房改方案的歷史沿革

1991年3月，上海市人民政府制定《上海市住房制度改革實施方案》，確立了“逐步實現(xiàn)住房商品化和自住其力，改變低租金、無償分配住房的制度”的原則。同年4月，上海市人民政府頒發(fā)了《上海市住房制度改革實施方案》14個實施細則。5月1日起，《上海市住房制度改革實施方案》在全市開始分步實施。

 

九四方案

1994年5月18日，上海市人民政府批轉(zhuǎn)了市房改辦、市房管局制定的 《關于出售公有住房的暫行辦法》 〔滬府發(fā)（1994）19號文〕。同年6月15日，上海市住房制度改革辦公室、上海市房產(chǎn)管理局印發(fā)了《關于出售公有住房的實施細則》〔滬房改辦發(fā)（1994）第34號〕，此后，上海市住房制度改革辦公室、上海市房產(chǎn)管理局還頒發(fā)了相關問題的系列解答意見等文件。這就是我們通常講的公房出售的“94方案”，它標志著本市的住房制度商品化改革進入全面實施階段。

判斷售后公房是否按九四方案的主要證據(jù)包括：

1. 購房協(xié)議內(nèi)容。

2. 購房價格（94方案出售成本價為902元/平方米）

3. 購房時間

4. 購房的內(nèi)部協(xié)議及產(chǎn)證登記內(nèi)容。

 

九五方案

由于94方案規(guī)定房產(chǎn)證上只能登記一個購房人的名字，因此引起了不少家庭糾紛。故95方案對此予以了糾正，出臺了《關于一九九五年出售公有職工住房的方案》，允許產(chǎn)權(quán)人登記為多人。95方案出售成本價為1060元/平方米。

 

九六方案

1996年，上海市高級人民法院關于印發(fā)《處理公有住房出售后糾紛的若干意見》的通知.第九條規(guī)定，按"九四"方案購買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時效內(nèi)，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認房屋產(chǎn)權(quán)共有，即允許同住成年人在訴訟時效內(nèi)通過確權(quán)的方式將名字加到產(chǎn)證上去。96方案出售成本價為1198元/平方米。

 

94，95，96方案差異總結(jié)

一、上海市從九四年開始房改，我國《房地產(chǎn)管理法》是九五年生效的。當時的政策規(guī)定房地產(chǎn)權(quán)證上只能寫一個人的名字，由家庭人員協(xié)商將某位成員的名字寫在房地產(chǎn)權(quán)證上。

二、由于關于售后公房的糾紛日益增多，上海市高院在九六年出具了審理該類案件的若干意見。其中明確凡是按照九四方案（通常說按照第一次房改方案）購買的公房，雖然房地產(chǎn)權(quán)證上只寫了一個人的名字，但是只要其他的家庭成員在當時也具備購房資格的，如果主張房屋共有的，應當予以支持。

因此如果是按照94方案購買房屋的話，無論產(chǎn)權(quán)證上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房內(nèi)有戶口的人）都是共同產(chǎn)權(quán)人。若是按照95、96方案的，那同住人在當初購買該公房時應有內(nèi)部協(xié)議，內(nèi)部協(xié)議應當寫清將來產(chǎn)權(quán)的歸屬，否則就不能出資購買。根據(jù)上海高院對審理公有住房出售后糾紛的處理意見規(guī)定：“按94方案購買的房屋，產(chǎn)權(quán)證登記為一人的，在訴訟時效內(nèi)，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的，可確認房屋產(chǎn)權(quán)共有。對該處公房無購房資格而與有購房資格人協(xié)議出資購房的人，主張房屋產(chǎn)權(quán)的，不予支持?！?/p>

 

上海高院處理意見

1、1999年，上海市高級人民法院關于印發(fā)《幾類民事案件的處理意見》的通知，規(guī)定：

關于94方案購房后產(chǎn)權(quán)糾紛的訴訟時效的起算時間。鑒于94方案本身存在嚴重缺陷，造成了購房時的購房人、職級人、原同住人、具有購房資格的出資人等未作為共有人登記在房屋所有權(quán)證書上，雖然以后的95方案對這一缺陷作了更正，但是94方案遺留的糾紛和矛盾沒有解決，上述人的利益沒有得到保護。有些家庭中的權(quán)利人向法院提出主張房屋產(chǎn)權(quán)，有些家庭至今相安無事，權(quán)利人尚不知道自己不享有共有人的權(quán)利，由于這些人自身并無過錯，為了保護他們的合法權(quán)利，我們考慮訴訟時效從發(fā)生爭議時起算，有利于矛盾真正解決。

2、2007年，上海市高級人民法院關于審理分家析產(chǎn)案件若干問題的意見，第三條：按94方案購買公有住房，登記權(quán)利人死亡的，具備可以主張產(chǎn)權(quán)共有條件的人，應在知道或應當知道其死亡之日起2年內(nèi)提出。

3、上海高院：關于房地產(chǎn)審判若干問題的意見 民一庭調(diào)研與參考[2016]15號第三條：按94方案購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記為一人并長達二十年之久，現(xiàn)在有購房資格的人要求確認產(chǎn)權(quán)共有，人民法院是否可以主動適用二十年期限的規(guī)定，駁回當事人確認房屋產(chǎn)權(quán)的主張？

答復，傾向性意見認為：可以主動適用。

《民法通則》第137條規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應當知道權(quán)利被侵害時起計算，但從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。

該二十年的期限應當是權(quán)利保護的最長期限，且94公房出售方案，屬于特定時期特定房改政策，房管部門在此后已經(jīng)有所調(diào)整，相應產(chǎn)權(quán)登記限制已消除。
目前，當年適用94方案購房的，從房屋登記至產(chǎn)權(quán)登記人名下之日已超二十年，原房屋的人員往往發(fā)生了較大變化，法院主動適用二十年的期限規(guī)定，有利于徹底解決該歷史遺留問題。

 

爭議：

1. 關于不動產(chǎn)確權(quán)適用訴訟時效的問題

《物權(quán)法》和《民法總則》出臺以后，明確針對不動產(chǎn)物權(quán)的確權(quán)不適用訴訟時效。故有人認為，針對94方案房改房的確權(quán)適用訴訟時效于法相悖。

2. 關于法院主動適用訴訟時效的問題

按照法律規(guī)定，當事人未提出訴訟時效抗辯的，法院不得主動適用。上海高院的上述指導意見同樣于法相悖。

3. 關于94方案房改房的繼承權(quán)問題

根據(jù)上海高院的上述規(guī)定，若共有產(chǎn)權(quán)人在生前未主張析產(chǎn)，其繼承人在兩年訴訟時效期間內(nèi)未主張利益，則產(chǎn)權(quán)歸登記人。這與不動產(chǎn)物權(quán)的確權(quán)不適用訴訟時效的法律規(guī)定同樣是相悖的。

 

律師意見

鑒于上海高院已有明確規(guī)定，雖然存有爭議，但法院以此為憑，故當事人在訴請中應規(guī)避上述對己不利的規(guī)定，在請求權(quán)的提出上應謹慎斟酌。