上海市高級(jí)人民法院關(guān)于審理公房承租權(quán)確定及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案件若干問題的意見

2004年9月28日
滬高法民一〔2004〕44號(hào)

市第一、二中級(jí)人民法院民一、二庭，各區(qū)縣法院民一、三、四庭，各人民法庭：

為統(tǒng)一公房承租權(quán)確定及使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案件的審理，經(jīng)與有關(guān)部門研究，現(xiàn)對(duì)以下問題進(jìn)行解答：

一、公房原承租人死亡，相關(guān)人員對(duì)承租權(quán)確定產(chǎn)生爭(zhēng)議，直接訴訟至人民法院時(shí)，人民法院是否受理?

答：根據(jù)上海市的有關(guān)規(guī)定，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人，或者沒有符合上述條件的人員，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬，有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同。我們認(rèn)為，公房租賃關(guān)系首先是一種合同關(guān)系，當(dāng)事人享有自主選擇合同相對(duì)人的權(quán)利。該權(quán)利未經(jīng)授權(quán)，他人不得代行。因此在數(shù)人同時(shí)有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同，且無法協(xié)商一致的情況下，應(yīng)當(dāng)由作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位或國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理公房的單位從中予以確定。當(dāng)事人直接訴訟至人民法院要求確定的，不予受理。

但當(dāng)事入對(duì)出租人確定的承租人資格提出異議而訴至法院的，人民法院可予受理。訴訟中，對(duì)承租人資格有爭(zhēng)議的各方為案件的原、被告，出租人為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。案件審理以維持出租人的確定為原則，除非原告有證據(jù)證明出租人所確定的承租人明顯不符合《上海市房屋租賃條例》及相關(guān)意見要求的，人民法院可判決撤銷，依法重新確定。

二、公房原承租人死亡后，除了在該處有本市常住戶口的共同居住人可繼續(xù)履行租賃合同外，還有哪些共同居住人可繼續(xù)履行租賃合同?

答：根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第四十一條第(二)項(xiàng)，及上海市房屋土地資源管理局《關(guān)于貫徹實(shí)施〈上海市房屋租賃條例〉的意見(二)》第十二條之規(guī)定，公有居住房屋原承租人死亡的，其生前的共同居住人必須在該處有本市常住戶口，才可以繼續(xù)履行租賃合同。這是因?yàn)?，原有公房配給制度主要是為保障承租人家庭成員的居住利益，有戶口的共同居住人一般是原承租人的近親屬，屬于原公房配給制度的保障范圍。然而，隨著實(shí)際情況的不斷發(fā)展，我們認(rèn)為，符合下列情形的人員也可具備繼續(xù)履行租賃合同的資格：

1．在本市無常住戶口，但因與原承租人或同住人結(jié)婚 而在該公房?jī)?nèi)實(shí)際居住生活一年以上的；

2．因服兵役、就學(xué)、服刑等原因，戶口遷出原承租人生 前承租公房，但在原承租人死亡前已實(shí)際居住生活于該公 房?jī)?nèi)，且在本市無其他住房，或雖有其他住房但居住困難 的；

3．因居住困難等原因租賃他處住房或借住他處而搬出原承租人生前承租公房，但戶口未遷出的。

三、當(dāng)事人簽訂公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，以未經(jīng)出租人同意為由訴請(qǐng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，應(yīng)如何處理?

答：公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)為公房租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其法律性質(zhì)為公房租賃合同中承租人權(quán)利義務(wù)的有償性概括移轉(zhuǎn)。依《合同法》規(guī)定，承租人概括移轉(zhuǎn)租賃合同的權(quán)利義務(wù)，應(yīng)征得合同另一方當(dāng)事人即出租人的同意，包括事先同意或事后認(rèn)可。實(shí)踐中，基于下列情形之一即可表明出租人 已事后認(rèn)可公房使用權(quán)之轉(zhuǎn)讓，公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同可確認(rèn)為有效，當(dāng)事人訴請(qǐng)確認(rèn)無效的，不予支持：

1．原承租人轉(zhuǎn)讓前未征得出租人之書面同意，但出租人事后辦理了公房承租戶名變更手續(xù)的；

2．原承租人轉(zhuǎn)讓前未征得出租人之書面同意，但受讓人已實(shí)際入住，并以承租人的意思繳付租金，出租人也予以 收取的，應(yīng)依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，推定出租人已經(jīng)知道或應(yīng)當(dāng)知道承租權(quán)已轉(zhuǎn)讓，并事實(shí)上認(rèn)可了該轉(zhuǎn)讓行為。

四、當(dāng)事人以轉(zhuǎn)讓公房使用權(quán)時(shí)未經(jīng)在該處有本市常住戶口的共同居住人同意為由，訴請(qǐng)確認(rèn)公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的，應(yīng)如何處理?

答：根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第三十八條第二款之規(guī)定，公房承租人轉(zhuǎn)讓承租權(quán)應(yīng)事先征得在本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。因此，公房承租人處分其承租權(quán)的自由受共同居住人意思表示的限制，在未經(jīng)共同居住人同意的情況下，從維護(hù)居住生存利益角度出發(fā)，原則上應(yīng)確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓合同無效。但對(duì)于受讓人已實(shí)際入住公房的，也應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀的精神，合理保護(hù)受讓人的交易安全利益。故實(shí)踐中，可區(qū)分下列情況分別處理：

1．原共同居住人已搬離公房，受讓人已實(shí)際入住該公房的，表明原共同居住人已以事實(shí)行為同意承租人轉(zhuǎn)讓其公房承租權(quán)，當(dāng)事人再以未經(jīng)共同居住人同意為由訴請(qǐng)確認(rèn)公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持；共同居住人有證據(jù)證明其搬離系基于轉(zhuǎn)讓人欺詐等行為所致，其原有的居住利益損失可另行向轉(zhuǎn)讓人主張賠償；

2．受讓人尚未實(shí)際入住公房，未搬離公房的共同居住人有證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)其同意而轉(zhuǎn)讓該公房使用權(quán)，或已搬離公房的共同居住人有證據(jù)證明其搬離系基于轉(zhuǎn)讓人欺詐等行為所致的，則該轉(zhuǎn)讓合同無效，受讓人因此產(chǎn)生的損失可另行向轉(zhuǎn)讓人主張賠償。