2021年1月21日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等單位聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出：調(diào)整增值稅免征年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年薪從2年提高至5年。按照房產(chǎn)交易新政之前的規(guī)定，滿2年不滿5年的非普通住宅差額(核定價-購入價)征收增值稅；按照房產(chǎn)交易新政，滿2年不滿5年非普通住宅均全額征收增值稅。

由此導(dǎo)致滿2不滿5的一些房屋交易稅費成本上升，買賣雙方關(guān)于增加的稅額承擔(dān)比例不能協(xié)商達成一致而無法履行房屋買賣合同，糾紛由此產(chǎn)生。

在約定交易產(chǎn)生的相關(guān)稅費由一方承擔(dān)的情況下，該方不愿意承擔(dān)由于政策變動增加的稅費是否構(gòu)成違約？

我們來看浦東新區(qū)人民法院的一份判決書。

 

基本事實

經(jīng)審理查明：兩原告系母子關(guān)系，兩被告系夫妻關(guān)系。系爭房屋為兩被告所有。2021年1月3日，兩原告(買受方、乙方)、兩被告(出售方、甲方)及元億公司(居間方、丙方)簽訂就系爭房屋交易簽訂居間協(xié)議，約定房屋總價580萬元；雙方買賣合同合法成立時，視為丙方完成媒介居間義務(wù)，甲方、乙方按房屋總價的1%、2%向丙方支付傭金；若甲方或乙方另行與丙方簽署傭金確認(rèn)書，傭金標(biāo)準(zhǔn)及支付時間以確認(rèn)書為準(zhǔn)。同時，兩原告(買受方、乙方)、兩被告(出售方、甲方)簽訂房屋買賣合同，約定房屋總價580萬元；為辦理交易過戶需要，2021年2月2日前雙方簽訂網(wǎng)簽合同；定金30萬元；簽訂網(wǎng)簽合同當(dāng)日支付首期房款110萬元(已含定金)，第二期房款155萬元，乙方在簽訂網(wǎng)簽合同后7個工作日內(nèi)向銀行申請貸款并與過戶日期前完成審批，貸款不足的，于過戶當(dāng)日補足；2021年4月10日前辦理過戶；其他房款260萬元于2021年4月10日前支付；2021年4月10日辦理房屋交接，交接事宜完畢后支付尾款5萬元；若因乙方原因?qū)е潞贤瑹o法履行，甲方有權(quán)沒收定金，因甲方原因?qū)е潞贤瑹o法履行的，乙方雙倍返還定金。手寫備注：乙方于2021年3月10日前再支付50萬元；上述房款為乙方購買該套房屋的所有費用，不再額外支出其他費用。當(dāng)日，原告向被告支付定金30萬元。

同日，被告(傭金支付人、甲方)與元億公司(傭金收受人、乙方)簽訂傭金確認(rèn)書，約定傭金25萬元。手寫備注：甲方凈到手價555萬元，上述費用為此次交易中所產(chǎn)生的稅費及中介費及貸款費用。

關(guān)于上述買賣合同中房屋總價及手寫備注的解釋，原告稱580萬元為其凈出售價，賣家增值稅及個稅及買家契稅均應(yīng)由被告承擔(dān)。被告稱580萬中包括賣家增值稅及個稅及買家契稅，故稅費均應(yīng)由元億公司承擔(dān)。

2021年1月21日，本市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等單位聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(以下簡稱房產(chǎn)交易新政)，提出：調(diào)整增值稅免征年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年薪從2年提高至5年。按照房產(chǎn)交易新政之前的規(guī)定，滿2年不滿5年的非普通住宅差額(核定價-購入價)征收增值稅；按照房產(chǎn)交易新政，滿2年不滿5年非普通住宅均全額征收增值稅。

關(guān)于系爭房屋交易因房產(chǎn)交易新政后產(chǎn)生的增值稅稅收差額：原告稱25萬元左右；被告稱簽約時其與元億公司約定(原告凈出售價580萬-被告凈到手價555萬=25萬)25萬元中包含11.6萬元中介費，剩余13.4萬元為稅費，后元億公司同意不收取中介費，按照新政計算稅費總計30萬元，故稅收差額在15萬元左右。

2021年2月11日，被告通過微信告知元億公司工作人員：由于你方?jīng)]有在協(xié)議時間內(nèi)完成購房手續(xù)，致使合同無效終止，特此通知。

元億公司同日向原告轉(zhuǎn)達該信息。

以上事實，由居間協(xié)議、買賣合同、傭金確認(rèn)書、付款憑證、微信聊天記錄等證據(jù)材料及庭審筆錄在卷佐證。

 

法院認(rèn)為

首先，被告與元億公司在居間合同關(guān)系中作出其凈到手價555萬元的約定不能對原告發(fā)生拘束力，雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)以案涉房屋買賣合同為準(zhǔn)。

其次，雙方均確認(rèn)案涉房屋買賣合同約定的房屋總價580萬元中包含賣家增值稅及個稅及買家契稅，該種約定系基于雙方對系爭房屋屬滿2年不滿5年的非普通住宅的認(rèn)知之上，具體而言，基于簽約時的稅收政策，雙方均知悉系爭房屋交易時應(yīng)按差額(核定價-購入價)征收增值稅。雙方簽約之后至約定的網(wǎng)簽日期之前，本市出臺房產(chǎn)交易新政，新政規(guī)定全額征收增值稅，確使系爭房屋交易產(chǎn)生增值稅差額。此種情況下，被告作為出賣方出于與對方分擔(dān)新增稅費的目的，提出重新確定交易價格，符合常理，雙方應(yīng)依據(jù)誠實信用原則就重新調(diào)整交易價格進行協(xié)商。雙方直至本案訴訟仍未能協(xié)商一致，故案涉房屋買賣合同現(xiàn)已無法繼續(xù)履行。被告在本案訴訟前已明確表示不再繼續(xù)履行合同，而原告訴請解除合同，故案涉房屋買賣合同因雙方合意而于2021年5月11日解除，本院予以確認(rèn)。

最后，合同解除后，被告已收取的定金30萬元應(yīng)向原告返還，故對返還定金30萬元的訴請予以支持。

稅收政策變化屬于當(dāng)事人締約時所不能預(yù)見的因素，合同解除不可歸責(zé)于買賣任何一方。

在雙方無法就交易價格協(xié)商一致的情況下，被告未與原告簽訂網(wǎng)簽合同，其行為不構(gòu)成違約。原告訴請被告另行支付定金和賠償損失的訴請，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。

律師意見

在本案中，法官認(rèn)為由于限購政策的變化導(dǎo)致稅費上升，法官依據(jù)關(guān)于情勢變更的相關(guān)法律認(rèn)為，政策變化屬于當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，故合同解除的不可規(guī)則于買賣任何一方。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第533條的規(guī)定，情勢變更是指合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當(dāng)事人一方明顯不公平的，受不利影響的當(dāng)事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構(gòu)應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同。

情勢變更原則的意義，在于通過司法權(quán)力的介入，強行改變合同已經(jīng)確定的條款或撤銷合同，在合同雙方當(dāng)事人訂約意志之外，重新分配交易雙方在交易中應(yīng)當(dāng)獲得的利益和風(fēng)險，其追求的價值目標(biāo)，是公平和公正。