關(guān)于出售公有住房的暫行辦法（94方案）

滬府發(fā)（1994）19號(hào)

1994年5月18日發(fā)布

?為了進(jìn)一步深化住房制度改革，促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展，按照國(guó)務(wù)院關(guān)于加快城鎮(zhèn)住房制度改革的規(guī)定，制定本辦法。

?第一條 出售公有住房，應(yīng)貫徹購(gòu)房自愿、產(chǎn)權(quán)歸己、維修自理的原則。

第二條凡獨(dú)用成套的公有住房，均可向承租的居民戶和符合分配住房條件的職工出售。但列入舊城改造規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬未定和具有歷史保護(hù)價(jià)值的房屋以及市政府認(rèn)為不宜出售的房屋除外。

向符合分配住房條件的職工出售新分配公有住房的數(shù)量，一般應(yīng)不低于每年分配住房總量的３０％。

第三條公有住房出售價(jià)格，根據(jù)本市職工家庭經(jīng)濟(jì)收入情況分別確定。其中，向高收入職工家庭出售的公有住房實(shí)行市場(chǎng)價(jià)；向中、低收入職工家庭出售的公有住房實(shí)行成本價(jià)。

購(gòu)買成本價(jià)公有住房的對(duì)象，應(yīng)為具有本市常住戶口的公有住房承租人或其同住成年人和符合分配住房條件的職工。

第四條出售公有住房的成本價(jià)，由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、投資利息、稅金和管理費(fèi)等各項(xiàng)因素構(gòu)成。

一九九四年公有住房的出售成本價(jià)為每平方米建面積９０２元。出售時(shí)再乘以地段、朝向、層次等增減系數(shù)和成新折扣率。

?住房的成新折扣率每年為２％。

第五條對(duì)出售的公有住房（含新分配的公有住房、已租住的公有住房、套配房）的成本價(jià)和實(shí)際售價(jià)，根據(jù)物價(jià)指數(shù)的情況變化，每年由市住房制度改革辦公室進(jìn)行調(diào)整并確定最低限價(jià)。

?第六條 對(duì)購(gòu)買成本價(jià)公有住房者給予以下優(yōu)惠：

?（一）按規(guī)定享受工齡等優(yōu)惠。

?（二）按規(guī)定享受住房補(bǔ)貼。

?（三）免繳房產(chǎn)稅、契稅，并緩征地租。

?（四）購(gòu)買新建公有住房的，免繳固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

第七條購(gòu)買成本價(jià)公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次。購(gòu)房的建面積按國(guó)家和市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分按市場(chǎng)價(jià)出售。

第八條購(gòu)買公有住房者以現(xiàn)金一次付清全部房款的，可根據(jù)現(xiàn)行的政策性貸款利率與銀行存款利率差給予適當(dāng)?shù)母犊钫劭?。申?qǐng)分期付款的，首期付款應(yīng)不低于實(shí)際售價(jià)的３０％。

?第九條 公有住房的出售人免繳營(yíng)業(yè)稅、預(yù)算調(diào)節(jié)基金和能源交通基金。

第十條?按成本價(jià)購(gòu)買的公有住房，購(gòu)房者擁有全部房屋產(chǎn)權(quán)。但購(gòu)房款未付清或購(gòu)房后未住滿五年的，該房屋不得出售、出租和轉(zhuǎn)讓；在此期間，購(gòu)房者需要轉(zhuǎn)讓該住房的，可退還給原出售人，其購(gòu)房款按退房當(dāng)年確定出售公有住房的成本價(jià)重新計(jì)算后，由出售人退還購(gòu)房人。購(gòu)房款已付清并購(gòu)房后已住滿五年的，其住房可進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租和轉(zhuǎn)讓，收益歸己，但須按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金和有關(guān)稅費(fèi)，該住戶今后的住房由自己從房產(chǎn)市場(chǎng)上獲得。

?第十一條 購(gòu)買公有住房按下列程序進(jìn)行：

（一）在確定出售的范圍內(nèi)，由公有住房出售人或房屋所在地的房管部門向住戶宣傳購(gòu)房辦法，在住戶同意購(gòu)房后，即可辦理購(gòu)房手續(xù)。

（二）購(gòu)房人與房屋所有人簽訂房屋買賣合同并付清購(gòu)房款后，由市房產(chǎn)登記發(fā)證辦公室發(fā)給房屋所有權(quán)證。

?第十二條 公有住房出售后的維修和管理責(zé)任按下列規(guī)定履行：

?（一）室內(nèi)維修由購(gòu)房人自理。

?（二）住房的共用部位和電梯等共用設(shè)備以及公共設(shè)施的維修，由全幢房屋所有人共同承擔(dān)。

?（三）住房的共用部位、共用設(shè)備以及公共設(shè)施，凡屬人為損壞的，由損壞人修復(fù)或賠償。

（四）住房建以外的道路、上下水管道、窨井、化糞池、路燈、綠化等公共設(shè)施的管理、維修、養(yǎng)護(hù)辦法，暫按現(xiàn)行管理體制繼續(xù)執(zhí)行。

（五）高層住宅的水泵和電梯運(yùn)行費(fèi)，由全幢房屋所有人按建面積合理分?jǐn)?。在公有住房出售的起步階段，暫由購(gòu)房人和出售人按一定比例共同承擔(dān)。隨著住房制度改革的深化和職工收入的提高，將逐步提高購(gòu)房人承擔(dān)的比例，直至全部自理。

?第十三條 出售公有住房應(yīng)按下列規(guī)定籌集維修基金：

（一）多層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，首期按成本價(jià)的１．５％繳付房層維修基金；出售人一次性從售房款中，按成本價(jià)的６％繳付房層維修基金。

（二）高層住宅的購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，首期按成本價(jià)的１．５％繳付房層維修基金；出售人一次性從售房款中，按成本價(jià)的１２％繳付房層維修基金。

（三）高層住宅的水泵和電梯等共用設(shè)備的維修和更新費(fèi)用，原則上由全幢房屋所有人按建面積合理分?jǐn)偂Ｔ诠凶》砍鍪鄣钠鸩诫A段，由出售人從售房款中一次性提取一定比例的費(fèi)用，用于電梯、水泵等共用設(shè)備的維修和更新。

上述維修基金由房屋自管組織負(fù)責(zé)專戶存儲(chǔ)（按居民個(gè)人儲(chǔ)蓄利率計(jì)息）、專項(xiàng)使用。以后再需籌集維修基金時(shí)，均由房屋所有人分?jǐn)偂?/p>

??第十四條地區(qū)政府應(yīng)幫助購(gòu)房人成立房屋自管組織，自行管理物業(yè)，或者由自管組織委托物業(yè)管理部門管理。

第十五條市房產(chǎn)管理局直接管理的公有住房出售后，售房款由房管部門負(fù)責(zé)核收并解交市公積金管理中心，專項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。

系統(tǒng)單位自管的公有住房出售后，售房款由原產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)核收，專項(xiàng)用于住房建設(shè)、舊房更新改造和管理維修。

?第十六條 本辦法由市房產(chǎn)管理局和市住房制度改革辦公室組織實(shí)施并負(fù)責(zé)解釋。

?第十七條 本辦法自發(fā)布之日施行。

1994年5月18日