民一庭調(diào)研與參考[2016]15號

2016年1月，高院民一庭召開了全市法院民事審判工作季度庭長例會，主要就房地產(chǎn)審判實務(wù)中的疑難問題進行了研討，并形成了較為統(tǒng)一的意見?，F(xiàn)將本次研討意見紀要如下，供大家審理案件時參考。

1. 無資質(zhì)的工程總承包商將部分工程分包給有資質(zhì)的分包商，該分包合同的效力如何認定？

傾向性觀點認為：《建筑法》第29條規(guī)定，建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位；但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設(shè)單位認可?！督ㄖā穼ㄖ┕て髽I(yè)實行資質(zhì)強制管理制度，目的在于保障建設(shè)工程的質(zhì)量?？偝邪虩o資質(zhì)，其與建設(shè)方簽訂的建設(shè)工程施工合同無效。但分包商具有相應(yīng)的資質(zhì)條件，且合法地獲得部分工程項目，符合法律對施工主體的資質(zhì)要求的，當(dāng)事人以總包合同無效為由，主張分包合同無效的，不予支持，但總承包商非法轉(zhuǎn)包、違法分包工程除外。

2. 購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，購房人擅自簽訂經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓合同的效力如何認定？

傾向性觀點認為：經(jīng)濟適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，限定套型面積、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，面向城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭提供的具有保障性質(zhì)的政策性住房。鑒于該類房屋的特殊屬性，國家及地方政府對此類房屋的建設(shè)、申請、使用、交易均有著較為嚴格的管理制度。其中規(guī)定，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，因特殊情況確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購。因此，若當(dāng)事人購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，未向政府申請回購，擅自簽訂經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓合同的，違反了相關(guān)經(jīng)濟適用住房規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。受理法院應(yīng)及時將案件涉及經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓的情況，通報相關(guān)行政管理部門。

3. 按94方案購買的房屋，產(chǎn)權(quán)登記為一人并長達二十年之久，現(xiàn)在有購房資格的人要求確認產(chǎn)權(quán)共有，人民法院是否可以主動適用二十年期限的規(guī)定，駁回當(dāng)事人確認房屋產(chǎn)權(quán)的主張？

傾向性意見認為：可以主動適用?！睹穹ㄍ▌t》第137條規(guī)定，訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算，但從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。該二十年的期限應(yīng)當(dāng)是權(quán)利保護的最長期限，且94公房出售方案，屬于特定時期特定房改政策，房管部門在此后已經(jīng)有所調(diào)整，相應(yīng)產(chǎn)權(quán)登記限制已消除。目前，當(dāng)年適用94方案購房的，從房屋登記至產(chǎn)權(quán)登記人名下之日已超二十年，原房屋的人員往往發(fā)生了較大變化，法院主動適用二十年的期限規(guī)定，有利于徹底解決該歷史遺留問題。

4. 房屋租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物的現(xiàn)值損失如何計算，能否采用“支出費用年度分攤法”？

傾向性意見認為：最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中確立了根據(jù)有效合同和無效合同的不同情況，對裝飾裝修損失采用現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的認定標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現(xiàn)存價值，一般采用審計鑒定的方法確定。而殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的“剩余價值”。通常通過裝飾裝修的工程造價扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價值來確定?！爸С鲑M用年度分攤法”是根據(jù)合同約定的期限，將支出費用平均分攤。就其采用的方式而言，與司法解釋中確定殘值損失的方式相同，故現(xiàn)值損失不應(yīng)通過“支出費用年度分攤法”計算。

5. 債務(wù)人拒不履行到期債務(wù)，如何確定債權(quán)人提起代位析產(chǎn)訴訟的條件？

傾向性意見認為：代位析產(chǎn)訴訟是指被執(zhí)行人（債務(wù)人）無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，卻與他人有共有財產(chǎn)，且其共有財產(chǎn)份額不確定的情況下，申請執(zhí)行人（債權(quán)人）以自己的名義代被執(zhí)行人（債務(wù)人）之位向人民法院起訴，請求共有人對共有財產(chǎn)進行析產(chǎn)。雖然目前對于申請執(zhí)行人（債權(quán)人）是否有權(quán)主張代位析產(chǎn)存在較大爭議，但就司法實務(wù)而言，被執(zhí)行人（債務(wù)人）擁有多套共有房屋，卻不自動履行裁判文書規(guī)定的義務(wù)，如果法院一律不予以析產(chǎn)，則債權(quán)人利益面臨難以保護的問題，故從維護生效法律文書執(zhí)行力，保障債權(quán)人合法權(quán)益，防止被執(zhí)行人（債務(wù)人）借共有財產(chǎn)不便執(zhí)行的障礙而拒不履行債務(wù)等角度出發(fā)，人民法院受理代為析產(chǎn)案件有其必要性。另一方面，由于此類共有產(chǎn)的析產(chǎn)將涉及共有人利益的保護問題，所以，債權(quán)人提起代為析產(chǎn)之訴應(yīng)具備一定的條件，一是應(yīng)為執(zhí)行程序中發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人（債務(wù)人）無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，卻與他人有共有財產(chǎn)后方能啟動；二是被執(zhí)行人（債務(wù)人）與其他人共有多套房屋，析產(chǎn)后不影響第三方居住生存利益保障的。

6. 業(yè)主因建筑物共有部分危及自身利益，起訴物業(yè)公司履行維修養(yǎng)護義務(wù)，法院是否應(yīng)當(dāng)追加業(yè)委會或業(yè)主大會為被告？

傾向性意見認為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護義務(wù)。建筑物存在安全隱患，危及他人合法權(quán)益時，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按合同約定或相關(guān)規(guī)定進行維修養(yǎng)護。建筑物共有部分的維修一般涉及維修基金的使用，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，維修資金屬于業(yè)主共有，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，由業(yè)主共同決定。因此，若業(yè)委會或業(yè)主大會未同意維修或使用維修基金的，法院一般應(yīng)追加業(yè)委會或業(yè)主大會為被告，但建筑物公共部位的日常修繕、涉及緊急維修的除外。