【簡(jiǎn)要案情】

2004年3月13日，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司訂立《商品房買賣合同》，約定購買商業(yè)用房，面積251.77平方米，單價(jià)2萬元/平方米，總價(jià)503.54萬元。合同還約定了交房日期、雙方違約責(zé)任等條款。鄭某安付清首付款201.44萬元，余款302.1萬元以銀行按揭貸款的方式支付。2005年6月，某物業(yè)發(fā)展公司將案涉商鋪交付鄭某安使用，后鄭某安將房屋出租。鄭某安稱因某物業(yè)發(fā)展公司未提供相關(guān)資料，導(dǎo)致案涉商鋪至今未辦理過戶手續(xù)。2012年1月16日，某物業(yè)發(fā)展公司與某百貨公司訂立《商品房買賣合同》，將包括鄭某安已購商鋪在內(nèi)的一層46-67號(hào)商鋪2089.09平方米，以單價(jià)0.9萬元/平方米，總價(jià)1880.181萬元，出售給某百貨公司。2012年1月20日，雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。某物業(yè)發(fā)展公司向某百貨公司依約交接一層46-67號(hào)商鋪期間，某物業(yè)發(fā)展公司與鄭某安就商鋪回購問題協(xié)商未果。

【一二審及再審判決】

2013年2月28日，鄭某安將某物業(yè)發(fā)展公司訴至青海省高級(jí)人民法院，請(qǐng)求判令：解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，返還已付購房款503.54萬元，并承擔(dān)已付購房款一倍的賠償及房屋漲價(jià)損失。一審法院委托評(píng)估，鄭某安已購商鋪以2012年1月20日作為基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)6.5731萬元/平方米，總價(jià)為1654.91萬元。

一審法院經(jīng)審理后，對(duì)鄭某安請(qǐng)求某物業(yè)發(fā)展公司承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任，不予支持。

一審法院判令：解除合同；某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬元、賠償商鋪差價(jià)損失1151.37萬元。鄭某安、某物業(yè)發(fā)展公司均不服一審判決，向最高人民法院提出上訴。

二審法院認(rèn)定，某物業(yè)發(fā)展公司與鄭某安訂立《商品房買賣合同》時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已經(jīng)實(shí)施。因此，某物業(yè)發(fā)展公司應(yīng)當(dāng)預(yù)見到如其違反合同約定，根據(jù)該司法解釋第八條規(guī)定，可能承擔(dān)的違約責(zé)任，除對(duì)方當(dāng)事人所遭受直接損失外，還可能包括已付購房款一倍的賠償。一審判決以合同無法繼續(xù)履行時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)與鄭某安購買價(jià)之間的差額作為可得利益損失，判令某物業(yè)發(fā)展公司賠償鄭某安1151.37萬元，導(dǎo)致雙方當(dāng)事人之間利益失衡，超出當(dāng)事人對(duì)違反合同可能造成損失的預(yù)期。

【檢察監(jiān)督】抗訴

鄭某安不服二審判決，向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，該院裁定駁回鄭某安提出的再審申請(qǐng)。鄭某安不服二審判決，向最高人民檢察院申請(qǐng)監(jiān)督。

最高人民檢察院審查認(rèn)為，某物業(yè)發(fā)展公司作為從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)企業(yè)，訂立合同時(shí)應(yīng)預(yù)見到，若違反合同約定，將承擔(dān)包括差價(jià)損失賠償在內(nèi)的違約責(zé)任。某物業(yè)發(fā)展公司再次出售案涉商鋪時(shí)，對(duì)案涉商鋪市價(jià)應(yīng)當(dāng)知悉，對(duì)因此給鄭某安造成的房屋差價(jià)損失也是明知的。因此，案涉房屋差價(jià)損失1151.37萬元屬于可得利益損失，某物業(yè)發(fā)展公司應(yīng)予賠償。二是審查生效判決酌定某物業(yè)發(fā)展公司賠償鄭某安可得利益損失503.54萬元，是否屬于適用法律確有錯(cuò)誤。某物業(yè)發(fā)展公司擅自再次出售案涉商鋪，主觀惡意明顯，具有過錯(cuò)，應(yīng)受到法律否定性評(píng)價(jià)。鄭某安出租商鋪收取租金，是其作為房屋合法占有人所享有的權(quán)利，不應(yīng)作為減輕某物業(yè)發(fā)展公司民事賠償責(zé)任的事實(shí)依據(jù)。

案涉商鋪第二次出售價(jià)格雖僅為0.9萬元/平方米，但鄭某安所購商鋪的評(píng)估價(jià)格為6.5731萬元/平方米，某物業(yè)發(fā)展公司作為某百貨公司發(fā)起人，將案涉商鋪以較低價(jià)格出售給關(guān)聯(lián)企業(yè)某百貨公司，雙方存在利害關(guān)系，故案涉商鋪的第二次出售價(jià)格不應(yīng)作為減輕某物業(yè)發(fā)展公司民事賠償責(zé)任的事實(shí)依據(jù)。

最高人民檢察院在對(duì)鄭某安主張的可得利益損失是否應(yīng)予賠償以及酌定調(diào)整可得利益損失數(shù)額是否屬行使裁量權(quán)失當(dāng)?shù)惹闆r進(jìn)行全面、客觀審查后，認(rèn)為生效判決適用法律確有錯(cuò)誤，且有失公平，遂于2019年1月21日依法向最高人民法院發(fā)出再審檢察建議。

【監(jiān)督結(jié)果】

最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定，再審本案。再審中，在法庭主持下，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議，主要內(nèi)容為：（一）解除雙方訂立的《商品房買賣合同》；（二）某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬元，賠償可得利益損失503.54萬元；（三）某物業(yè)發(fā)展公司另行支付鄭某安商鋪差價(jià)損失450萬元，于2020年12月31日支付200萬元，于2021年5月31日前付清其余250萬元；某物業(yè)發(fā)展公司如未能如期足額向鄭某安付清上述款項(xiàng)，則再賠償鄭某安差價(jià)損失701.37萬元。

“檢例第156號(hào)”案例：監(jiān)督指引、裁判指引與行為指引有機(jī)統(tǒng)合

1　加強(qiáng)對(duì)行使自由裁量權(quán)明顯失當(dāng)行為的監(jiān)督，合理選擇抗訴或檢察建議的方式。

2　在“一房二賣”糾紛中，加強(qiáng)對(duì)可得利益損失法律適用相關(guān)問題的監(jiān)督。

3　拓寬民事權(quán)利的救濟(jì)渠道，向同級(jí)檢察院申請(qǐng)監(jiān)督，以獲取充分的法律救濟(jì)。

“一房二賣”民事糾紛處理中合理確定可得利益損失：

基于房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生的房屋差價(jià)損失，屬于可得利益損失，可以依法主張賠償。

在計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則等因素，合理確定可得利益損失數(shù)額。

認(rèn)定可得利益損失需要把握以下要點(diǎn)：

1　可預(yù)見規(guī)則一般包括可預(yù)見的主體、時(shí)間、內(nèi)容、判斷標(biāo)準(zhǔn)等。

■違約方可預(yù)見的損失包括簽約時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失類型，而非損失范圍、數(shù)額。

■預(yù)見的判斷標(biāo)準(zhǔn)，以抽象的“理性人”“常人”標(biāo)準(zhǔn)判斷。

2　確定合理的計(jì)算方法。

■包括差額法、約定法、類比法等，具體采用何種方法，應(yīng)結(jié)合個(gè)案作出判斷。

3　可得利益損失與其他因違約造成的損失的區(qū)別。

■可得利益僅限于未來可期的利益，不包括履行合同已獲得的利益。