前言

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及一般性的租賃合同約定，廠房、商鋪等經(jīng)營性房屋被有關(guān)部門依法征收后，房屋租賃關(guān)系即宣告解除。在事先并無約定的情況下，承租方和被征收人往往產(chǎn)生糾紛，即承租方是否可以要求獲得相關(guān)的裝飾裝修補償，設(shè)備移裝費用，停產(chǎn)停業(yè)損失等征收補償。下面，以案例來說明。

案件基本事實

系爭房屋位于上海市青浦區(qū)練西公路4429號，上下兩層，面積為83.50平方米，由周某向案外人西岑建筑安裝工程公司購得。

2018年12月14日，屠某（乙方、承租方）與周某（甲方、出租方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將系爭房屋出租給乙方，租賃期限自2018年12月10日至2019年12月9日止。11.租賃期內(nèi)如遇政策性總體規(guī)劃要求動遷，乙方應(yīng)予服從。甲方應(yīng)予退回乙方剩余房租款。其它一切損失均由乙方自負。12.水、電費由乙方自負，甲方預收乙方水、電押金伍佰元（租賃期滿后，歸還乙方）。合同另約定其他事項。

合同簽訂后，雙方按約履行，屠某支付周某水電押金500元。租賃期限到期后，屠某繼續(xù)支付租金、承租上述房屋，雙方成立不定期租賃合同。2023年12月10日，屠某支付周某女兒系爭房屋2023年6月10日至2024年6月9日止的租金13,000元。2023年12月17日，周某女兒稱要交房后60天政府才付補償款，故房租算到當月10日，多出來的一個禮拜不算了。

另查明，2023年5月20日，上海建經(jīng)房地產(chǎn)估價咨詢有限公司對系爭房屋出具評估報告：房屋補償價格775,320元，裝飾裝修59,643元、附屬設(shè)施9,070元、設(shè)備設(shè)施2,520元，合計846,553元。

裝修明細如下：1.木地板（含踢腳線）13,440元，3.衣柜10,234元，4.涂料2,400元，5.夾板隔斷1,960元，6.木門窗套2,625元，7.大理石（含踢腳線）6,600元，9.鋁合金門3,024元，10.地磚1,260元，11.瓷磚5,808元，12.PVC吊頂756元，13.吊柜546元，14.鏡子140元，15.臺盆350元，16.浴缸1,520元，17.抽水馬桶770元，18.搪瓷水斗350元，19.不銹鋼扶手1,800元，20.不銹鋼防盜柵360元，21.二次照明布線工程（含配電箱/板/開關(guān)、燈具）1,200元，22.卷簾門4,500元。合計59,643元。

附屬設(shè)施明細表為：1.水泥地3,770元，2.廣告牌4,050元，3.物資搬遷1,000元，4.攝像頭250元。合計9,070元。

設(shè)備設(shè)施明細如下：1.空調(diào)移機800元，2.熱水器移機300元，3.寬帶移機520元，4.有線電視移機500元，5.固定電話移機400元。合計2,520元。

2023年5月27日，上海市寶山第一房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司（甲方）與被補償人周某（戶）（乙方）簽訂《青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)城中村改造項目非居住房屋征收補償協(xié)議書》，約定一、乙方所有的房屋坐落在練西公路4429號，建筑面積為85.20平方米，鎮(zhèn)（街道）認定合法有效建筑面積為85.20平方米。二、乙方房屋經(jīng)上海建經(jīng)房地產(chǎn)估價咨詢有限公司評估，其房屋補償單價為9,100元/平方米。三、甲方應(yīng)當支付乙方房屋補償款775,320元。四、甲方付給乙方房屋裝飾、附屬物等按照國家建筑征地財物補償標準補償款：71,233元。五、其他各項補助合計90,200元，其中：經(jīng)營補償費85,200元，執(zhí)照變更費5,000元。六、各類獎勵費合計305,000元，其中：承租人：騰房獎勵費5,000元，被補償人：評估獎勵費50,000元，速遷獎勵費50,000元，交房獎勵費200,000元。七、本協(xié)議各項費用相加，甲方實付乙方貨幣補償款為1,241,753元。八、乙方在簽訂本協(xié)議在規(guī)定期限搬離原址，并負責房屋使用人如期搬遷。如房屋使用人未按期搬遷的，則視作乙方未搬遷。乙方未在本條規(guī)定期限內(nèi)搬離并交房的，將取消交房獎勵費。甲方在乙方搬離原址后60個工作日內(nèi)支付補償款。合同另約定了其他事項。

2023年12月4日，鎮(zhèn)政府出具騰房告知書，稱系爭房屋最后騰房期限為2023年12月15日。后屠某搬離房屋。2024年1月10日，屠某返還周某系爭房屋鑰匙。周某為屠某墊付水電費525元。

以上查明的事實，由以下證據(jù)證明：雙方當事人的陳述，屠某提供的房屋租賃合同、營業(yè)執(zhí)照、租金收據(jù)、微信聊天記錄、騰房告知書、產(chǎn)權(quán)證明、征收補償協(xié)議、評估報告、房屋照片，周某提供的征收補償協(xié)議、水電費憑證，上述證據(jù)并經(jīng)庭質(zhì)證，本院予以確認。

審理中，屠某稱自己從事漁具出售，每月利潤5,000元，故停業(yè)損失應(yīng)屬于屠某。固話寬帶等均是屠某申請的，室內(nèi)物資屬于屠某，故相應(yīng)的移機費2,520元和物資搬離費1,000元應(yīng)屬于屠某。屠某配合評估和搬離，故評估獎勵費、速遷獎勵費、交房獎勵費中的175,000元應(yīng)屬于屠某。

審理中，周某提供2023年12月1日上海市青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)房屋土地征收補償安置辦公室出具的情況說明（內(nèi)容為：本次《金澤鎮(zhèn)西岑社區(qū)城中村改造項目非居房屋征收補償實施方案（門面房、類門面房）》，簽約對象為房屋所有人，而非承租人。對經(jīng)營補償做如下解釋說明：房屋補償內(nèi)容之經(jīng)營補償，該費用系補償給門面房或類門面房實際經(jīng)營者，但實際經(jīng)營者并非指代承租人?；谠摲课莸拈T面房性質(zhì)，系房屋所有人用于商業(yè)經(jīng)營使用，故房屋所有人屬于我辦認為的實際經(jīng)營者。承租人是否有權(quán)請求分割該筆費用，應(yīng)視房屋所有人與承租人之間的租賃合同約定而定，由房屋所有人及承租人自行解決，與我辦無關(guān)），以證明經(jīng)營補償是房屋產(chǎn)權(quán)人的，是基于門面房性質(zhì)的補償，不是實際承租人的經(jīng)營補償。屠某對該情況說明真實性不認可，并認為根據(jù)已有判例，產(chǎn)權(quán)人出租和承租人經(jīng)營均是經(jīng)營行為，故停產(chǎn)停業(yè)損失承租人主張一半尚屬合理。

法院判決

院認為，屠某與周某簽訂的房屋租賃合同系雙方當事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)恪守。合同到期后，雙方成立不定期租賃合同，雙方未約定變更的事項仍可遵循書面合同約定。系爭房屋于2023年上半年進入征收程序，屠某也已配合評估，屠某于2023年12月10日支付2023年6月10日至2024年6月9日租金后，周某的女兒于2023年12月17日告知房租結(jié)算至2023年12月10日，其余租金予以返還，視為雙方均同意因遇政府征收房屋而解除房屋租賃合同。根據(jù)合同約定，遇政府征收時，由周某返還房租，其余損失由屠某自行承擔。本案中屠某未舉證證明其出資進行裝修、添置設(shè)施設(shè)備。本院酌情確認周某應(yīng)支付屠某補償款60,000元。

雙方均同意周某返還租金和屠某再支付水電費25元，屠某同意在訴請中扣除25元，本院予以照準。本院確認酌情在返還租金6,500元中扣除25元，應(yīng)返還租金計6,475元。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民法典》第五百六十二條、第五百六十六條、第七百零七條、第七百三十條規(guī)定，判決如下：

一、被告周某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告屠某征收補償款60,000元；

二、被告周某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告屠某租金6,475元。

 

律師點評

在廠房、商鋪等經(jīng)營性房產(chǎn)的征收中，被征收人一般會獲得搬遷安置、設(shè)備移裝、經(jīng)營執(zhí)照或一些特殊證照變更辦理補償、停產(chǎn)停業(yè)損失等費用。該類租賃合同糾紛的司法裁判中，在無事先約定的情況下，多數(shù)判決認為因房產(chǎn)在租期內(nèi)被征收，承租人的生產(chǎn)經(jīng)營收到一定的影響，也產(chǎn)生了一定的損失，故承租人有權(quán)主張部分上述與生產(chǎn)經(jīng)營，或與承租人貢獻有關(guān)的部分補償款。