案件基本事實

2021年3月13日原、被告及某某公司簽訂《房地產(chǎn)買賣居間合同》約定，楊某、鄭某將其名下案涉房屋以326萬元價格出售給徐某。合同第四條其他約定，楊某、鄭某承諾房屋無抵押、無借款、無違章，雙方于2021年3月31日簽訂居間合同后，應于2021年3月31日前補足定金40,000元，2021年6月份起7月份前應于居間方簽訂上海市示范文本合同。

2021年6月3日，楊某、鄭某（甲方、賣售人）與徐某（乙方、買受人）簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定，原告以285萬元購買兩被告名下建筑面積為49.83平方米的上海市虹口區(qū)房屋。

合同第七條約定：上述房地產(chǎn)風險責任自房地產(chǎn)轉移占有之日起轉移給乙方。合同第十二條約定：經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，在不違反有關法律、法規(guī)的前提下，訂立的補充條款或補充協(xié)議，為買賣合同不可分割的一部分。本合同補充條款與正文條款不一致的，以補充條款為準。合同補充條款（一）第3項約定：甲方承諾于過戶前，向房屋所在地的某某機構辦理原有戶口（若有）的遷出手續(xù)，若在前述期限內，原有戶口（若有）未能遷出的，則每逾期一日，甲方應當按照房價款的萬分之五向乙方支付賠償金，計算至戶口實際遷出之日止，合同繼續(xù)履行，甲方逾期超過30日未遷出戶口的，甲方同意由公安部門（戶籍管理部門）將該戶口遷至本人在滬產(chǎn)權房或本市社區(qū)公共戶。另，雙方于2021年6月3日簽訂《買賣合同之特別協(xié)議》載明：甲、乙雙方就買賣案涉房屋之房地產(chǎn)總價計326萬元，甲、乙雙方協(xié)商一致同意，簽訂上海市《房地產(chǎn)買賣合同》總計價款285萬元，乙方購買甲方上述房屋裝修補償款計41萬元。雙方合同簽訂后，原告按約支付房屋價款，被告按約交付房屋，原告于2021年8月2日成為案涉房屋的權利人。

2023年4月13日XX路街道“美麗家園”小區(qū)改造辦公室向原告送達的《“美麗家園”整治告知書》，載明：XX路XX弄XX號XX室北面二間露臺…，任何單位和個人不得違法搭建（構）筑物、破壞房屋外貎、擅自改建、占用公共部位以及法律法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。經(jīng)查你房屋有上述違法違規(guī)行為，請在收到本告知書即日起，于2023年4月20日前自行整改，對逾期拒不整改的，將依法組織強制拆除。上海市虹口區(qū)XX路街道XX新村居民委會于2023年9月12日出具的證明載明：2023年5月6日，相關單位對XX路XX弄XX號XX室影響美麗家園建設施工的違章建筑予以了拆除（西北角曬臺處違章搭建）。

審理中，原告自認在取得房屋后于2022年6月對案涉房屋進行了裝修，案涉房屋所涉的西北角曬臺被拆除時的使用功能為房間及衛(wèi)生間，并未支付過拆除違章建筑的費用。

法院判決

本院認為，原、被告雙方在自愿平等的基礎上簽訂了房屋買賣合同，雙方均應按約履行，當事人一方不履行合同或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔違約責任。

本案中，原告稱被告隱瞞房屋西北角曬臺屬于違章建筑的事實導致被拆除造成原告損失，要求被告承擔違約責任。被告解釋稱居間合同上注明無違章系雙方至房管部門查詢確認無違章情況后由中介確認填寫。本院認為，合同簽訂時原告對房屋的現(xiàn)狀及結構已有清晰了解，雙方簽訂合同時房地產(chǎn)登記機構未有違章登記，原告自認取得房屋后進行了裝修，所涉部位的使用功能由曬臺改為房間和衛(wèi)生間，現(xiàn)被拆除內容是原告所作裝修，而被認定為違章也發(fā)生在被告改建之后，故原告以被告隱瞞房屋違章事實導致違章被拆除而要求被告承擔賠償責任的訴請本院難以支持；另關于戶籍遷出問題，雙方在合同中明確約定了戶口遷出內容，現(xiàn)被告因疏忽未明確查知案涉房屋中的戶籍情況，未能按約定遷出所有戶口屬違約，故應承擔違約賠償責任。至于違約金的數(shù)額，本院認為，房屋買賣合同主要目的為原告取得房屋物權，被告取得相應對價，現(xiàn)被告已將房屋過戶交付，關于雙方爭議的戶籍遷出事宜，合同還約定了逾期超過30日可由原告自行至派出所辦理將戶口遷至公共戶的彌補內容，故被告該違約行為對原告行使合同權利并無實質影響，且被告違約系疏忽所致，無主觀故意，現(xiàn)原告合同目的已實現(xiàn)。根據(jù)法律規(guī)定，違約金具有補償性，以填補損失為目的，本案中原告并未舉證證明因被告該行為造成實際損失。法院結合本案合同的實際履行情況，被告的過錯程度及原告的實際損失等，根據(jù)公平及誠實信用原則酌情確定違約金的數(shù)額。

綜上，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條，五百八十五條之規(guī)定，判決如下：

一、自本判決生效之日起十日內，被告鄭某、楊某向原告徐某支付違約金1,000元；

二、駁回原告徐某的其他訴訟請求。

 

律師點評

在房屋買賣過程中，賣家的任何承諾必須寫入合同條款中才能發(fā)生效力。本案中，雖然賣家對房屋搭建不違章進行了口頭承諾，買家也因此支付了高于市場價的購房款，但因合同未作約定，故不算賣家違約。買家以搭建違章為由要求賣家承擔違約責任缺乏法律依據(jù)。