上海市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《處理公有住房出售后糾紛的若干意見(jiàn)》的通知 滬高法(1996)250號(hào)

第一、二中級(jí)人民法院，各區(qū)、縣人民法院：

自城鎮(zhèn)住房制度改革、公有住房出售以來(lái)，房屋糾紛出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題。為處理好公房出售后的糾紛，我院在調(diào)查研究基礎(chǔ)上，聽(tīng)取了有關(guān)部門意見(jiàn)，提出了《處理公有住房出售后糾紛的若干意見(jiàn)》。該意見(jiàn)業(yè)經(jīng)上海市高級(jí)人民法院1996年第36次審判委員會(huì)討論通過(guò)，現(xiàn)發(fā)給你們，請(qǐng)你們?cè)趯徖磉@類案件中參照?qǐng)?zhí)行。
執(zhí)行中注意總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，有何意見(jiàn)和問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)報(bào)告我院。

一九九六年十月三十一日

 

處理公有住房出售后糾紛的若干意見(jiàn)

本市公有住房出售以來(lái)，相應(yīng)糾紛陸續(xù)發(fā)生，出現(xiàn)了一些新情況、新問(wèn)題。為處理好公房出售后的糾紛，保障住房制度的改革，現(xiàn)根據(jù)《民法通則》、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部及本市有關(guān)的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本意見(jiàn)。

一、受理
1、出售人及有購(gòu)房資格的人起訴要求確認(rèn)購(gòu)買公房協(xié)議無(wú)效的應(yīng)予受理。

2、購(gòu)房人起訴要求同住人遷讓，同住人起訴要求確認(rèn)房屋居住權(quán)的，應(yīng)予受理。

3、為修繕樓房的公用設(shè)備或相鄰房屋、設(shè)備，利害關(guān)系人起訴要求相鄰方予以配合的，應(yīng)以相鄰糾紛受理。

4、違法改變房屋使用性質(zhì)，妨礙相鄰住戶的正常生活或在單元房屋內(nèi)安放危險(xiǎn)物品，影響樓房住戶安全的訴訟，以相鄰糾紛受理。

5、樓房中的單元房屋產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主管理委員會(huì)為樓房的墻面、屋頂、共用部位、公共設(shè)施全部或部分被人占用提起訴訟的，應(yīng)予受理。

6、樓房房屋產(chǎn)權(quán)人以物業(yè)管理委員會(huì)違約或侵害產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)等利益的起訴，應(yīng)予受理。

二、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的確認(rèn)

7、除天井和庭園外，單元房屋業(yè)主自用部位和自用設(shè)備的產(chǎn)權(quán)為房屋產(chǎn)權(quán)證登記人所有。自用部位是指單元房屋業(yè)主自用的客廳、房間、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井和庭園(含圍墻)以及室內(nèi)墻粉飾等部位。

自用設(shè)備是指單元房屋內(nèi)業(yè)主自用的門窗、浴缸、抽水馬桶等設(shè)備。

8、除內(nèi)天井外，樓房中的共用部位、共用設(shè)備為整幢房屋業(yè)主共有。住宅區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施為住宅區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共同使用。

共用部位是指整幢房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、門廳、傳達(dá)室、內(nèi)天井以及房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻、外墻面、走廊墻、墻面粉飾和屋頂?shù)炔课弧?/p>

共用設(shè)備是指整幢房屋業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、共同照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置和消防器具等設(shè)備。

公共設(shè)施是指住宅區(qū)域內(nèi)住戶共同使用的道路、上下水管道、窨井、化糞池、垃圾廢棄物儲(chǔ)存設(shè)施、照明路燈、綠化地等設(shè)施。

9、按“九四”方案購(gòu)買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時(shí)效內(nèi)，購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購(gòu)房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)共有。

10、婚姻存續(xù)期間購(gòu)得的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)雖以配偶中一人名義登記的，除有書面約定外，該房屋產(chǎn)權(quán)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)取得時(shí)間以房屋買賣合同簽訂的時(shí)間確定。

11、對(duì)該處公房無(wú)購(gòu)房資格而與有購(gòu)房資格人協(xié)議出資購(gòu)房的人，主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持。

12、在審理房產(chǎn)確權(quán)案件中發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記錯(cuò)誤的，可建議房屋發(fā)證部門撤銷錯(cuò)誤登記，也可根據(jù)查證的事實(shí)重新確權(quán)。

三、產(chǎn)權(quán)的分割

13、購(gòu)得的房屋在法定限制上市的期限內(nèi)，由于離婚、繼承等原因要求分割該房的，房屋能分割的盡可能予以分割。對(duì)房屋能予分室分割的，可確定各方的房屋產(chǎn)權(quán)；對(duì)無(wú)法分割實(shí)房的，除雙方協(xié)議一方得實(shí)房，一方得房屋折價(jià)款外，一般暫不分割，確定房屋產(chǎn)權(quán)共有。在產(chǎn)權(quán)共有期間，對(duì)無(wú)親屬關(guān)系的當(dāng)事人，可參照租賃私房的規(guī)定由住房方給付讓房方一定的房屋使用費(fèi)，待該房依法能上市交易時(shí)，按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)，由一方得房屋折價(jià)款。

法院只能就房屋的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)作出判決，不應(yīng)對(duì)當(dāng)事人戶口遷移作出判決。

四、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和繼承

14、未經(jīng)有購(gòu)買公房資格人的同意，冒用名義購(gòu)得房屋，該房屋買賣合同無(wú)效。在法定限制交易期間內(nèi)買賣房屋的，房屋買賣合同無(wú)效。

15、依法可以出賣的房屋，房屋的共有人、同住人、承租人在出售時(shí)，在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

16、房屋所有權(quán)人在法定限制轉(zhuǎn)讓的期間將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與他人的行為無(wú)效。房屋所有權(quán)人在法定限制轉(zhuǎn)讓期屆滿后將房屋明示贈(zèng)與他人，受贈(zèng)人已實(shí)際占有了受贈(zèng)房屋，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)中，贈(zèng)與人死亡或喪失行為能力的，該贈(zèng)與行為有效。

17、房屋所有權(quán)人在法定限制轉(zhuǎn)讓的期限內(nèi)立遺囑將房屋產(chǎn)權(quán)遺贈(zèng)他人的，該遺囑又符合其他法定條件的為有效。

五、產(chǎn)權(quán)的使用與收益

18、房屋產(chǎn)權(quán)人要求無(wú)產(chǎn)權(quán)的原公房同住人遷讓的，對(duì)有扶養(yǎng)、監(jiān)護(hù)關(guān)系的同住人應(yīng)保護(hù)其房屋居住使用權(quán)；對(duì)其他同住人可根據(jù)其在他處有無(wú)住房等情況，分別作出處理。

19、因擅自改動(dòng)或拆除房屋主體的承重結(jié)構(gòu)，擅自在內(nèi)天井、天井和庭園內(nèi)搭建，擅自移動(dòng)或損壞共用設(shè)備，占用共用部位，侵占或損壞住宅區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施等發(fā)生糾紛提起的訴訟，可按相鄰關(guān)系原則處理；違反物業(yè)管理合同約定的，按約定處理。

20、因裝修等造成相鄰住戶的房屋或設(shè)備等財(cái)產(chǎn)損失的，判令責(zé)任人予以修復(fù)或賠償。

21、未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自改變自住房的使用性質(zhì)，影響相鄰住戶正常生活或者安放影響房屋安全的物品的糾紛，應(yīng)判令排除妨礙、恢復(fù)原狀。

22、為修繕?lè)课菁捌涔?、私設(shè)備，相鄰住戶應(yīng)予配合而不配合的，可作排除妨礙處理，因此造成相鄰住戶財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)予補(bǔ)償。但因相鄰住戶自身原因造成損失的除外。

23、單元房屋產(chǎn)權(quán)人或第三人使用樓房外墻或屋頂做合法商業(yè)性廣告、進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)等，須經(jīng)同樓房的產(chǎn)權(quán)人同意，并給付使用費(fèi)。對(duì)公房出售前就出租外墻、屋頂?shù)?，在原合同期限?nèi)所得的收益，應(yīng)由樓房的產(chǎn)權(quán)人按房屋產(chǎn)權(quán)證明的建筑面積的比例分得。

 

注意：針對(duì)第9條關(guān)于按“九四”方案購(gòu)房的共有產(chǎn)權(quán)權(quán)利主張，1999年9月27日，上海市高級(jí)人民法院印發(fā)《幾類民事案件的處理意見(jiàn)》〔滬高法(1999)528號(hào)〕，在“關(guān)于94方案購(gòu)房后產(chǎn)權(quán)糾紛的訴訟時(shí)效的起算時(shí)間”解答中指出：“有些家庭中的權(quán)利人向法院提出主張房屋產(chǎn)權(quán)，有些家庭至今相安無(wú)事，權(quán)利人尚不知道自己不享有共有人的權(quán)利，由于這些人自身并無(wú)過(guò)錯(cuò)，為了保護(hù)他們的合法權(quán)利，我們考慮訴訟時(shí)效從發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)起算，有利于矛盾真正解決?！?故原則上對(duì)共有產(chǎn)權(quán)的訴訟時(shí)效已不作限制，這契合了目前針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)共有析產(chǎn)不受訴訟時(shí)效限制的法律原則。