上海申宜禾律師事務(wù)所合伙人朱敏律師提醒：

在征收過程中會先后發(fā)布補償方案意見稿和修改稿，由此可以計算出大概的補償數(shù)額，在征收過程中征收部門一般以戶（一證為一戶）為單位進行補償，并不對被征收人家庭內(nèi)部或公房承租人、同住人、私房產(chǎn)權(quán)人之間的利益進行分配。被征收人家庭內(nèi)部或公房承租人、同住人、私房產(chǎn)權(quán)人之間的利益分配需家庭內(nèi)部協(xié)商解決，在協(xié)商前，建議先了解動遷補償份額相關(guān)的法律規(guī)定。若暫時無法達成一致的分配協(xié)議，需要提起訴訟，建議提前咨詢律師介入，以免錯過凍結(jié)保全動遷補償款和取證的時機。
點擊下載：黃浦區(qū)動遷征收補償計算表.xlsx

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黃浦區(qū)喬家路東北塊 居住房屋征收補償方案

本地塊房屋征收范圍已由黃浦區(qū)人民政府確定，并已達到舊城區(qū)改建意愿征詢的規(guī)定比例，現(xiàn)將居住房屋征收補償方案公布如下：

一、房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)

（一）《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）

　　（二）《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（市政府令第71號）

（三）《關(guān)于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干具體問題的意見》（滬房管規(guī)范征[2012]9號）、上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會《關(guān)于公布部分規(guī)范性文件清理結(jié)果的通知》（滬建法規(guī)〔2016〕664號）、《上海市房屋管理局關(guān)于延長<關(guān)于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干具體問題的意見>有效期的通知》（滬房規(guī)范〔2021〕10號）

（四）《上海市房屋管理局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》的若干意見>的通知》（滬房規(guī)范〔2022〕3號）

（五）《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）

（六）《上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定》（滬房規(guī)范?[2018]5號）

（七）其他相關(guān)法規(guī)和規(guī)范性文件

二、房屋征收的目的

加快推進舊城區(qū)改建，改善居民的居住條件和環(huán)境。

三、房屋征收的范圍

東至中華路，南至引線弄、金壇路，西至大夫坊，北至復(fù)興東路。

四、被征收房屋類型、建筑面積的認(rèn)定辦法

　?。ㄒ唬┓课蓊愋驼J(rèn)定

　　房屋類型以房地產(chǎn)權(quán)證書記載或公房管理資料記載為準(zhǔn)。

　　（二）房屋建筑面積的認(rèn)定

　　對于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)；房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

對于未經(jīng)登記的房屋，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認(rèn)定的房屋調(diào)查機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。

承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn)；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：

　　2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。

　　五、征收居住房屋的補償方式及補償、補貼計算標(biāo)準(zhǔn)

　　征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　?。ㄒ唬┍徽魇站幼》课莸难a償金額=評估價格+價格補貼。

　?。ǘ┰u估價格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。

（三）評估均價=被征收范圍內(nèi)居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積。評估均價標(biāo)準(zhǔn)，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)在評估后計算得出，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布。

（四）價格補貼=評估均價×補貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。本區(qū)補貼系數(shù)為0.3。

（五）套型面積補貼=評估均價×補貼面積。被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計戶補貼，本區(qū)每戶套型補貼面積標(biāo)準(zhǔn)為15平方米建筑面積（被征收房屋屬于成套獨用居住房屋的，本地塊根據(jù)其套型面積較小的實際，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼，每戶套型補貼面積標(biāo)準(zhǔn)為12平方米建筑面積）。

　　六、征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋的補償、補貼標(biāo)準(zhǔn)

　　征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規(guī)定增加套型面積補貼。

　　征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人負(fù)責(zé)安置公有房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規(guī)定增加套型面積補貼。

七、征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的補償、補貼標(biāo)準(zhǔn)

征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×100%。

對房屋承租人的補償按照有關(guān)公有房屋承租人的補償規(guī)定執(zhí)行。

八、居住困難戶審核辦法（附件一）

九、特殊對象認(rèn)定和補貼辦法（附件二）

十、簽約期限

房屋征收決定作出后，被征收人、公有房屋承租人根據(jù)房屋征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。

根據(jù)市、區(qū)相關(guān)規(guī)定，本地塊房屋征收補償協(xié)議生效條件為簽約期限內(nèi)簽約比例達到85%。

本地塊房屋征收補償簽約期限為60天（起始日期根據(jù)被征收房屋評估進展情況確定），具體時間另行公布。簽約期限內(nèi)，如簽約比例提前達到85%，則簽約期限調(diào)整為簽約比例達到85%后的15日止，但被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門簽約所能享受的相關(guān)獎勵、補貼仍按原簽約期限結(jié)算。

十一、征收居住房屋的獎勵和補貼標(biāo)準(zhǔn)

獎勵和補貼以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計戶發(fā)放。

（一）征收居住房屋的獎勵標(biāo)準(zhǔn)

1、簽約獎勵費

被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協(xié)議并在約定期限內(nèi)搬離被征收房屋，按簽約時段給予簽約獎勵費：

在簽約期限第1-30天內(nèi)簽約的，每戶給予簽約獎勵費50萬元；

在簽約期限第31-60天內(nèi)簽約的，每戶給予簽約獎勵費45萬元。

簽約期限屆滿后簽約的，每戶給予簽約獎勵費30萬元。

上述簽約獎勵費，被征收房屋建筑面積在25平方米以上的，每增加1平方米增發(fā)獎勵費5000元。

2、搬遷獎勵費

被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門在簽約期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議，按搬遷時段給予搬遷獎勵費：

在約定期限內(nèi)搬離被征收房屋，辦理完畢交房手續(xù)的，每戶給予搬遷獎勵費50萬元；

超過約定期限30天內(nèi)搬離被征收房屋，辦理完畢交房手續(xù)的，每戶給予搬遷獎勵費40萬元；

超過約定期限30天以上60天內(nèi)搬離被征收房屋，辦理完畢交房手續(xù)的，每戶給予搬遷獎勵費30萬元。

上述搬遷獎勵費，被征收房屋建筑面積在25平方米以上的，每增加1平方米增發(fā)獎勵費1000元。

（二）征收居住房屋的補貼標(biāo)準(zhǔn)

1、家用設(shè)施移裝費

每戶給予家用設(shè)施移裝費2000元。

2、搬遷費 ????????????????

按被征收房屋建筑面積每平方米24元結(jié)算（按房地產(chǎn)權(quán)證書或租用公房憑證計戶）。每戶低于1000元的，按1000元發(fā)放。若選購征收配套商品房（期房）的搬遷費增加一倍計算。

凡在征收簽約期內(nèi)簽約并按約定期限內(nèi)搬離被征收房屋的（原住房騰空且鑰匙交房屋征收部門），本地塊為每戶免費提供搬場車一次。

3、室內(nèi)裝飾裝修補償 ?????????????

對被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面積為準(zhǔn)，按500元/平方米補償。

被征收人、公有房屋承租人有異議的，可以委托估價機構(gòu)通過評估確定。

4、不予認(rèn)定建筑面積材料補貼

按規(guī)定不予認(rèn)定建筑面積的部分，按600元/平方米給予材料補貼，低于15萬元/戶的，按15萬元/戶給予材料補貼。對于沒有不予認(rèn)定建筑面積的，給予無不予認(rèn)定建筑面積補貼15萬元/戶。

5、均衡實物安置補貼??????????????????

被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償?shù)模徽魇辗课萁ㄖ娣e每戶按12000元/平方米給予補貼，低于30萬元的按30萬元計算。

6、征收補償費用計息標(biāo)準(zhǔn) ???

對在征收簽約期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議的被征收人、公有房屋承租人，按房屋征收補償協(xié)議補償總金額（不包括特殊對象補貼、臨時安置費）以一年期貸款利率4.6%標(biāo)準(zhǔn)計息，征收補償費用計息時間從簽訂協(xié)議之日起至房屋征收補償簽約期限結(jié)束，所產(chǎn)生的利息待協(xié)議生效后與房屋征收補償費用一并發(fā)放。

十二、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的基本情況和選購辦法

本地塊安置房屋主要包括松江南地塊、松江佘山北地塊、奉賢南橋地塊、浦東惠南地塊、浦東曹路地塊等處房源和就近安置房源徐匯馨寧公寓。房源選購操作辦法另行公布。

本地塊房屋征收補償協(xié)議生效后，在確保剩余居民合理比例使用的前提下，可將部分多余房源收回，收回房源清單將提前在征收范圍內(nèi)公示，公示期不少于10日，公示期內(nèi)被征收人和公有房屋承租人仍可選購上述房源。

十三、房屋征收評估機構(gòu)

上海信衡房地產(chǎn)估價有限公司。

十四、征收部門及受委托的房屋征收事務(wù)所

征收部門：上海市黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局。

受委托的房屋征收事務(wù)所：

上海市黃浦第三、第四房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司。

現(xiàn)場辦公地址：和順街18號。

辦公電話：63775903、63355391。

十五、其他事項

（一）關(guān)于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的界定

　　執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房屋行政管理部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。

　　征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作為認(rèn)定依據(jù)：

　　（1）當(dāng)時的房屋租賃協(xié)議；

　?。?/span>2）租金交納證明；

（3）1983年12月17日前，已有承租人戶口報在被征收房屋內(nèi)的證明。

注：征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，被征收人不享受本方案第十一條中的搬遷獎勵費、家用設(shè)施移裝費、搬遷費、不予認(rèn)定建筑面積材料補貼/無不予認(rèn)定建筑面積補貼、室內(nèi)裝飾裝修補償、均衡實物安置補貼。

　?。ǘ┓课菡魇张c補償?shù)挠嫅魳?biāo)準(zhǔn)

　　被征收人、公有房屋承租人以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證計戶，按戶進行補償。

　　（三）房屋征收補償協(xié)議簽訂主體的確定

　　房屋征收補償協(xié)議應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。被征收人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人為準(zhǔn)，公有房屋承租人以租用公房憑證所載明的承租人為準(zhǔn)?！　?/span>

（四）房屋征收補償協(xié)議的訂立

房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人依照本方案的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立房屋征收補償協(xié)議。

被征收人、公有房屋承租人未按協(xié)議約定搬離原址，房屋征收部門有權(quán)解除協(xié)議，并追究其違約責(zé)任。

（五）房屋征收補償決定

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條和《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十二條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報黃浦區(qū)人民政府。黃浦區(qū)人民政府依法按照房屋征收法律規(guī)定及本地塊房屋征收補償方案作出補償決定，相關(guān)獎勵等優(yōu)惠措施不作為補償決定的依據(jù)。

（六）居住房屋征收補償所得的歸屬和安置義務(wù)

　　征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

（七）本房屋征收補償方案中的貨幣單位為人民幣。

（八）特別告知：本補償方案中的搬遷、搬離原址：指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被征收房屋，在向征收人移交空房的同時，被征收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施費用必須結(jié)清，且被征收房屋沒有設(shè)定抵押。被征收人、公有房屋承租人如因自身原因?qū)е卵a償款項未能按期發(fā)放，將自行承擔(dān)相應(yīng)法律后果。

（九）本房屋征收補償方案由區(qū)房屋征收部門負(fù)責(zé)解釋。

 

上海市黃浦區(qū)人民政府

二〇二四年十一月六日

附件一：

黃浦區(qū)喬家路東北塊

居住困難戶人數(shù)審核辦法

　

根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（以下簡稱《實施細則》）的規(guī)定，為規(guī)范對征收范圍內(nèi)居住困難戶的審核和認(rèn)定工作，制訂如下審核辦法。

一、適用范圍

　　征收范圍內(nèi)居住困難戶根據(jù)《實施細則》的規(guī)定計算補償款，對按照本審核辦法第四條折算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經(jīng)濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用于購買產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。

二、審核標(biāo)準(zhǔn)

以《上海市房屋管理局關(guān)于印發(fā)<上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請對象住房面積核查辦法>的通知》（滬房規(guī)范〔2019〕17號）、《關(guān)于印發(fā)<上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請、供應(yīng)實施細則>的通知》（滬房規(guī)范〔2019〕22號）等市房屋行政管理部門發(fā)布的文件相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

居住困難戶人數(shù)及住房面積核查認(rèn)定時點以本地塊房屋征收決定公告之日為準(zhǔn)。

三、居住困難戶人數(shù)審核程序

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　　申請人應(yīng)為被征收房屋的產(chǎn)權(quán)人或公有房屋承租人，由其向設(shè)在本征收地塊的區(qū)住房保障機構(gòu)受理窗口提出申請，并提交下列材料：

　　1、被征收房屋權(quán)屬證明；

　　2、被征收房屋戶籍證明；

　　3、在本市有他處房屋的，需提交相關(guān)證明；

　　4、申請人要求將外地配偶、未成年子女認(rèn)定為居住人口的，必須提供婚姻狀況的證明及當(dāng)?shù)鼐游瘯鼍叩木幼∏闆r證明材料；

　　5、其他相關(guān)材料。

　　以上材料由申請人提供原件，受理窗口原件與復(fù)印件核對無誤后方可受理。

　?。ǘ┦芾泶翱诔鯇?/span>

　　申請人提交材料齊全的，區(qū)住房保障機構(gòu)受理窗口自收到申請之日7日內(nèi)受理；申請人提交材料不全的，受理窗口應(yīng)告知申請人補齊材料后受理。受理申請后，區(qū)住房保障機構(gòu)受理窗口對申請人的資格條件、提交的申請表和材料進行初審，征收事務(wù)所協(xié)助材料的核實和調(diào)查工作。初審意見自受理申請之日起30日內(nèi)作出。

　　（三）區(qū)住房保障機構(gòu)復(fù)審

　　區(qū)住房保障機構(gòu)收到受理窗口初審意見后進行復(fù)審，在復(fù)審過程中涉及重大爭議或情況特別復(fù)雜的，必須經(jīng)區(qū)住房保障機構(gòu)班子集體討論決定。復(fù)審意見自收到受理窗口初審意見之日起60日內(nèi)作出。

　　（四）復(fù)審結(jié)果公示

　　居住困難戶復(fù)審結(jié)果由區(qū)住房保障機構(gòu)在征收地塊公示欄進行公示，公示期不少于15日，公示期內(nèi)有異議的，由區(qū)住房保障機構(gòu)進行復(fù)核，復(fù)核結(jié)果在征收地塊公示欄內(nèi)公示，公示期不少于7日，公示期滿無異議，或者雖有異議但經(jīng)再次復(fù)查符合居住困難戶人口核定標(biāo)準(zhǔn)的，作為征收補償?shù)囊罁?jù)。

　　四、居住困難戶折算公式及補貼標(biāo)準(zhǔn)

　　折算公式為：被征收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數(shù)。

保障補貼標(biāo)準(zhǔn)：保障補貼=折算單價×居住困難戶人數(shù)×22平方米-被征收居住房屋補償金額。

本地塊折算單價為建筑面積21000元/平方米。

 

 

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