(dāng)事人并無(wú)實(shí)際履行合同的意思表示和行為（有些案件當(dāng)事人還能提供所有權(quán)保留的內(nèi)部協(xié)議），故一般應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無(wú)效；對(duì)外效力為，因雙方對(duì)“真意保留”均是明知的，該行為效果不能對(duì)抗善意第三人，故在借貸一方當(dāng)事人意思表示真實(shí)且屬善意的情況下，抵押合同一般應(yīng)認(rèn)定有效，在貸款本息未結(jié)清前，房屋仍需作為抵押借款合同的擔(dān)保物。

2．合同有效場(chǎng)合下的責(zé)任調(diào)查要點(diǎn)

（1）合同解除場(chǎng)合的調(diào)查要點(diǎn)

A、合同可以解除的情形

對(duì)當(dāng)事人主張解除房屋買賣合同的，應(yīng)遵循有約定從約定，無(wú)約定從法定的原則。

在審理中，應(yīng)當(dāng)注意審查有無(wú)下列法定解除情形：a、房屋在客觀上已經(jīng)不存在。如房屋因拆遷等事由已經(jīng)滅失。b、房屋產(chǎn)權(quán)已登記至他人名下，房屋買受人明確表示不再履行房屋買賣合同。c、因國(guó)家政策的變更，致使合同無(wú)法繼續(xù)履行。如因銀行不再辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)而致使買受人無(wú)法交付房款。d、當(dāng)事人一方遲延履行房屋買賣合同的主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行。如出讓人超過合同約定的期限后在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋或不協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)；又如，買受人超過合同約定的付款期限，經(jīng)催告仍拒不交付房款。e、在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，而判決強(qiáng)制履行可能難以執(zhí)行或可能形成執(zhí)行僵局。如買受人表示不再購(gòu)買房屋，出讓人表示不再出讓房屋等。

B、對(duì)合同解除的處理時(shí)需要注意的問題

a、當(dāng)事人在訴訟中可合意解除房屋買賣合同，此時(shí)應(yīng)以當(dāng)事人意思表示為準(zhǔn)，而不論合同解除條件是否已具備；

b、在房屋買賣合同雙方已經(jīng)履行了絕大部分義務(wù)的情況下，如一方當(dāng)事人因?qū)Ψ疆?dāng)事人微小的履行瑕疵行使合同解除權(quán)的，應(yīng)查明該方當(dāng)事人是否具有惡意促使解除條件成立等情形，盡量判決合同繼續(xù)履行；

c、如果客觀上合同無(wú)法實(shí)際履行、不能強(qiáng)制履行或者強(qiáng)制履行的后果將會(huì)造成執(zhí)行僵局或執(zhí)行成本過高，則應(yīng)當(dāng)向不同意解除合同的當(dāng)事人釋明，引導(dǎo)其主張違約責(zé)任。

d、對(duì)于原告主張解除合同的，應(yīng)詢問原告，如果主張成立是否需要法院對(duì)合同解除的后果一并予以處理以及處理范圍。

（2）對(duì)要求繼續(xù)履行合同應(yīng)注意的問題

A、審查訴請(qǐng)。對(duì)于要求繼續(xù)履行的訴請(qǐng)，如果原告僅要求繼續(xù)履行合同，而不要求對(duì)方承擔(dān)違約賠償?shù)?，法官除要求原告明確合同繼續(xù)履行的具體內(nèi)容外，還應(yīng)當(dāng)審查是否存在我國(guó)《合同法》第110條所規(guī)定的法律或事實(shí)上無(wú)法履行或不宜強(qiáng)制履行，以及履行內(nèi)容是否屬于法院主管（例如要求對(duì)方當(dāng)事人按照合同約定遷移戶籍）等情況。若存在上述情況，法官應(yīng)當(dāng)向原告釋明，引導(dǎo)原告主張違約金或賠償損失；如原告堅(jiān)持己見，法官應(yīng)依法做出相應(yīng)的處理。

B、注意當(dāng)事人是否有合法的免責(zé)事由。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，合同當(dāng)事人享有同時(shí)履行抗辯權(quán)、后履行抗辯權(quán)及不安抗辯權(quán)。庭審時(shí)，如當(dāng)事人提出上述抗辯權(quán)，應(yīng)根據(jù)上述抗辯權(quán)的發(fā)生條件著重審查相關(guān)事實(shí)。另，不可抗力也是合法的免除違約責(zé)任的事由。

C、標(biāo)的房屋尚屬期房的場(chǎng)合，當(dāng)事人要求變更登記的，注意正確理解上海市目前“期房限轉(zhuǎn)”的地方性規(guī)定。根據(jù)該規(guī)定，當(dāng)事人在取得房屋所有權(quán)之前的再轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門不予辦理登記。該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無(wú)法實(shí)際取得房屋的風(fēng)險(xiǎn)，但并不因此影響房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力。

（3）對(duì)違約責(zé)任的認(rèn)定及需要注意的情形

A、查明合同違約責(zé)任的歸責(zé)。合同違約責(zé)任的認(rèn)定主要查明導(dǎo)致房屋買賣合同履行受阻的原因以及有無(wú)相關(guān)合同的約定，以確定雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。特別需要查明：a、查明導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行或不能完全履行，并導(dǎo)致合同目的完全不能實(shí)現(xiàn)的事實(shí)及責(zé)任歸屬約定（根本性違約）。b、查明導(dǎo)致房屋買賣合同不能完全履行、履行遲延或履行不適當(dāng)，但尚不致導(dǎo)致合同根本目的不能實(shí)現(xiàn)的事實(shí)及責(zé)任歸屬約定（一般性違約）。c、查明房屋買賣合同履行中雙方是否按照誠(chéng)實(shí)信用原則履行合同附隨義務(wù)的事實(shí)及責(zé)任歸屬。

如：受讓人以房屋質(zhì)量瑕疵為由要求出讓人承擔(dān)違約責(zé)任的場(chǎng)合，可以從以下幾個(gè)方面予以把握：a、對(duì)于房屋質(zhì)量屬于表面瑕疵的，如果出讓人在訂立合同時(shí)已如實(shí)告知，或買受人明知或應(yīng)當(dāng)明知，則出讓人無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任。b、如果出讓人故意隱瞞房屋質(zhì)量瑕疵（如將瑕疵處遮掩），則出讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。c、對(duì)于房屋質(zhì)量屬于隱蔽瑕疵的，若沒有證據(jù)表明出讓人知曉的，出讓人一般不承擔(dān)賠償責(zé)任，但買受人可以以所有人的身份，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

B、在當(dāng)事人主張要求給付違約金或賠償損失的場(chǎng)合，法官應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人明確該費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)及計(jì)算方式（如本金、計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、起始日、結(jié)束日等），并引導(dǎo)被告針對(duì)計(jì)算依據(jù)及計(jì)算方式全面進(jìn)行抗辯。如違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，法院可予調(diào)整。

C、關(guān)于違約金的訴訟時(shí)效起算。根據(jù)目前本市法院的一般處理原則，認(rèn)為違約行為一經(jīng)發(fā)生，其侵害債權(quán)人合法權(quán)益的事實(shí)即已確定，而違約金無(wú)論按日計(jì)算還是按月計(jì)算，都只是對(duì)如何確定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)或計(jì)算方式的約定，并不是因?yàn)橛羞@種約定而重新產(chǎn)生了新的債務(wù)。違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)從債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道違約行為發(fā)生之日計(jì)算。因此，在審理對(duì)主張違約金是否超過訴訟時(shí)效的案件時(shí)，對(duì)債權(quán)人何時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道違約行為應(yīng)予重點(diǎn)審查。

二、涉及房屋買賣合同糾紛案件的其他糾紛處理

（一）買受人直接主張確權(quán)糾紛的相關(guān)問題

由于在買賣合同履行過程中，雙方存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買受人只能依據(jù)合同約定，要求出賣人履行合同義務(wù)，包括將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人。但是買受人不能依據(jù)買賣合同而直接取得標(biāo)的物的所有權(quán)。因此，對(duì)出賣人不履行產(chǎn)權(quán)過戶義務(wù)的，買受人不能直接要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有，只能按照合同約定要求出賣人履行協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。故在買受人主張確權(quán)的情況下，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明法律關(guān)系，告知其可以變更訴訟請(qǐng)求。

（二）基于拍賣關(guān)系而產(chǎn)生的房屋買賣合同糾紛的相關(guān)問題

拍賣，是指由專營(yíng)拍賣業(yè)務(wù)的拍賣行接受貨主的委托，在一定的時(shí)間與地點(diǎn)，按照一定的章程和規(guī)則，通過公開叫價(jià)競(jìng)購(gòu)的方法，將特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的現(xiàn)貨買賣方式。在審理相關(guān)房屋買賣合同糾紛時(shí)，應(yīng)注意：

1．在法律適用方面。依照特別法優(yōu)先于普通法的法律適用原則，法官應(yīng)優(yōu)先適用《拍賣法》的相關(guān)規(guī)定，只有《拍賣法》沒有規(guī)定的情況下，才可以適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定；

2．拍賣效力的認(rèn)定。A、《拍賣法》規(guī)定禁止拍賣的物品不得拍賣，因此法律規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓或限制轉(zhuǎn)讓的房屋，如未依法履行相關(guān)手續(xù)而進(jìn)行拍賣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效；B、《拍賣法》規(guī)定，拍賣人應(yīng)當(dāng)是依照《拍賣法》和《公司法》設(shè)立的從事拍賣活動(dòng)的企業(yè)法人，但如果基于拍賣而訂立的房屋買賣合同沒有其他無(wú)效事由，僅拍賣人主體資格存在問題的，從保護(hù)交易安全的角度，仍應(yīng)確認(rèn)有效，對(duì)拍賣人的問題應(yīng)通過行政處罰的途徑予以解決。在審理有關(guān)通過拍賣獲得房屋所有權(quán)的案件中，對(duì)拍賣人的主體資格、買受人的身份情況以及拍賣人是否盡到善意管理人的義務(wù)等都要一一進(jìn)行審查。

3．拍賣與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)調(diào)問題。我國(guó)民法中承認(rèn)的與房屋有關(guān)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要有：承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、承典人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。為保護(hù)法定優(yōu)先權(quán)人的先買權(quán)，拍賣人應(yīng)當(dāng)在其將房屋交付拍賣前的合理期限內(nèi)通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在拍賣人確定的合理期限內(nèi)主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，逾期不主張的，視為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，拍賣人可以不通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人參加競(jìng)拍。其次，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，拍賣人應(yīng)當(dāng)通知其參加競(jìng)拍，只要優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人出價(jià)不低于其他競(jìng)拍者，則應(yīng)由優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人拍得房屋。審理中，法官應(yīng)根據(jù)上述原則對(duì)相關(guān)事實(shí)進(jìn)行審查，并以此確定房屋買賣合同效力。

（三）預(yù)約合同糾紛的相關(guān)問題

1．區(qū)分預(yù)約合同和本約合同。根據(jù)房屋買賣合同有無(wú)正式簽訂，可以將買賣合同分為預(yù)約合同和本約合同。本約即正式合同，當(dāng)事人可直接據(jù)此要求相對(duì)方履行約定義務(wù)，而預(yù)約是指談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性本約合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約所指向的履行標(biāo)的為雙方訂立本約的行為，一般包含將來(lái)訂立本約的基本條件和基本內(nèi)容。審判實(shí)踐中，一般表現(xiàn)為商品房預(yù)售的認(rèn)購(gòu)書、意向書、承諾書等形式。預(yù)約合同還可分為以訂立合同為目的的簽約預(yù)約和以促使合同生效為目的的生效預(yù)約。庭審中應(yīng)當(dāng)注意根據(jù)合同約定的內(nèi)容綜合判定合同的性質(zhì)，而不能僅從形式或名稱上進(jìn)行判斷。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房房屋買賣合同的主要內(nèi)容，并且出讓人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，應(yīng)認(rèn)定名為預(yù)約實(shí)為本約。審查中，應(yīng)注意“預(yù)約”中至少應(yīng)包括商品房房屋買賣合同的必備條款，即買賣雙方的名稱、商品房的基本狀況、商品房的價(jià)款、付款方式及時(shí)間、商品房的交付使用條件及時(shí)間等。

2．查明相關(guān)事實(shí)、確定違約責(zé)任。法官應(yīng)審查預(yù)約合同履行中是否具有不可抗力（如地震、火災(zāi)等導(dǎo)致房屋滅失）以及情勢(shì)變更情形（如開發(fā)項(xiàng)目因政府政策變動(dòng)導(dǎo)致取消、緩建等），如無(wú)上述情形，則應(yīng)結(jié)合房屋漲跌情況及雙方其他履行情況查明因何方當(dāng)事人原因?qū)е律唐贩糠课葙I賣合同未能訂立。

預(yù)約合同違約責(zé)任的確定一般應(yīng)按照有約定從約定，無(wú)約定從法定的原則確定。如果雙方預(yù)約合同約定有定金、違約金的，則按照定金罰則或合同約定的違約金進(jìn)行處理。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，導(dǎo)致商品房房屋買賣合同未能訂立的，出讓人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人；如果雙方預(yù)約合同中無(wú)相應(yīng)約定，則違約方應(yīng)賠償對(duì)方損失。該損失一般為預(yù)約合同中約定價(jià)格與雙方約定簽訂本約日的房屋市場(chǎng)價(jià)格之差額。審理中，法官應(yīng)結(jié)合守約方的請(qǐng)求，查明違約方違約行為確定之日、審理中房屋的漲跌情況、守約方付款情況（包括是否及時(shí)支付、付款數(shù)額大?。?、違約方違約的惡意程度及其預(yù)見損失范圍、雙方是否采取必要措施防止損失擴(kuò)大等情節(jié)，酌情確定違約方的賠償數(shù)額。

另外，審判實(shí)踐中還存在當(dāng)事人已經(jīng)約定違約定金，是否還能主張賠償損失的爭(zhēng)議，對(duì)此，傾向認(rèn)為，如違約定金不足以制裁違約方，彌補(bǔ)守約方損失的，應(yīng)當(dāng)允許守約方就違約定金賠償?shù)牟蛔悴糠种鲝垯?quán)利。

（四）涉及共有房屋處分糾紛的相關(guān)問題

1．查明相關(guān)事實(shí)

（1）審查房屋權(quán)屬登記情況，包括：房屋是否經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記；不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利人是否與出讓人一致；利害關(guān)系人訴訟前是否就房地產(chǎn)登記提出過異議申請(qǐng)；

（2）審查當(dāng)事人的主觀狀況，包括：買受人是否善意；出讓人是否告知其他共有人出賣房屋的事實(shí)；其他共有人對(duì)房屋出售是否知曉或應(yīng)當(dāng)知曉，事后是否追認(rèn)；是否有證據(jù)表明其他共有人應(yīng)當(dāng)知曉房屋出售的事實(shí)，但基于房屋上漲等因素惡意反悔；

（3）審查房屋買賣實(shí)際履行情況，包括：房屋產(chǎn)權(quán)是否已變更至買受人名下；買受人是否已實(shí)際占有房屋；房款是否實(shí)際交付。

2．基本處理原則

基于以上事實(shí)的審查，如果房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅為出讓人一人，除非有證據(jù)證明買受人與出讓人惡意串通，損害其他共有人的利益外，基于產(chǎn)權(quán)登記的公示、公信原則，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效；如果房屋出售時(shí)，權(quán)利登記為數(shù)人，基于部分共有人不得擅自處分共有物的法律規(guī)定，一般應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，但買受人有理由相信出讓人有代理權(quán)，符合表見代理的構(gòu)成要件，應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。需注意的是，如果查明房屋已經(jīng)交付買受人使用且產(chǎn)權(quán)已變更至買受人名下等，應(yīng)盡量維持合同的效力，告知主張房屋買賣合同無(wú)效的其他共有產(chǎn)權(quán)人可以改變?cè)V訟請(qǐng)求或另行訴訟，主張?zhí)幏秩擞枰再r償。

（五）房屋買賣合同糾紛相關(guān)聯(lián)案件的統(tǒng)一協(xié)調(diào)問題

由于房屋買賣合同糾紛案件的致訟原因比較復(fù)雜，在實(shí)踐中基于同一事實(shí)往往有多種糾紛產(chǎn)生，因此在審理房屋買賣合同糾紛案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意有無(wú)關(guān)聯(lián)案件，在做實(shí)體處理時(shí)應(yīng)當(dāng)與關(guān)聯(lián)案件相協(xié)調(diào)。

1．與房屋遷讓案件的協(xié)調(diào)。如果買受人訴至法院要求出讓人或者實(shí)際居住人遷讓，而出讓人、前一手房屋買賣合同的出讓人或?qū)嶋H居住人要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效的，由于對(duì)買受人取得房屋所有權(quán)所依賴的基礎(chǔ)法律關(guān)系的有效性尚有待于審查，在相關(guān)當(dāng)事人已提起合同無(wú)效訴訟后，應(yīng)當(dāng)裁定中止房屋遷讓案的審理。

2．與借款合同糾紛案件的協(xié)調(diào)。在實(shí)踐中，一些要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的原告之所以訴至法院，往往是因?yàn)閭鶛?quán)人主張歸還借款并要求行使房屋抵押權(quán)。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)審查相關(guān)借款合同糾紛案件有無(wú)判決，判決結(jié)果如何。以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

三、案例評(píng)析

案例一

【案情概要】

原告楊某

被告某房產(chǎn)公司

原告訴請(qǐng)：要求被告向原告按總房?jī)r(jià)款的1%支付違約金。

事實(shí)與理由：

2002年10月30日原告楊某與被告某房產(chǎn)公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定原告向被告購(gòu)買本市西藏北路1303弄4號(hào)905室商品房一套，總房?jī)r(jià)款605622元。被告應(yīng)于2003年12月31日前交房。合同第九條明確，被告不得擅自變更已經(jīng)與原告約定的小區(qū)平面布局，確需變更的應(yīng)當(dāng)征得原告的書面同意。被告未征得原告同意變更小區(qū)的平面布局，原告有權(quán)要求被告恢復(fù)，如不能恢復(fù)的，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付總房?jī)r(jià)款的1%違約金。此后，原告按約定履行了支付全部購(gòu)房款的義務(wù)。2003年12月下旬，雙方辦理了入住手續(xù)。但原告發(fā)現(xiàn)被告交付房屋的小區(qū)平面布局與合同約定的不一致。其中，預(yù)售合同所附平面圖顯示，小區(qū)東南角有一塊綠地，該綠地處于小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，但交房時(shí)，小區(qū)東南角上的房屋仍未被動(dòng)遷，綠地尚未成形。此外，小區(qū)1號(hào)樓南面的消防通道兼人行出口及小區(qū)內(nèi)的綠化與合同約定的均不一致。2004年4月18日，雙方簽訂《房屋交接書》，明確該房屋的總房?jī)r(jià)款為605622元，原告已全部付清。

【庭審要領(lǐng)】

（一）庭前準(zhǔn)備階段

確定系爭(zhēng)商品房位于本區(qū)管轄范圍內(nèi)，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地管轄原則；確定原被告為商品房預(yù)售合同的相對(duì)方，無(wú)需追加其他當(dāng)事人；確定本案不需要進(jìn)行鑒定評(píng)估；由于證據(jù)較多，提前送達(dá)證據(jù)給雙方當(dāng)事人并適時(shí)組織證據(jù)交換；由于原告的訴訟請(qǐng)求的理由主要是被告擅自改變小區(qū)平面布局，故還應(yīng)當(dāng)在該階段組織雙方當(dāng)事人查看現(xiàn)場(chǎng)。

（二）法庭審理階段

1、核對(duì)原被告身份情況和委托代理情況；

2、明確原告的訴訟請(qǐng)求及原被告的訴、辯主張。固定原告主張違約金的計(jì)算方法和訴因以及被告的主要抗辯意見；

3、調(diào)查與案件有關(guān)的下列情況：

（1）原被告簽訂的商品房預(yù)售合同是否有違反法律禁止性規(guī)定等可能致使合同無(wú)效的情形；

（2）查明原被告簽訂的商品房預(yù)售合同（包括附件）中有關(guān)交房時(shí)間、小區(qū)平面布局以及對(duì)被告擅自改變小區(qū)平面布局所應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的約定；

（3）查明原告是否已支付全額房款、被告是否實(shí)際已經(jīng)交房、現(xiàn)有的小區(qū)平面布局與合同約定布局是否有不同之處，如有不同，則查明改變布局的原因；

4、歸納案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)并組織雙方進(jìn)行法庭辯論：被告因調(diào)整小區(qū)規(guī)劃，將預(yù)售合同中所涉小區(qū)綠地劃出小區(qū)范圍，并由案外人進(jìn)行建設(shè)的理由是否可以免除被告承擔(dān)擅自改變小區(qū)平面布局的違約責(zé)任。

（三）調(diào)解階段

在該階段，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法庭調(diào)查查明的事實(shí)，在明確被告方確屬違約的情況下，組織當(dāng)事人進(jìn)行調(diào)解。

案例二

【案情概要】

原告何某某

被告王某某

原告訴請(qǐng)：要求確認(rèn)原、被告簽訂的房地產(chǎn)房屋買賣合同有效，并要求被告立即協(xié)助辦理系爭(zhēng)房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

事實(shí)與理由：

系爭(zhēng)房房地產(chǎn)權(quán)證載明的權(quán)利人為被告。2004年10月1日，被告與案外人趙某簽訂一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定：被告將系爭(zhēng)房以20.3萬(wàn)元（含稅、送煤氣、維修基金、有線、空調(diào)、淋浴、固定設(shè)施）轉(zhuǎn)讓給趙某。雙方就房屋轉(zhuǎn)讓的其他權(quán)利義務(wù)做了約定。簽約當(dāng)天，趙某給付被告定金2萬(wàn)元，被告將系爭(zhēng)房房地產(chǎn)權(quán)證原件及本人身份證復(fù)印件交給趙某。同年11月24日，趙某與原告簽訂一份《協(xié)議》，約定：趙某現(xiàn)將被告閘北區(qū)汾西路815弄17號(hào)503室房委托出售介紹給原告，房?jī)r(jià)為20.3萬(wàn)元。雙方就其他權(quán)利義務(wù)做了約定。2004年11月24日被告收到房款4萬(wàn)元。2004年11月25日，原告的表妹張某受原告之托攜款陪同被告前往銀行，張某付款110650元為被告還清了系爭(zhēng)房的銀行貸款。被告則出具兩張收條，表示收到趙某購(gòu)買系爭(zhēng)房的首付款4萬(wàn)元、預(yù)付款110650元。2004年12月12日，原告、被告及趙某到閘北區(qū)房地產(chǎn)交易中心，趙某要求被告辦理將系爭(zhēng)房轉(zhuǎn)讓給原告的過戶手續(xù)，因被告稱身份證未帶致當(dāng)天系爭(zhēng)房過戶手續(xù)未能辦理，但原告已繳納了契稅2550元。次日，被告出具一份《委托書》給趙某，載明“本人王某某將汾西路815弄17號(hào)503室房屋，委托趙某買賣，如發(fā)生事情一切后果自負(fù)?！敝?，被告仍拒絕與原告辦理系爭(zhēng)房過戶手續(xù)?，F(xiàn)系爭(zhēng)房仍由被告居住使用。

【庭審要領(lǐng)】

（一）庭前準(zhǔn)備階段

確定系爭(zhēng)房位于本區(qū)管轄范圍內(nèi)，適用不動(dòng)產(chǎn)所在地管轄原則；確定原被告之間有房屋買賣法律關(guān)系；準(zhǔn)予原告申請(qǐng)證人趙某出庭作證。由于雙方的提交的證據(jù)不多，且大多數(shù)證據(jù)都相同，故不再進(jìn)行證據(jù)交換，而直接安排開庭。

（二）法庭審理階段

1、核對(duì)原被告身份情況和委托代理情況，安排證人庭外候庭；

2、明確原告的訴訟請(qǐng)求及原被告的訴、辯主張，固定原告要求確認(rèn)合同有效及要求被告協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證的訴因，明確被告“與原告不存在法律關(guān)系”的抗辯意見；

3、查明與案件有關(guān)的下列情況：

（1）查明原被告分別與趙某簽訂合同的真實(shí)性、原告委托趙某買房的真實(shí)性、原被告所簽訂合同的真實(shí)性、原被告雙方所簽訂的房屋買賣合同是否是當(dāng)事人真實(shí)意思表示、雙方所簽訂的房屋買賣合同有違反法律禁止性規(guī)定等可能致使合同無(wú)效的情況；

（2）查明簽訂的房屋買賣合同中有關(guān)房屋標(biāo)的、房款、交房時(shí)間、付款方式及相關(guān)違約責(zé)任的約定；

（3）查明原告支付房款情況、被告是否實(shí)際已經(jīng)交房、房屋內(nèi)現(xiàn)在實(shí)際居住情況；

（4）原告尚有房款未支付完畢，詢問其對(duì)剩余房款的支付意見；由于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記需要支付相應(yīng)的稅費(fèi)，詢問原告如果法院支持其訴請(qǐng)，其對(duì)該稅費(fèi)的承擔(dān)意見。

4、歸納案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)并組織雙方進(jìn)行法庭辯論：被告認(rèn)為其與原告之間沒有房屋買賣的法律關(guān)系，是否有依據(jù)；協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的登記手續(xù)，是否是被告的合同附隨義務(wù)。

（三）調(diào)解階段（略）