2016-2020年二手房買賣合同糾紛案件審判白皮書

住房問題涉及人民群眾的切身利益。依法妥善審理好房屋買賣相關(guān)案件，是人民法院堅持圍繞中心服務大局、強化司法為民公正司法的重要體現(xiàn)，考驗和檢驗著人民法院的責任擔當。房屋買賣主要包括一手房屋買賣和二手房屋買賣。從本市總量來看，近年來二手房屋的成交量高于一手新房的成交量。從交易風險而言，二手房屋買賣存在受政策影響大、交易流程復雜、關(guān)涉履行因素多等特點，其比一手房屋買賣更容易發(fā)生糾紛，爭議類型也更為復雜。因此，二手房屋買賣成為近年來社會持續(xù)關(guān)注的熱點問題。為進一步發(fā)現(xiàn)問題，揭示風險，提升人民群眾對于居住問題的幸福感和安全感，我們以問題為導向，通過對2016-2020年我院審理的二手房屋買賣合同糾紛案件的相關(guān)數(shù)據(jù)和問題進行分析整理，提出對策建議，為預防和化解二手房屋買賣合同糾紛，治理相關(guān)行業(yè)亂象，維護當事人的合法權(quán)益提供可參考的路徑。

一、二手房屋買賣合同糾紛案件的基本情況（一）糾紛數(shù)量隨調(diào)控政策波動大

2016年至2020年期間，我院審結(jié)二手房屋買賣合同糾紛共2464件，其中2016年審結(jié)416件，2017年審結(jié)790件，2018年審結(jié)472件，2019年審結(jié)409件，2020年審結(jié)377件。從歷年的數(shù)據(jù)可以看出，2017年的結(jié)案數(shù)量較上一年出現(xiàn)了近一倍的增長，達到近五年結(jié)案數(shù)量的頂峰。2018年結(jié)案數(shù)量重新回落，之后呈現(xiàn)逐年下降趨勢。

上述現(xiàn)象反映出二手房屋買賣合同糾紛的數(shù)量受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響大。2015-2016年房地產(chǎn)市場較熱，價格上漲較快，賣家跳價較多，引發(fā)大量糾紛。2016年上半年隨著調(diào)控政策提高了購買二套房的首付比例以及購房資格限制更加嚴格，買家在房款支付和購房資格等方面出現(xiàn)履行障礙，又引發(fā)大量糾紛。因糾紛從發(fā)生到進入二審訴訟程序具有滯后性，導致2017年我院審理的該類案件數(shù)量激增。2017年之后房地產(chǎn)調(diào)控趨于常態(tài)化，二手房交易市場熱度降低，投資性購房比例減少，交易更為理性，糾紛數(shù)量也相應呈現(xiàn)下降趨勢。

（二）裁判結(jié)果呈“兩低一高”樣態(tài)

2016年至2020年，我院審結(jié)的2464件二手房屋買賣合同糾紛案件，從裁判結(jié)果來看呈現(xiàn)“兩低一高”樣態(tài)。

1.改發(fā)率高。改判、發(fā)回重審案件共260件，撤銷原裁定、指令繼續(xù)審理案件共31件，共計291件。改發(fā)率為11.8%，遠高于我院上述期間民事案件平均改發(fā)率。

2.調(diào)撤率低。調(diào)解案件共146件、撤訴案件共505件，調(diào)撤案件共計651件。調(diào)撤率為26.4%，低于我院上述期間民事案件平均調(diào)撤率。

3.維持率低。維持原判決和裁定案件共1522件，維持率為61.8%，低于我院上述期間民事案件平均維持率。

二手房屋買賣合同糾紛案件的裁判結(jié)果呈現(xiàn)上述樣態(tài)主要原因在于：該類案件法律關(guān)系復雜，因當事人證據(jù)保全能力欠缺導致事實查明疑難，一些案件類型的法律適用問題尚存爭議，案件審理難度高，故二審維持率較低，而改發(fā)率較高。因房屋價值高，案件的訴訟請求標的額也相對較大，案件所涉利益大，矛盾化解難度高，故調(diào)撤率較低。

（三）紛爭地域性特征顯著

通過對近五年我院審結(jié)的二手房屋買賣合同糾紛所來源的各一審法院的案件數(shù)量進行統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，該類糾紛案件主要表現(xiàn)出如下特征：

1.各區(qū)域之間案件數(shù)量不均衡。近五年我院審結(jié)的二手房屋買賣合同糾紛二審案件的來源情況為：嘉定區(qū)（387件）、靜安區(qū)（296件）、寶山區(qū)（491件）、普陀區(qū)（368件）、青浦區(qū)（255件）、黃浦區(qū)（219件）、楊浦區(qū)（216件）、虹口區(qū)（163件）、崇明區(qū)（69件）。從上述數(shù)據(jù)可以看出各區(qū)之間的案件數(shù)量相差較大。

2.中心城區(qū)與城郊總體案件數(shù)量基本持平。黃浦、靜安、普陀、虹口、楊浦五個城區(qū)近五年的案件總量為1262件，寶山、嘉定、青浦、崇明四個城區(qū)近五年的案件總量為1202件，兩者差距較小。

3.各區(qū)域之間案件數(shù)量的變化差異大。寶山、嘉定兩區(qū)近五年案件數(shù)量呈上下波動狀態(tài)。黃浦、崇明區(qū)案件數(shù)量比較平穩(wěn)，變化較小。其它區(qū)域案件數(shù)量自2017年之后基本呈下降趨勢。

二手房屋買賣合同糾紛案件區(qū)域分布呈現(xiàn)上述特點的主要原因在于：一是糾紛數(shù)量與該區(qū)域的二手房交易量有關(guān)，二手房的交易量又與該區(qū)域的面積、二手房存量、人口等因素綜合相關(guān)。二是近年來二手房交易中改善型購房的比例有所上升，部分中心城區(qū)和部分新興城郊滿足置換要求的房屋較多，所以交易相對活躍，糾紛也相應較多。

（四）買受人起訴居多且訴請較固定

在近五年的二手房屋買賣合同糾紛案件中每年抽取100件案件作為樣本進行統(tǒng)計分析后發(fā)現(xiàn)：一是買受人起訴的案件要明顯多于出賣人起訴的案件。買受人要求繼續(xù)履行的案件也明顯比出賣人要求繼續(xù)履行的案件多。究其原因在于：一是近五年房價整體呈上升趨勢，二手房交易市場整體呈現(xiàn)賣方市場，出賣人相對處于強勢地位，違約較多，且發(fā)生糾紛后繼續(xù)履行合同的意愿較弱；二是當事人的訴訟請求較為固定，包括繼續(xù)履行合同、解除合同、確認合同無效，上述請求往往與支付違約金、賠償損失、雙方返還定金等一并主張。

二、二手房屋買賣合同糾紛案件的主要類型二手房交易包括咨詢、磋商、締約、貸款、買受人資格審查、房屋核驗、解押、繳稅、過戶、交房等多個流程，各個交易環(huán)節(jié)不確定因素多，糾紛產(chǎn)生的原因紛繁復雜，根據(jù)糾紛的成因主要包括以下案件類型。

（一）買賣一方悔約引發(fā)的糾紛

1.出賣人跳價。二手房屋買賣糾紛的數(shù)量和房價的趨勢息息相關(guān)。在房屋價格上漲的情況下，二手房屋買賣合同糾紛案件以出賣人悔約居多，主要原因在于出賣人在利益的誘惑下跳價。該類糾紛以買受人起訴居多，訴訟請求一般為要求出賣人繼續(xù)履行合同或解除合同并支付違約金。出賣人則提出各種理由的抗辯或提起反訴，主要包括：一是雙方對于稅費承擔等主要條款協(xié)商不成；二是買受人未在買賣合同約定的時間前支付房款；三是出售房屋未經(jīng)房屋共有人同意。有的案件中出賣人還與案外人串通虛構(gòu)借貸關(guān)系并在房屋上設立抵押登記或讓案外人通過虛假訴訟制造司法查封，以阻止過戶。

2.買受人悔約。在房價上漲的行情下，買受人悔約的案件數(shù)量較少，悔約原因主要在于：一是受房產(chǎn)調(diào)控政策的影響，買受人欠缺購房資格或首付款比例大幅提高后付款能力不足；二是置換型購房的買受人，其出售房屋不順導致其購買房屋時房款無法到位；三是簽約前對房屋沒有充分了解，簽約后又對房屋的地段、戶型等不滿意。在房價下行的行情下，買受人悔約則相對較多。此時往往出賣人起訴要求繼續(xù)履行，而買受人以各種理由要求解除合同。

（二）房屋或出賣人權(quán)利瑕疵引發(fā)的糾紛

1.房屋上存在抵押或司法查封。買受人在簽訂定金合同或買賣合同之后，發(fā)現(xiàn)所購房屋上除存在銀行作為抵押權(quán)人的住房抵押貸款外，還存在其它抵押登記或者司法查封，導致房屋辦理過戶存在障礙。買受人由此起訴，要求出賣人繼續(xù)履行合同，在滌除房屋上的抵押登記或解除司法查封后辦理過戶手續(xù)，也有買受人在與出賣人協(xié)商滌除抵押登記未果或無法通過執(zhí)行異議等解除房屋上的司法查封的情況下，以合同無法繼續(xù)履行為由起訴要求解除合同、支付違約金以及賠償損失。

2.夫妻一方出售夫妻共有房屋。夫妻婚后購買的房屋，除非另有約定，一般無論是登記在一人名下還是雙方名下，都屬于夫妻共同財產(chǎn)。夫妻一方簽名將房屋出售的案件，時有發(fā)生，主要包括兩種情況：一是夫妻共有房屋登記在夫妻雙方名下，夫妻一方代另一方與買受人簽訂房屋買賣合同，另一方以房屋買賣合同非本人所簽且其不知情，也不予追認為由拒絕履行合同。買受人起訴要求夫妻雙方繼續(xù)履行合同；二是夫妻共有房屋登記在夫妻一方名下，非產(chǎn)權(quán)登記人以產(chǎn)權(quán)登記人名義簽訂房屋買賣合同，產(chǎn)權(quán)登記人以房屋買賣合同非其本人簽署、對房屋買賣合同不予追認為由拒絕履行，買受人起訴要求夫妻一方或雙方繼續(xù)履行合同。

3.父母出售未成年子女所有或共有的房屋。未成年子女作為家庭成員基于長輩的贈與或動遷安置等原因可能成為房屋的所有權(quán)人或共有人。父母一方或雙方出售未成年子女單獨所有或共有的房屋并不少見，一般包括三種情況：第一，父母雙方共同在房屋買賣合同上簽字，父母后以出售房屋損害未成年子女利益為由，要求確認買賣合同無效并返還房屋。第二，父母夫妻關(guān)系存續(xù)期間，由父母一方在房屋買賣合同上簽字，另一方以出售房屋未經(jīng)其同意且損害未成年子女利益為由，要求確認買賣合同無效并返還房屋。第三，父母離婚，由父母一方在房屋買賣合同上簽字，另一方以出售房屋未經(jīng)其同意且損害未成年子女利益為由，要求確認買賣合同無效并返還房屋。

（三）附有違章建筑房屋引發(fā)的糾紛

二手房買賣中，別墅、頂樓、帶有天井的一樓這類房屋，往往因其可改造性，受到部分購房者的歡迎，然而未經(jīng)行政主管部門審批而進行的改造、重建，屬于違法行為，將產(chǎn)生房屋被限制交易的法律后果。這種情況一般存在如下訴訟形態(tài)：一是買受人以附有違章建筑而房地產(chǎn)交易中心不予辦理過戶登記為由起訴要求出賣人拆除房屋上的違章建筑，辦理過戶手續(xù)，支付違約金；二是買受人以違章建筑無法過戶或出賣人故意隱瞞房屋附有違法建筑為由，要求解除合同，返還房款，支付違約金。

（四）受房產(chǎn)調(diào)控政策影響引發(fā)的糾紛

1.限購政策影響。限購作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段之一，對于平穩(wěn)房價具有重要的作用，然而新政實施后，相應的糾紛也大量涌現(xiàn)，主要包括：第一，買賣雙方簽訂了中介版的房屋買賣合同而未簽訂網(wǎng)簽合同，此時新政出臺，導致買受人不具備購房資格而致合同無法繼續(xù)履行。第二，合同一方在限購政策出臺前已經(jīng)存在違約行為，導致履約遲延，之后遭遇限購政策出臺致使買受人喪失購房資格，合同無法繼續(xù)履行。第三，買受人隱瞞自己屬于限購對象的事實，與出售方簽訂房屋買賣合同，導致合同無法繼續(xù)履行。第四，買賣雙方在簽訂網(wǎng)簽合同前均知曉買受人限購，試圖通過約定期限較長的網(wǎng)簽時間予以規(guī)避，然該期間新政出臺，導致原約定的網(wǎng)簽時間內(nèi)買受人不具備購房資格，合同無法繼續(xù)履行。存在上述情況時，出賣人或買受人一般起訴解除合同，并要求對方承擔違約責任。

2.限貸政策影響。限貸政策也是房地產(chǎn)調(diào)控的重要方式之一。限貸政策主要是提高買受人支付首付款的比例或者銀行收緊貸款政策，貸款審批從嚴、放貸時間延長。限貸政策出臺后，買受人的付款能力出現(xiàn)問題或付款周期變長。因房屋買賣合同中一般有“貸款不足，現(xiàn)金補足”條款，導致買受人因不能依照約定付款時間付款而違約。出賣人由此起訴解除合同，并要求買受人支付違約金。

（五）戶口遷移或?qū)W籍已占引發(fā)的糾紛

因戶籍管理制度和教育學籍制度，交易房屋上的戶口是否按時遷出對于買受人影響很大。實踐中引發(fā)該類糾紛的成因主要在于：一是涉案房屋中除了出賣人的戶口外，還涉及其他親屬或前手房屋所有人及相關(guān)人員的戶口，戶口登記人不配合遷出以致出賣人無法依約遷出，買房人起訴要求遷出戶口并主張違約金。二是學區(qū)房買賣的案件中，出賣人隱瞞該房屋學籍已經(jīng)被使用的事實，導致買受人購買學區(qū)房的合同目的落空，買受人起訴要求解除合同并主張違約金。

三、二手房屋買賣合同糾紛案件審理中發(fā)現(xiàn)的問題（一）中介公司提供服務不規(guī)范

二手房交易有著涉及面廣、政策性強、交易流程復雜、履行周期長等特點，因此中介服務在二手房買賣中至關(guān)重要。然而從案件反映的情況來看，中介機構(gòu)提供的居間服務存在諸多問題，成為買賣雙方發(fā)生糾紛的重要原因。

1.告知不充分。中介合同是居間人向委托人提供訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。中介公司應就訂立合同的事項向委托人如實報告。但在案件審理中發(fā)現(xiàn)，中介公司并未就與交易有關(guān)的信息履行充分的告知義務，導致糾紛的發(fā)生。主要包括：一是對房屋狀況不充分告知。中介機構(gòu)未就交易房屋的情況向買受人進行披露，如房屋是否“滿五年唯一”、學區(qū)房的學籍是否已使用、房屋上是否有無法遷走的戶口、房屋是否漏水、有無違章建筑等信息進行如實告知，導致買賣雙方產(chǎn)生爭議。二是對合同和買受人支付的款項性質(zhì)不充分告知。中介公司往往提供格式合同讓買賣雙方簽署，但對于該合同是定金合同還是買賣合同，買受人所支付的款項的性質(zhì)是意向金、定金抑或首付款，以及簽約和交付定金的法律后果等均未對買賣雙方進行充分的告知，導致部分買受人在簽訂了買賣合同后還以為自己只是簽了定金合同。三是對特殊風險不充分提示。如房屋性質(zhì)是動遷安置房時，中介公司未對該類房屋存在限售年限進行特別提示。

2.審核不到位。房屋中介公司負有嚴格按照住房限購政策有關(guān)規(guī)定開展居間業(yè)務的義務。中介公司應對相關(guān)政策履行告知和審核義務。但從案件反映的情況來看，有些中介公司一則對房地產(chǎn)調(diào)控政策不了解，甚至存在誤解。二則對買受人購房資格的確認流于形式，僅限于對購房者口頭詢問，未認真核對買受人的戶籍、婚姻、個稅或社保繳納證明等材料，而是先撮合買賣雙方簽訂買賣合同，在辦理網(wǎng)簽時才要求購房者提交審核材料，一旦審核無法通過，則會引發(fā)糾紛。

3.操作不專業(yè)。有些中介公司在撮合買賣雙方簽約前未要求房屋產(chǎn)權(quán)人先行提供房產(chǎn)證和產(chǎn)調(diào)信息，買受人在簽約后才發(fā)現(xiàn)簽約人并非房屋的所有產(chǎn)權(quán)人或房屋上有抵押或司法查封，導致買賣合同在履行過程中出現(xiàn)障礙或無法履行。有些中介公司為了盡快促成雙方簽約，未提示買賣雙方對付款時間、稅費承擔、違約責任等事項進行充分、明確的協(xié)商并載入合同；有些中介公司因經(jīng)驗不足，未將買賣雙方在履行中口頭達成的一致意見載入合同，或者對合同條款進行修改后未要求買賣雙方簽字確認，導致雙方發(fā)生爭議，也給一些當事人惡意不履行合同提供了機會。

（二）規(guī)避法律及政策行為頻現(xiàn)

在案件審理過程中發(fā)現(xiàn)，二手房交易過程中買賣雙方以及中介公司的工作人員，從事規(guī)避法律及政策的行為頻頻發(fā)生，主要表現(xiàn)在：

1.中介公司在二手房居間服務中的違法違規(guī)行為。有的中介公司工作人員為使不具備購房資格的購房人具備購房資格，為購房人開具虛假社保證明、慫恿購房人“假離婚”“假結(jié)婚”等，達到逃避限購政策的目的。有的中介公司工作人員參與套路貸，成為套路貸犯罪的一環(huán)。還有的中介公司工作人員收取買受人支付的定金和房款后占為己有，甚至下落不明。上述問題暴露出中介公司在聘用工作人員時把關(guān)不嚴，在規(guī)章制度上存在漏洞，在內(nèi)部管理上監(jiān)管不到位。

2.買賣雙方在二手房交易中規(guī)避法律和政策的行為。有的二手房買賣雙方為了追求非法或不當利益，在交易過程中出現(xiàn)了一些規(guī)避法律和政策的行為，為糾紛的發(fā)生埋下了隱患：一是簽訂陰陽合同做低房價逃避稅費。二是家庭成員之間的贈與房屋通過簽訂買賣合同的形式辦理過戶手續(xù)。三是借用有購房資格的親友的名義購買房屋。四是與他人簽訂虛假買賣合同套取銀行貸款。這些規(guī)避法律和政策的行為，增加了買賣雙方的交易風險：在做低房價的情況下，買賣雙方在履行過程中可能會對交易價格發(fā)生爭議；在名為買賣實為贈與的情況下，當雙方關(guān)系惡化或贈與人過世后，贈與人或贈與人的繼承人可能會以買賣關(guān)系為由要求受贈人支付房款或確認合同無效；在借名購房的情況下，如名義購房人不配合恢復產(chǎn)權(quán)登記，則可能引發(fā)訴訟風險；在套貸的情況下，如原產(chǎn)權(quán)人還貸不及時，會影響名義買受人的征信，甚至會因無法及時還貸而引發(fā)銀行訴訟風險，并且原產(chǎn)權(quán)人還會面臨房屋被名義買受人惡意處分給案外人或被設定抵押的風險。

（三）交易主體風險意識淡薄

隨著房屋的價值越來越高，房屋買賣對于老百姓而言屬于重大財產(chǎn)的取得和處分，應持有謹慎的態(tài)度。但我院在案件審理中發(fā)現(xiàn)，不少出賣人或買受人在交易過程中風險防范意識較弱，簽約前未能盡到必要的審慎注意義務，也沒有必要的證據(jù)保全意識，導致合同履行中發(fā)生爭議，訴訟中又因證據(jù)不足處于不利地位。

1.風險防范意識不足。不少二手房的出賣人或買受人因?qū)I(yè)知識欠缺、盲目購房等原因在交易過程中風險防范意識較弱，主要表現(xiàn)在：一是有些買受人對房產(chǎn)調(diào)控政策缺乏預期。對于市場盲目樂觀，超出自己的經(jīng)濟能力跟風買房。在簽訂買賣合同后如遇到貸款政策收緊，則面臨因付款能力不足而承擔違約責任的風險。二是買受人對交易信息了解不夠。買受人在簽約前對于調(diào)控政策、房屋權(quán)屬、房屋狀況、房屋有無權(quán)利限制等均未向中介公司詢問清楚，導致在履行中因自身不具備購房資格、出賣人無權(quán)處分、房屋上有權(quán)利障礙等原因而合同無法繼續(xù)履行。三是合同條款約定不明。買賣雙方對于房屋轉(zhuǎn)讓價格、付款方式、付款時間、過戶時間、稅費承擔、違約責任等事項未協(xié)商清楚就簽訂買賣合同，導致履行中發(fā)生爭議，也給一方悔約提供了機會。

2.證據(jù)保全意識不強。二手房交易流程繁復、周期較長，雙方在簽約后對于具體履約的洽商通常不再正式，多采取微信、短信、電話等方式進行溝通協(xié)商。因買賣雙方以及中介公司對履約狀態(tài)的證據(jù)保全意識不強，未對重要的交易事實進行留痕，導致雙方一旦發(fā)生爭議，守約方可能無法舉證證明系對方違約而承擔不利的后果。主要表現(xiàn)在：一是未對口頭協(xié)商過程進行留證，對相關(guān)人員的身份未進行有效固定。二是對于雙方口頭達成的協(xié)議內(nèi)容未及時簽署書面協(xié)議；三是保存在手機上的微信、短信記錄未妥善保管。

四、預防和化解二手房屋買賣合同糾紛的對策建議準確把握房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的性質(zhì)和精神實質(zhì)，依法妥善運用審判職能保障二手房交易市場的正常交易秩序，引導房屋交易回歸居住屬性，促進二手房交易市場健康平穩(wěn)發(fā)展，保護交易主體的合法權(quán)益，是法院為經(jīng)濟社會發(fā)展大局服務的職能體現(xiàn)。以下就有效預防和化解此類糾紛提出若干對策建議。

（一）加強宣傳指引，提升公眾法治意識和風險意識

充分發(fā)揮法院作為法治宣傳主陣地的作用，通過發(fā)布二手房屋買賣合同糾紛的典型案例、類案指引、風險提示要點等方式，增強社會大眾對法律法規(guī)的理解和對政策風險的預期，引導公眾理性購房、誠信履約，不從事做低房價規(guī)避稅費、“假離婚”逃避限購等不規(guī)范行為，形成守法誠信的交易環(huán)境，增強市場主體對于交易風險的防范意識，提升交易主體依法理性維權(quán)的能力。

社會大眾在二手房屋買賣過程中，可以著重從幾個方面入手防范交易風險：

一看政策是否知悉。買賣房屋是重大財產(chǎn)的取得和處分，交易雙方都應該秉持謹慎的態(tài)度。在買賣房屋之前應認真仔細地了解現(xiàn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的內(nèi)容，并對政策的可能變動建立基本的心理預期。如在房價增長過快情況下，應存在調(diào)控政策可能收緊的基本預期，避免合同履行的政策性障礙。

二看中介是否正規(guī)。二手房屋買賣金額大、流程繁瑣、風險高，委托中介機構(gòu)提供居間服務日益成為必選項。在中介的選擇上應嚴格把關(guān)，對中介公司要進行盡職調(diào)查，比如可以通過中國裁判文書網(wǎng)查詢中介公司過往的涉訴情況，也可以通過點評網(wǎng)站查看用戶評價，以及通過與中介人員的交談、查看相關(guān)證照、詢問公司業(yè)務流程和財務制度等方式實地考察，盡量選擇比較靠譜和規(guī)范的中介公司。

三看對家是否靠譜。對于買家而言，仔細了解賣家的資產(chǎn)負債情況、出售目的、家庭成員等信息；可瀏覽最高人民法院網(wǎng)站、天眼查等平臺查詢賣家及其名下公司是否涉訟以及是否存在失信、限高等情況。在簽約前要仔細核對賣家的身份證、戶口本等，確認前來簽約的人員是房產(chǎn)證上登記的所有權(quán)人，如果有所有權(quán)人無法到場簽約的情況，應要求提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。對于賣家而言，可以通過詢問、要求買家提供戶口本、社保繳納記錄等材料核實買家有無購房資格，有無房款支付能力等。

四看房屋有無瑕疵。看房時，仔細查看房屋有無漏水等重大的瑕疵，可以向居委會、物業(yè)公司、鄰居了解房屋是否存在其它買家可能介意的情形。簽約前應要求產(chǎn)權(quán)人憑相關(guān)證件到房管部門調(diào)取預售房屋的最新產(chǎn)調(diào)信息，核實房產(chǎn)證上的信息與不動產(chǎn)登記薄上的信息是否一致、賣家取得房屋的方式和時間（這關(guān)系到不同的稅費標準，如贈與取得的房屋再售時稅收比較高，滿五年唯一的房子稅費比較低等）、有無登記的居住權(quán)、抵押情況以及戶口及學籍占用情況。

五看合同是否完備。買賣雙方應在正規(guī)、專業(yè)的中介公司的協(xié)助下，對房屋買賣合同的條款進行協(xié)商，并將協(xié)商一致的結(jié)果通過書面形式予以固定。尤其是對于容易產(chǎn)生糾紛的交易流程中的各個時間點、稅費的承擔、抵押情況及滌除的時間、違約責任等應逐一進行明確約定，避免履行中出現(xiàn)爭議。

六看行為是否合規(guī)。守法誠信是防范交易風險的最好方式，不要心存僥幸，企圖通過偽造社保繳納證明、“假離婚”、簽訂陰陽合同等方式規(guī)避國家限購限貸政策。一旦發(fā)生糾紛，相關(guān)條款或合同可能會被認定為無效，并承擔相應損失，得不償失。

七看證據(jù)是否留痕。在交易中應注意對證據(jù)進行保全。盡量選擇在有視頻監(jiān)控的場所進行洽談，或者在征得對方同意的情況下，進行全程錄音。雙方口頭達成的一致意見，應盡快形成書面協(xié)議。對合同條款的修改要雙方簽字確認。保存好相關(guān)微信、短信記錄，留存中介公司具體經(jīng)辦人的姓名和聯(lián)系方式。

（二）加強部門聯(lián)動，綜合治理行業(yè)不規(guī)范行為

加強與有關(guān)部門、管理機關(guān)、行業(yè)協(xié)會的溝通，厘清核心矛盾和政策導向，加強行業(yè)監(jiān)管，為化解矛盾、解決糾紛提供可行性建議，形成合力，探索切實解決此類糾紛的路徑。建議立法機關(guān)和相關(guān)部門進一步完善房地產(chǎn)中介行業(yè)的相關(guān)法律和規(guī)范制度，細化中介機構(gòu)在居間服務各環(huán)節(jié)中應當承擔的義務和相關(guān)責任，保障房地產(chǎn)中介市場的健康發(fā)展。建議相關(guān)部門進一步健全信息共享機制，探索建立相對統(tǒng)一的房地產(chǎn)居間活動違法違規(guī)行為舉報投訴平臺，暢通違法違規(guī)行為的通報、移送渠道，確保各類違法違規(guī)行為能夠被及時發(fā)現(xiàn)、及早處置。建議建立和完善中介機構(gòu)及從業(yè)人員信用檔案制度，對嚴重違反法律規(guī)定和行業(yè)規(guī)范的機構(gòu)和個人，納入信用的檔案黑名單，進行媒體曝光、取消從業(yè)資格，依法從嚴查處。

（三）完善調(diào)處機制，促進糾紛快速穩(wěn)妥化解

加大對二手房屋買賣合同糾紛案件的調(diào)解力度，積極引導當事人訴前調(diào)解，強化司法審判與行政調(diào)解、司法調(diào)解之間的制度銜接，努力將矛盾化解在訴前。針對二手房屋買賣合同糾紛案件的特點，加強與住建、房管、工商、物價等部門的溝通聯(lián)系，共同排查矛盾糾紛，打造多層級、全方位的二手房屋買賣合同糾紛解決聯(lián)動機制，積極整合各方力量，以對話和協(xié)商方式化解矛盾，發(fā)揮多元化糾紛解決機制的作用。發(fā)揮居委會、業(yè)委會等橋梁紐帶作用，及時介入房屋買賣合同糾紛的化解，把糾紛化解在訴前。進一步完善在線多元解紛機制，運用“一站式多元解紛平臺”以及 “委托調(diào)解掌上平臺”等為群眾提供菜單式解紛機制，提升糾紛化解的便捷性。

（來源：二中院<至正研究>）