共有房屋買賣合同糾紛，是指部分共有人以全體共有人名義或以自己名義與買受人就共有房屋簽訂買賣合同后，合同當(dāng)事人或其他共有人對(duì)合同效力及履行提出異議而引發(fā)的糾紛。共有房屋買賣既涉及共有人之間的內(nèi)部關(guān)系，又涉及外部買賣雙方的合同關(guān)系。該類糾紛的處理應(yīng)當(dāng)注意平衡保護(hù)靜態(tài)的物權(quán)歸屬與動(dòng)態(tài)的交易安全，維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用原則，避免違約方因違約行為而獲益?，F(xiàn)結(jié)合典型案例，對(duì)共有房屋買賣合同糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)進(jìn)行梳理、提煉和總結(jié)。

一、典型案例

案例一：涉及是否追加當(dāng)事人的審查

石某為房屋A的登記產(chǎn)權(quán)人，與薛某簽訂房屋買賣合同，約定將房屋A售予薛某。后石某反悔拒不履約。薛某起訴請(qǐng)求判令繼續(xù)履行合同。一審法院判決支持薛某的訴訟請(qǐng)求。石某不服提起上訴，訴稱房屋A系其與案外人劉某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一審未追加劉某為當(dāng)事人參加訴訟屬于嚴(yán)重違反法定程序。

案例二：涉及房屋買賣合同是否有效的審查

張某為房屋B的登記產(chǎn)權(quán)人，與孫某系夫妻關(guān)系。張某因無(wú)力歸還胡某借款而將房屋B售予胡某。房屋買賣合同除約定房屋坐落、轉(zhuǎn)讓價(jià)款、過(guò)戶時(shí)間外，其余主要條款均未約定。后房屋B變更登記至胡某名下，但胡某未實(shí)際支付購(gòu)房款。張某向胡某出具署名為孫某的承諾書(shū)對(duì)張某出售房屋B的行為予以追認(rèn)。后孫某起訴胡某、張某，以二人簽訂房屋買賣合同構(gòu)成通謀虛偽意思表示，且承諾書(shū)上孫某簽名系偽造、張某構(gòu)成無(wú)權(quán)處分為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

案例三：涉及房屋買賣合同是否繼續(xù)履行的審查

李甲為房屋C的登記產(chǎn)權(quán)人，與丁某系夫妻關(guān)系。李乙系二人之子。在李乙參與磋商的情況下，李甲與周某簽訂房屋買賣合同，約定將房屋C售予周某。在約定過(guò)戶日前李甲死亡，丁某、李乙與周某就房屋C的轉(zhuǎn)讓價(jià)格重新磋商但未能達(dá)成一致。周某遂起訴丁某、李乙，要求二人繼續(xù)履行房屋買賣合同。丁某則主張房屋C系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李甲構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，房屋買賣合同應(yīng)予解除。

案例四：涉及其他共有人是否承擔(dān)合同責(zé)任的審查

郭某為房屋D的登記產(chǎn)權(quán)人，與林某系夫妻關(guān)系。郭某與徐某簽訂房屋買賣合同，約定將房屋D售予徐某。后因房?jī)r(jià)上漲，郭某拒絕履行合同。徐某遂起訴郭某、林某，請(qǐng)求判令二人繼續(xù)履行合同，辦理過(guò)戶及交房手續(xù)，并支付違約金。

二、共有房屋買賣合同糾紛案件的審理難點(diǎn)

（一）共有人的訴訟地位認(rèn)定難

審判實(shí)踐中，部分共有人出售房屋產(chǎn)生的糾紛，其他共有人存在不參加訴訟、作為被告參加訴訟和作為第三人參加訴訟三種情形。其他共有人參加訴訟的形式又存在原告起訴時(shí)已將其列為當(dāng)事人、訴訟中法院依當(dāng)事人申請(qǐng)或依職權(quán)追加其參加訴訟等情形。實(shí)踐中，其他共有人的訴訟地位認(rèn)定規(guī)則亟待明確。

（二）房屋買賣合同效力認(rèn)定難

有效的民事法律行為要求意思表示真實(shí)，且無(wú)其他法定無(wú)效情形。當(dāng)其他共有人以部分共有人構(gòu)成無(wú)權(quán)代理或無(wú)權(quán)處分、與買受人通謀虛偽意思表示、與買受人惡意串通損害其權(quán)利為由，主張房屋買賣合同無(wú)效時(shí)，如何準(zhǔn)確認(rèn)定合同效力較難把握。

（三）部分共有人是否構(gòu)成有權(quán)處分認(rèn)定難

部分共有人以自己名義與買受人簽訂房屋買賣合同的，法院需審查該共有人的處分行為是否獲得其他共有人的授權(quán)。由于處分行為的授權(quán)發(fā)生在共有人內(nèi)部，買受人往往難以提供證據(jù)證明部分共有人構(gòu)成有權(quán)處分。因此，法院通過(guò)審查哪些事實(shí)形成心證，從而推定部分共有人構(gòu)成有權(quán)處分，是審理此類案件的難點(diǎn)。

（四）責(zé)任承擔(dān)主體認(rèn)定難

部分共有人以自己名義簽訂房屋買賣合同的，相關(guān)過(guò)戶及交房義務(wù)、違約責(zé)任的承擔(dān)主體如何認(rèn)定？其他共有人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任？如部分共有人以全體共有人名義簽訂房屋買賣合同，上述各項(xiàng)責(zé)任的承擔(dān)主體又如何認(rèn)定？審判實(shí)踐中責(zé)任承擔(dān)主體的認(rèn)定存在較大爭(zhēng)議。

三、共有房屋買賣合同糾紛案件的審理思路和裁判要點(diǎn)

在共有房屋買賣合同糾紛案件中，法院需結(jié)合證據(jù)并運(yùn)用邏輯推理和經(jīng)驗(yàn)法則，探究當(dāng)事人在合同訂立時(shí)及合同履行中的真實(shí)意思，從而在保護(hù)共有人對(duì)共有房屋享有物權(quán)權(quán)利的同時(shí)，維護(hù)交易秩序，保障交易安全。審理此類案件時(shí)，法院首先需明確案件當(dāng)事人的訴訟地位，其次需對(duì)合同效力作出認(rèn)定。合同無(wú)效的，一般應(yīng)對(duì)雙方返還因合同履行而取得的財(cái)產(chǎn)、損失賠償?shù)葻o(wú)效后果一并予以處理；合同有效的，基于物債區(qū)分原則，還應(yīng)審查是否存在無(wú)權(quán)處分等履行障礙；合同解除的，應(yīng)正確認(rèn)定守約方的實(shí)際損失，合理調(diào)整違約金，并注意對(duì)其他解除后果一并予以處理。

（一）程序性事項(xiàng)的審查

共有房屋買賣合同糾紛案件可能涉及共有人的內(nèi)部代理和共有物處分，法院需根據(jù)個(gè)案中的不同情形準(zhǔn)確認(rèn)定當(dāng)事人的訴訟地位。

1、共有人均系合同當(dāng)事人

共有人均系合同當(dāng)事人的情形包括：

一是全體共有人作為出賣人在房屋買賣合同中簽字；

二是部分共有人作為出賣人暨其他共有人的代理人在房屋買賣合同中簽字。上述兩種情形中，全體共有人均系合同當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)作為共同原告或共同被告參加訴訟。

審判實(shí)踐中，部分共有人構(gòu)成代理的情形主要包括：

一是合同明確載明部分共有人代理全體共有人簽訂合同；

二是部分共有人簽訂合同的同時(shí)出具承諾函，承諾其他共有人授權(quán)其代為簽字；

三是合同首部載明出賣人為全體共有人，但落款處僅部分共有人簽字。

2、部分共有人系合同當(dāng)事人

部分共有人以自己名義簽訂房屋買賣合同，買受人訴請(qǐng)解除合同的，案件處理結(jié)果一般與其他共有人無(wú)關(guān)，故其他共有人原則上無(wú)需參加訴訟。買受人訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同的，涉及房屋的物權(quán)變動(dòng)，案件處理結(jié)果與其他共有人直接相關(guān)，故其他共有人應(yīng)當(dāng)作為第三人參加訴訟。需要注意的是，房屋登記在夫妻一方名下但可能為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，法院應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取配偶方的意見(jiàn)。如配偶方確認(rèn)房屋為登記產(chǎn)權(quán)人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，或明確表示放棄對(duì)該房屋所享有權(quán)利的，則其無(wú)需作為第三人參加訴訟。

如案例一中，薛某訴請(qǐng)繼續(xù)履行合同，雖然房屋A的登記產(chǎn)權(quán)人為石某一人，但法院應(yīng)當(dāng)主動(dòng)審查房屋A是否為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。二審法院查明房屋A確系石某與劉某婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買并登記于石某名下，遂以一審判決遺漏訴訟當(dāng)事人為由，裁定撤銷一審判決，發(fā)回重審。

（二）當(dāng)事人主張合同無(wú)效的審理思路和裁判要點(diǎn)

1、合同效力的審查

共有房屋買賣合同糾紛案件中，當(dāng)事人常以出賣人無(wú)權(quán)代理、無(wú)權(quán)處分、合同雙方通謀虛偽意思表示或存在惡意串通損害其他共有人權(quán)利等為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

（1）對(duì)當(dāng)事人主張無(wú)權(quán)代理的審查

部分共有人以全體共有人名義簽訂房屋買賣合同的，法院應(yīng)當(dāng)審查部分共有人是否構(gòu)成有權(quán)代理或表見(jiàn)代理。需要注意的是，《民法典》第1060條第1款規(guī)定，夫妻一方因家庭日常生活需要而實(shí)施的民事法律行為，對(duì)夫妻雙方發(fā)生效力，但是夫妻一方與相對(duì)人另有約定的除外。一般情況下，房屋作為家庭重大財(cái)產(chǎn)，處分房屋不屬于因家庭日常生活需要而實(shí)施的民事法律行為，因此不適用家事代理。

部分共有人無(wú)權(quán)代理且不構(gòu)成表見(jiàn)代理的，如其他共有人對(duì)代理行為予以追認(rèn)則合同有效，全體共有人承擔(dān)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)。如其他共有人對(duì)代理行為不予追認(rèn)，因欠缺效果歸屬要件，代理效果不歸屬于其他共有人；又因部分共有人作出代理行為時(shí)未產(chǎn)生效果歸屬于自己的意思，代理效果亦不歸屬于該部分共有人。

需要注意的是，根據(jù)《民法典》第171條規(guī)定，部分共有人無(wú)權(quán)代理簽訂房屋買賣合同的，合同對(duì)其他共有人不發(fā)生效力；實(shí)施無(wú)權(quán)代理行為的部分共有人承擔(dān)履行債務(wù)或賠償損失的責(zé)任。鑒于房屋為特定物，且其他共有人不同意追認(rèn)部分共有人的代理行為，通常也不會(huì)同意處分共有房屋。如買受人要求部分共有人履行債務(wù)，因存在履行不能的情況，法院需向其釋明是否變更訴請(qǐng)為要求部分共有人賠償損失。如買受人明知或應(yīng)當(dāng)知道部分共有人為無(wú)權(quán)代理，則雙方按照各自過(guò)錯(cuò)承擔(dān)責(zé)任。

對(duì)于部分共有人是否構(gòu)成有權(quán)代理，在買受人無(wú)法提供授權(quán)委托書(shū)等直接證據(jù)的情況下，法院可綜合以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：

一是共有人之間是否存在特殊身份關(guān)系；

二是其他共有人是否參與房屋出售過(guò)程，包括掛牌、與中介及買受人接洽談判等；

三是房屋是否由共有人共同居住，其他共有人與買受人在看房時(shí)有無(wú)接觸；

四是其他共有人是否收取過(guò)定金或房款；

五是部分共有人簽訂合同時(shí)，是否持有其他共有人的個(gè)人證件；

六是其他共有人是否作出過(guò)追認(rèn)合同的意思表示，或者在明知合同已經(jīng)簽訂、買受人支付部分房款并實(shí)際占有使用房屋的情況下，是否在合理期限內(nèi)提出異議等。結(jié)合上述事實(shí)，如可認(rèn)定其他共有人事先授權(quán)或事后追認(rèn)部分共有人代簽房屋買賣合同，則部分共有人構(gòu)成有權(quán)代理。

對(duì)于部分共有人是否構(gòu)成表見(jiàn)代理，法院需嚴(yán)格把握。如部分共有人持其他共有人出具的授權(quán)委托公證書(shū)，與買受人簽訂房屋買賣合同。后公證機(jī)構(gòu)查明該授權(quán)委托并非其他共有人的真實(shí)意思表示，或授權(quán)委托公證書(shū)存在其他應(yīng)予撤銷的情形，而對(duì)授權(quán)委托公證書(shū)予以撤銷的，因買受人基于對(duì)授權(quán)委托公證書(shū)的合理信賴而簽訂合同，故可認(rèn)定部分共有人構(gòu)成表見(jiàn)代理。其他共有人以訂立合同的部分共有人構(gòu)成無(wú)權(quán)代理為由請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，法院一般不予支持。

（2）對(duì)當(dāng)事人主張無(wú)權(quán)處分的審查

當(dāng)事人訂立房屋買賣合同的行為屬于典型的債權(quán)行為。依據(jù)《民法典》第597條第1款規(guī)定，因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。由此可見(jiàn)，債權(quán)行為有效不以負(fù)擔(dān)義務(wù)者享有處分權(quán)為必要。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第3條第1款規(guī)定，部分共有人以自己名義與買受人就共有房屋簽訂房屋買賣合同，其他共有人以該共有人無(wú)權(quán)處分為由，主張房屋買賣合同無(wú)效的，法院不予支持。《民法典》實(shí)施后，法院可直接適用第597條第1款規(guī)定進(jìn)行裁判。

（3）對(duì)當(dāng)事人主張合同雙方通謀虛偽意思表示的審查

當(dāng)事人主張合同雙方通謀虛偽意思表示往往存在于部分共有人與買受人為擔(dān)保買受人債權(quán)而簽訂房屋買賣合同的情形?！睹穹ǖ洹返?46條第1款規(guī)定，行為人與相對(duì)人以虛假意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。買賣雙方為擔(dān)保債權(quán)而簽訂房屋買賣合同，其真實(shí)意思均為以債務(wù)人名下房屋為債權(quán)實(shí)現(xiàn)提供擔(dān)保，而非債權(quán)人購(gòu)買債務(wù)人名下房屋。因此，為擔(dān)保債權(quán)而簽訂的房屋買賣合同因構(gòu)成通謀虛偽意思表示而無(wú)效。

對(duì)于合同雙方是否構(gòu)成通謀虛偽意思表示，法院一般可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：

一是當(dāng)事人之間是否存在民間借貸等債權(quán)債務(wù)關(guān)系；

二是合同簽訂的背景及磋商過(guò)程；

三是合同約定及履行是否符合交易慣例。對(duì)與交易慣例不符的情況，當(dāng)事人能否作出合理解釋；

四是房款是否實(shí)際支付、以何種方式支付；

五是房屋實(shí)際居住使用情況；

六是當(dāng)事人是否及時(shí)主張房屋買賣合同項(xiàng)下權(quán)利。

如案例二中，張某與胡某之間存在民間借貸關(guān)系，且房屋買賣合同的約定及雙方履行行為等均不符合交易慣例，如房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯過(guò)低，胡某未實(shí)際支付房款，以及胡某拒絕提供承諾函原件以便對(duì)孫某簽名的真?zhèn)芜M(jìn)行鑒定等。結(jié)合上述事實(shí)，法院可認(rèn)定張某與胡某簽訂房屋買賣合同實(shí)為胡某債權(quán)提供擔(dān)保，該合同因構(gòu)成通謀虛偽意思表示而無(wú)效。

（4）對(duì)當(dāng)事人主張合同雙方惡意串通的審查

《民法典》第154條規(guī)定，行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事行為無(wú)效。部分共有人以房屋買賣合同雙方惡意串通、損害其合法權(quán)益為由主張合同無(wú)效的，法院可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查：

一是共有人之間關(guān)系是否和睦，如是否存在夫妻感情不睦、已長(zhǎng)期分居、一方已提起離婚訴訟等情形；

二是買受人是否通過(guò)中介居間而獲知房源；

三是合同雙方是否存在特殊關(guān)系；

四是合同約定是否符合交易慣例，如房?jī)r(jià)是否明顯低于市場(chǎng)價(jià)值等；

五是合同履行是否存在瑕疵，如房款是否實(shí)際支付等。

2、合同無(wú)效后果的處理

房屋買賣合同無(wú)效的，法院應(yīng)避免機(jī)械適用“不告不理”原則，僅就當(dāng)事人的訴請(qǐng)進(jìn)行審理，而是應(yīng)當(dāng)向雙方釋明合同無(wú)效的相關(guān)后果，盡可能一次性解決糾紛。此外，需要注意以下三種特殊情形：

（1）買受人取得產(chǎn)權(quán)后在房屋上設(shè)立抵押權(quán)

此種情形下，法院可通知抵押權(quán)人作為本案第三人參加訴訟。抵押權(quán)人善意取得抵押權(quán)的，原則上可判令債務(wù)人向債權(quán)人清償債務(wù)后滌除抵押，將房屋恢復(fù)登記至出賣人名下。如債務(wù)人無(wú)清償能力，根據(jù)《民法典》第524條規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)，第三人對(duì)履行該債務(wù)具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行。因此，法院可向共有人釋明，共有人愿意代為清償債務(wù)以滌除抵押的，法院可判令共有人代債務(wù)人向債權(quán)人清償債務(wù)；滌除抵押后將房屋恢復(fù)登記至出賣人名下，同時(shí)判令債務(wù)人向共有人支付代其清償?shù)膫鶆?wù)金額。

（2）買受人取得產(chǎn)權(quán)后房屋被司法查封

房屋在司法查封狀態(tài)下不能恢復(fù)登記至出賣人名下。如作出該司法查封裁定的案件類型僅為金錢類債權(quán)債務(wù)糾紛，法院可向共有人釋明是否愿意向買受人的債權(quán)人清償債務(wù)或提供擔(dān)保，以解除查封便于恢復(fù)產(chǎn)權(quán)登記。法院僅需根據(jù)司法查封是否解除的具體情況，作出確認(rèn)合同無(wú)效或是一并處理房屋恢復(fù)登記等合同無(wú)效后果的判決。

（3）買受人未向出賣人實(shí)際支付房款

如買受人并未實(shí)際支付房款，或已支付房款但出賣人隨即通過(guò)取現(xiàn)、轉(zhuǎn)賬等方式將房款全部返還或支付給買受人指定的案外人處，則案件一般不存在房款返還的問(wèn)題。如買受人向出賣人的代理人或指定的案外人支付房款，則視為出賣人實(shí)際收取房款，待合同認(rèn)定無(wú)效后，出賣人負(fù)有返還義務(wù)。如出賣人與買受人之間存在其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系，法院應(yīng)另行處理。

（三）當(dāng)事人主張繼續(xù)履行合同的審查

對(duì)于合同有效買受人主張繼續(xù)履行的，法院應(yīng)當(dāng)審查合同是否存在履行障礙。共有房屋買賣合同糾紛案件中，關(guān)于合同能否繼續(xù)履行的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，主要集中在出賣人是有權(quán)處分還是無(wú)權(quán)處分。當(dāng)然，共有房屋買賣合同還可能存在其他履行障礙，如在出賣人“一房數(shù)賣”情形下本案買受人合同履行順位在后；買受人屬于限購(gòu)對(duì)象；系爭(zhēng)房屋上存在另案司法查封等。鑒于本文著重分析與房屋共有性質(zhì)的相關(guān)問(wèn)題，故對(duì)其他履行障礙的情況不予詳述。

1、出賣人是否構(gòu)成無(wú)權(quán)處分

部分共有人以自己名義簽訂房屋買賣合同的，合同不因此而無(wú)效，但合同能否繼續(xù)履行即共有房屋的所有權(quán)能否轉(zhuǎn)移，需考察其他共有人的意思表示。如其他共有人未事先授權(quán)亦未事后追認(rèn)部分共有人出售房屋，則部分共有人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，合同無(wú)法繼續(xù)履行。如其他共有人事先授權(quán)或事后追認(rèn)部分共有人出售房屋，則部分共有人構(gòu)成有權(quán)處分，合同可以繼續(xù)履行。

需要注意的是，實(shí)踐中部分出賣人因房?jī)r(jià)上漲而反悔，遂以自己構(gòu)成無(wú)權(quán)處分為由拒絕履行合同。對(duì)此，法院應(yīng)查明其他共有人是否知曉并同意出售房屋。因該節(jié)事實(shí)與部分共有人是否構(gòu)成有權(quán)代理，實(shí)際均需審查其他共有人就房屋出售事宜的真實(shí)意思，故該節(jié)事實(shí)的審查可參照是否構(gòu)成有權(quán)代理的審查要點(diǎn)。出賣人或其他共有人主張出賣人構(gòu)成無(wú)權(quán)處分的，應(yīng)當(dāng)具體陳述或解釋出賣人擅自處分共有房屋的理由。如共有人之間關(guān)系惡化、出賣人惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)等，并提供相應(yīng)證據(jù)予以佐證。法院應(yīng)當(dāng)運(yùn)用邏輯推理和經(jīng)驗(yàn)法則，對(duì)當(dāng)事人陳述及其他證據(jù)有無(wú)證明力及證明力大小進(jìn)行判斷，從而最終形成心證。

如案例三中，丁某與李甲并無(wú)夫妻不睦情形，李甲過(guò)世后丁某、李乙與周某曾就提高房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款進(jìn)行磋商，結(jié)合二人之子李乙始終參與磋商的事實(shí)，丁某主張對(duì)李甲與周某簽訂房屋買賣合同事宜完全不知情有違常理。再結(jié)合丁某并未提交任何證據(jù)證明其在訴訟前曾向周某主張李甲構(gòu)成無(wú)權(quán)處分。因此，法院可認(rèn)定丁某授權(quán)李甲處分房屋C，房屋買賣合同可以繼續(xù)履行。

2、責(zé)任承擔(dān)主體的認(rèn)定

當(dāng)部分共有人構(gòu)成有權(quán)處分、合同應(yīng)繼續(xù)履行時(shí)，基于物債區(qū)分原則，買受人的訴請(qǐng)實(shí)則涉及不同性質(zhì)的法律行為——買賣雙方基于合同的負(fù)擔(dān)行為，以及部分共有人的處分行為與其他共有人的授權(quán)處分行為。首先，基于合同相對(duì)性，買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)合同責(zé)任，除要求出賣人繼續(xù)履行合同外，還可要求出賣人承擔(dān)支付違約金或賠償損失等其他違約責(zé)任。其次，買受人有權(quán)要求其他共有人協(xié)助轉(zhuǎn)移買賣房屋所有權(quán)。需要注意的是，其他共有人并非房屋買賣合同的當(dāng)事人，除非其他共有人的意思表示構(gòu)成債務(wù)加入，否則不承擔(dān)房屋買賣合同項(xiàng)下的責(zé)任。

如案例四中，如經(jīng)審理查明郭某構(gòu)成有權(quán)處分，法院可作如下判決：

（1）房屋買賣合同繼續(xù)履行；（2）郭某將房屋D過(guò)戶至徐某名下（明確稅費(fèi)負(fù)擔(dān)），并向徐某交付房屋D；（3）徐某向郭某支付剩余購(gòu)房款；（4）郭某向徐某支付逾期過(guò)戶及逾期交房違約金；（5）林某協(xié)助辦理房屋D的過(guò)戶手續(xù)。

（四）合同解除責(zé)任的認(rèn)定與解除后果的處理

1、合同解除責(zé)任的審理思路

出賣人無(wú)權(quán)處分致使房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的，買受人可以行使合同解除權(quán)，并基于合同相對(duì)性要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是，買受人是否清楚房屋的權(quán)屬狀況與出賣人因構(gòu)成無(wú)權(quán)處分而應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任無(wú)關(guān)。買受人疏于審查的，僅負(fù)擔(dān)合同不能繼續(xù)履行、無(wú)法轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、合同解除后的恢復(fù)現(xiàn)狀

房屋買賣合同屬于即時(shí)性合同，合同解除具有溯及力。合同解除后出賣人自始不享有收取房款的權(quán)利，買受人自始不享有占有使用房屋的權(quán)利。因此，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人返還房款及占有房款獲得的利益，買受人應(yīng)當(dāng)向出賣人返還房屋及占有房屋獲得的利益。依據(jù)《九民會(huì)紀(jì)要》第34條規(guī)定，可將該兩筆占有費(fèi)用相互抵銷，即出賣人僅需返還房款本金，買受人僅需返還房屋。當(dāng)然，如房屋尚未實(shí)際交付，則出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人返還房款及相關(guān)占有利益。

3、房屋差價(jià)損失的認(rèn)定

房屋差價(jià)損失屬于買受人的可得利益損失。原則上應(yīng)以合同解除時(shí)間或買受人知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行的時(shí)間作為房屋差價(jià)的計(jì)算節(jié)點(diǎn)。對(duì)于房屋差價(jià)的確定方式，雙方當(dāng)事人可以協(xié)商確定；無(wú)法達(dá)成一致的，可以通過(guò)司法鑒定的方式予以確定；雙方爭(zhēng)議不大或明確同意的，亦可通過(guò)詢價(jià)方式確定。

對(duì)于房屋差價(jià)損失，法院應(yīng)綜合運(yùn)用可預(yù)見(jiàn)規(guī)則、損益相抵規(guī)則、減損規(guī)則、過(guò)失相抵規(guī)則予以確定。具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（1）損失的可預(yù)見(jiàn)性應(yīng)理解為訂立合同時(shí)對(duì)損失類型的預(yù)見(jiàn)，而非損失大小的預(yù)見(jiàn)。

（2）適用損益相抵規(guī)則的同時(shí)應(yīng)考慮不能使出賣人因違約行為而得益。

（3）合同履行程度通常僅與買受人的積極損失認(rèn)定有關(guān)，而與買受人可得利益損失認(rèn)定無(wú)關(guān)。

4、違約金調(diào)整的審理思路和裁判要點(diǎn)

出賣人主張違約金過(guò)高的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)證明責(zé)任，且應(yīng)當(dāng)在一審法庭辯論終結(jié)前提出；二審期間提出的，法院原則上不予支持。出賣人提供初步證據(jù)后，買受人堅(jiān)持認(rèn)為違約金合理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)其實(shí)際損失作出說(shuō)明并提供相應(yīng)證據(jù)。具體而言，出賣人主張違約金過(guò)分高于實(shí)際損失的，應(yīng)根據(jù)具體違約行為證明相應(yīng)損失的大致金額；主張損益相抵的，應(yīng)證明買受人因出賣人的違約行為而獲益；主張過(guò)錯(cuò)相抵的，應(yīng)證明買受人存在過(guò)錯(cuò)。如出賣人沒(méi)有陳述具體理由并提供相應(yīng)證據(jù)材料的，法院可不予調(diào)整。

出賣人陳述具體理由并提供證據(jù)材料后，買受人同意調(diào)低違約金的，應(yīng)陳述調(diào)整幅度的理由和依據(jù)，如其主張大致合理不構(gòu)成明顯利益失衡，則法院不再繼續(xù)調(diào)整。買受人不同意調(diào)低的，需針對(duì)出賣人的調(diào)整幅度、理由及證據(jù)材料進(jìn)行答辯；買受人能夠舉證證明出賣人的理由全部或部分不成立的，對(duì)違約金不予調(diào)整或?qū)Τ鲑u人主張的幅度予以扣減。因出賣人惡意違約而買受人不同意調(diào)整違約金的，法院在認(rèn)定違約金時(shí)應(yīng)注意違約金的失信懲戒功能。

四、其他需要說(shuō)明的問(wèn)題

本文主要對(duì)共有房屋買賣合同糾紛中的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行梳理，其中也涉及部分房屋買賣合同糾紛中的共性問(wèn)題。對(duì)于房屋買賣合同糾紛中涉及的“借名買房”“以房抵債”等問(wèn)題不在本文討論范圍之內(nèi)。

作者：金紹奇、朱晨陽(yáng)來(lái)源：上海一中院