在房屋買賣合同糾紛中，在對方主張己方存在違約的情況下，提出合理的抗辯理由對于是否需要承擔(dān)違約責(zé)任十分重要。

常見的合同履行抗辯權(quán)有：先履行抗辯權(quán)，同時履行抗辯權(quán)和不安抗辯權(quán)。除此之外，還可以援引其他法律規(guī)定中的先訴抗辯權(quán)、時效消滅抗辯權(quán)等。

在下面案例中，原告認為由于2021年上海房價快速上漲，出售方意圖跳價拒絕過戶。而被告在訴訟中以網(wǎng)簽合同做低合同價損害國家稅收利益為由進行抗辯，成功的規(guī)避了承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。

案例：賣家以做低網(wǎng)簽合同價違法為由拒絕過戶不構(gòu)成違約

（因判決原文較長，在保留原意基礎(chǔ)上作了適當刪減縮寫）

裁判法院：浦東新區(qū)人民法院

裁判時間：2021年

原告訴請

原告劉某向法院提出訴訟請求：1.判令被告王某配合原告劉某將上海市浦東新區(qū)XX路XX弄XX號XX室房屋（以下統(tǒng)稱系爭房屋）產(chǎn)權(quán)過戶登記至原告劉某名下；2.判令被告王某向原告交付系爭房屋；3.判令被告王某向原告劉某支付逾期過戶違約金（以人民幣394萬為基數(shù),按照每日0.05%的標準自2021年4月16日起算至2021年5月25日止,以人民幣700萬元為基數(shù),按照每日0.05%的標準自2021年5月26日起算至系爭房屋實際過戶之日止；以下幣種相同）；4.判令被告王某向原告劉某支付逾期遷出戶口違約金(以394萬為基數(shù),按照每日0.05%的標準自2021年4月16日算至2021年5月25日止:以700萬元為基數(shù),按照每日0.05%的標準自2021年5月26日起算至系爭房屋實際過戶之日止)。

事實和理由

2021年3月16日，原告劉某與被告王某簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（以下簡稱買賣合同），約定被告將系爭房屋出售給原告，房屋轉(zhuǎn)讓價為562萬元；雙方確認，在2021年6月30日之前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，同時，在合同中還約定了相關(guān)違約責(zé)任等。之后，原告依據(jù)合同約定，按時履行了付款以及辦理貸款義務(wù)。依據(jù)合同約定，被告應(yīng)當在原告辦妥貸款審批手續(xù)之后10個工作日內(nèi)配合原告辦理系爭房屋過戶手續(xù)，即2021年4月15日之前，但被告始終拖延履行自身合同義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。原告丈夫李某多次在線上、線下與被告進行交涉、提醒，但被告依然在交易群中、和原告丈夫李某的微信私聊以及見面談話中，明確表示不愿意繼續(xù)履行合同義務(wù)，并且以房價上漲過高自己明顯吃虧、合同涉嫌做低房價必然無效等理由，要求原告額外支付高額款項，才肯配合辦理過戶及交房手續(xù)。

 

法院認定的案件基本事實

2021年3月16日，由王某作為出售方（甲方）與劉某作為買受方（乙方）再次就系爭房屋重新簽署網(wǎng)上備案的買賣合同，在該合同中，雙方約定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款為562萬元；雙方確認，在2021年6月30日之前，共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)；第九條：乙方未按本合同約定期限付款的，應(yīng)當向甲方支付賠償金，賠償金按乙方逾期未付款日萬分之五計算，賠償金自本合同應(yīng)付款期限之第2日計算至實際付款之日止；逾期超過15日乙方仍未完全履行付款義務(wù)的，甲方有權(quán)單方解除合同，……；第十條：甲方未按本合同約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給乙方，應(yīng)當向乙方支付賠償金，賠償金按乙方已付款日萬分之五計算，賠償金自本合同約定應(yīng)當交付之日起至實際交付之日止；逾期超過15日后甲方仍未交付房地產(chǎn)的，乙方有權(quán)單方解除合同，……；甲方承諾按照合同約定向房屋所在地公安派出所辦理戶口遷出手續(xù)，甲方未能及時遷出戶口的,每逾期一日,甲方應(yīng)向乙方支付已收款千分之0.5的違約金,計算至戶口實際遷出之日止,合同繼續(xù)履行。當日，雙方又形成由王某作為賣售人（甲方）與劉某作為買受方（乙方）的補償協(xié)議一份，約定雙方確認交易實際成交價為870萬元，網(wǎng)簽的買賣合同成交價為562萬元，未包含房屋裝修、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備，乙方同意就現(xiàn)有裝修、廚衛(wèi)設(shè)施及附屬設(shè)施、設(shè)備另行補償甲方308萬元整，具體付款如下；乙方于2021年5月30日前，支付甲方補償款306萬元；乙方于甲方辦妥房地產(chǎn)交接手續(xù)當日，支付甲方補償款2萬元整；……。

嗣后，原告方及中介多次約被告至房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，被告以網(wǎng)簽合同做低售價存在違法風(fēng)險為由拒絕。

法院判決

法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。買賣雙方就系爭房屋建立買賣關(guān)系，房屋的真實交易價為870萬元，然而2021年3月16日雙方通過簽署的網(wǎng)上備案的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補償協(xié)議，將作為納稅依據(jù)的網(wǎng)簽備案合同做低至房價款562萬元，又通過補償協(xié)議的方式，將部分房款308萬元作為裝修及家具家電補償費方式另行約定，雙方的行為損害了國家稅收利益，由此本院認定2020年3月16日買賣合同中關(guān)于房價款562萬元約定應(yīng)為無效，其他條款，系雙方真實意思表示的體現(xiàn)，且不違反國家效力性強制性法律規(guī)定，依法應(yīng)為合法有效。

2021年5月26日，出售方王某提出做低房價存在偷稅漏稅風(fēng)險，過戶前要求重新按照870萬元的真實價格網(wǎng)簽，通過之后雙方的溝通，并未看到購買方對做低房價行為及更正合同約定作出正面回應(yīng)。原告雖表示被告存在要求加價的意見，本院認為，雙方簽署的合同均應(yīng)嚴格予以遵守，對相對方不合理的協(xié)商要求，原告可以拒絕，但對已經(jīng)形成的損害國家利益的行為也應(yīng)予以及時更正，在雙方協(xié)商溝通中，原告數(shù)次強調(diào)要求按照合同約定過戶，鑒于向相關(guān)部門提供具有真實交易價格的網(wǎng)簽備案合同系辦理過戶手續(xù)的前提條件，已經(jīng)形成的買賣合同其他條款有效，但雙方未予更正做低房價行為前，客觀影響繼續(xù)履行，由此王某方未在合同約定或雙方約定的時間配合辦理過戶手續(xù)，理由正當?，F(xiàn)原告要求被告辦理系爭房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)及交付房屋，被告表示愿意按照870萬元的價格配合辦理過戶并向原告交付系爭房屋，同時原告為履行合同，在扣除已經(jīng)支付的700萬元房款下，將剩余170萬元房款已提存至本院代管款賬戶，并愿意在過戶時一并處理剩余房款的支付，并無不可，本院予以支持。對合同未正常繼續(xù)履行的責(zé)任，本院認為，雙方缺乏法律意識，發(fā)生爭議后沒有抱著誠實信用、積極促成交易成就的態(tài)度處理，而是各自站在自身角度考慮。雙方未能在約定時間辦理過戶，系雙方之前簽約不當行為導(dǎo)致，雙方均存在過錯，由此原告要求被告承擔(dān)逾期過戶違約責(zé)任，本院不予支持。根據(jù)約定，遷出戶口也是與辦理過戶手續(xù)時間相關(guān)聯(lián)，在未能明確過戶問題下，被告尚未遷出戶口，事出有因，對該違約金部分，本院亦不予支持，但在法院明確過戶時間下，被告應(yīng)當根據(jù)相關(guān)時間配合將戶口從系爭房屋中遷出，如存在逾期不遷出，原告可依約另行主張。

綜上，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款、第五百七十七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告王某于本判決生效之日起十五日內(nèi)配合原告劉某辦理上海市浦東新區(qū)XX路XX弄XX號XX室房屋產(chǎn)權(quán)過戶至原告劉某名下手續(xù)，于此同時，原告劉某向被告王某支付剩余房款170萬元；

二、被告王某于本判決生效日起十五日內(nèi)將上海市浦東新區(qū)XX路XX弄XX號XX室房屋交付原告劉某；

三、駁回原告劉某的其余訴訟請求。