房屋征收補(bǔ)償類案辦案要件指南之裁判規(guī)則；房屋建筑面積的認(rèn)定和裁判規(guī)則；評(píng)估被征收房屋的認(rèn)定和裁判規(guī)則；具體補(bǔ)償方案的認(rèn)定和裁判規(guī)則
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上海申宜禾律師事務(wù)所合伙人朱敏律師提醒：
在征收過(guò)程中會(huì)先后發(fā)布補(bǔ)償方案意見(jiàn)稿和修改稿，由此可以計(jì)算出大概的補(bǔ)償數(shù)額，在征收過(guò)程中征收部門一般以戶（一證為一戶）為單位進(jìn)行補(bǔ)償，并不對(duì)被征收人家庭內(nèi)部或公房承租人、同住人、私房產(chǎn)權(quán)人之間的利益進(jìn)行分配。被征收人家庭內(nèi)部或公房承租人、同住人、私房產(chǎn)權(quán)人之間的利益分配需家庭內(nèi)部協(xié)商解決，在協(xié)商前，建議先了解動(dòng)遷補(bǔ)償份額相關(guān)的法律規(guī)定。若暫時(shí)無(wú)法達(dá)成一致的分配協(xié)議，需要提起訴訟，建議提前咨詢律師介入，以免錯(cuò)過(guò)凍結(jié)保全動(dòng)遷補(bǔ)償款和取證的時(shí)機(jī)。
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（來(lái)源：上海高院研究室）
類案辦案要件指南
上海市高級(jí)人民法院為促進(jìn)法律適用統(tǒng)一工作，制訂了《類案辦案要件指南編撰三年規(guī)劃2019—2021》，力爭(zhēng)通過(guò)三年時(shí)間，形成一批實(shí)用性強(qiáng)、可操作的類案辦案要件指南，實(shí)現(xiàn)常見(jiàn)類案問(wèn)題全覆蓋。在全市三級(jí)法院的共同努力下，第一批13個(gè)類案辦案要件指南編撰工作均已完成，逐一經(jīng)高院審判委員會(huì)審議通過(guò)，并匯編出版《上海法院類案辦案要件指南》系列叢書的第一冊(cè)、第二冊(cè)和第三冊(cè)。三冊(cè)共圍繞1317個(gè)法律適用問(wèn)題，逐項(xiàng)梳理、歸納類案審查要件和注意事項(xiàng)，附以相應(yīng)的規(guī)范指引（含《民法典》及最新司法解釋）和典型案例402個(gè)。第二批20個(gè)類案辦案要件指南正在修改完善中。
本叢書的編撰出版凝聚了上海法院數(shù)十載的審判智慧和經(jīng)驗(yàn)結(jié)晶。為了更好地展現(xiàn)、分享、傳承上海法院推進(jìn)法律適用統(tǒng)一的系列成果，盡最大努力凝聚法律共同體共識(shí)，本欄目將持續(xù)節(jié)選《上海法院案辦案要件指南》系列叢書的部分內(nèi)容，旨在全面提升法律共同體的司法認(rèn)知和適法統(tǒng)一能力，選取類案指南中的要點(diǎn)內(nèi)容，以供大家學(xué)習(xí)和交流。
編者按
由于舊城區(qū)改造工作涉及面廣、工作量大,大量的房屋征收類行政案件也由此產(chǎn)生,其中又以房屋征收補(bǔ)償決定案件最為突出。為妥善審理該類案件，統(tǒng)一裁判思路，上海法院集結(jié)一線審判業(yè)務(wù)專家撰寫了《房屋征收補(bǔ)償類案辦案要件指南》（全文3萬(wàn)余字），該指南結(jié)合司法實(shí)踐中最常見(jiàn)、最多發(fā)的案件類型，圍繞47個(gè)法律適用問(wèn)題，梳理審理要點(diǎn)、提煉裁判規(guī)則。該指南還梳理相應(yīng)的規(guī)范指引，并附以22個(gè)典型案例。
本期刊發(fā)房屋征收補(bǔ)償類案辦案要件指南節(jié)選（三）：《房屋征收補(bǔ)償類案辦案要件指南之裁判規(guī)則》。
一、被征收對(duì)象的認(rèn)定和裁判規(guī)則
（一）被征收人的認(rèn)定
1.房屋征收補(bǔ)償決定對(duì)被征收人認(rèn)定錯(cuò)誤應(yīng)如何裁判？
【審查要點(diǎn)】
房屋征收補(bǔ)償決定對(duì)被征收人、公房承租人認(rèn)定錯(cuò)誤的，屬事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，依法應(yīng)予撤銷。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條 為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。
2.被征收房屋產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議的情況下如何進(jìn)行補(bǔ)償安置？
【審查要點(diǎn)】
被征收房屋產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議的，可以先作出房屋征收補(bǔ)償決定，在相關(guān)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議依法解決后再向適格被征收人發(fā)放補(bǔ)償款或進(jìn)行安置。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。
被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。
（二）公房承租人、同住人的認(rèn)定
公房承租人對(duì)同住人認(rèn)定情況有異議的，能否據(jù)此主張撤銷房屋征收補(bǔ)償決定？
【審查要點(diǎn)】
同住人認(rèn)定異議不影響房屋征收補(bǔ)償決定的合法性。
【規(guī)范指引】
《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第四十四條 征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。
第五十一條 本細(xì)則中下列用語(yǔ)的含義：
（一）被征收人，是指被征收房屋的所有權(quán)人。
（二）公有房屋承租人，是指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個(gè)人和單位。
（三）共同居住人，是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
（四）房屋使用人，是指實(shí)際占用房屋的單位和個(gè)人。
（三）其他主體的認(rèn)定
房屋未被認(rèn)定為違法建筑的，權(quán)利人是否有權(quán)提起房屋征收補(bǔ)償訴訟？
【審查要點(diǎn)】
對(duì)于無(wú)建房手續(xù)的房屋權(quán)利人提起的要求補(bǔ)償?shù)男姓V訟，如房屋未被認(rèn)定為違法建筑，不宜簡(jiǎn)單地以不具備原告主體資格為由駁回起訴，而是要結(jié)合當(dāng)?shù)卣魇昭a(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定及征收補(bǔ)償方案等實(shí)體審理后加以認(rèn)定。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條 市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。
市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
二、房屋建筑面積的認(rèn)定和裁判規(guī)則
（一）房屋征收補(bǔ)償決定認(rèn)定建筑面積與被征收人主張建筑面積不一致時(shí)應(yīng)如何裁判？
【審查要點(diǎn)】
房屋征收補(bǔ)償決定認(rèn)定建筑面積與被征收人主張建筑面積不一致的，以房屋權(quán)屬證書或房屋登記簿記載為準(zhǔn)，未經(jīng)登記的建筑，以房屋征收部門認(rèn)定的丈量、測(cè)繪面積為準(zhǔn)。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第九條 房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
（二）被征收人的早期無(wú)證建筑能否認(rèn)定為被征收房屋的建筑面積？
【審查要點(diǎn)】
對(duì)較早的無(wú)證建筑，應(yīng)當(dāng)結(jié)合法律法規(guī)規(guī)定、各地有關(guān)違法建筑具體規(guī)定、系爭(zhēng)建筑的建設(shè)情況等因素綜合判斷是否屬于不能認(rèn)定為建筑面積的違法建筑。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條 市、縣級(jí)人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)建設(shè)活動(dòng)的監(jiān)督管理，對(duì)違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的，依法予以處理。
市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
（三）未經(jīng)登記的合法享有使用權(quán)的院落、空地是否應(yīng)納入征收補(bǔ)償范圍？沒(méi)有納入征收補(bǔ)償范圍的房屋征收補(bǔ)償決定是否有效？
【審查要點(diǎn)】
未經(jīng)登記的合法享有使用權(quán)的院落、空地應(yīng)當(dāng)被納入征收補(bǔ)償范圍，或應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償結(jié)果中有所體現(xiàn)，沒(méi)有將之納入征收補(bǔ)償范圍的房屋征收補(bǔ)償決定依法應(yīng)予撤銷。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條 為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。
第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
三、評(píng)估被征收房屋的認(rèn)定和裁判規(guī)則
（一）評(píng)估機(jī)構(gòu)選定及資質(zhì)的認(rèn)定
1.房屋征收決定作出之前即已選定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)是否違法？
【審查要點(diǎn)】
只要房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠獨(dú)立、客觀地開(kāi)展評(píng)估工作，其選定時(shí)間的先后并不影響所作評(píng)估結(jié)果的合法性。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
2.被征收人、公房承租人能否以未協(xié)商選定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)為理由主張撤銷房屋征收補(bǔ)償決定？
【審查要點(diǎn)】
房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定有協(xié)商、多數(shù)決、隨機(jī)等多種方式，未協(xié)商選定房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)并不必然導(dǎo)致房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序和結(jié)果違法。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
3.房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)相應(yīng)資質(zhì)應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定和裁判？
【審查要點(diǎn)】
房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)相應(yīng)資質(zhì)的，所作評(píng)估結(jié)果不具有合法性，據(jù)此作出的房屋征收補(bǔ)償決定依法應(yīng)予撤銷。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
（二）被征收房屋評(píng)估價(jià)格的認(rèn)定
征收雙方對(duì)于被征收房屋性質(zhì)/用途存在爭(zhēng)議時(shí)應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定和裁判？
【審查要點(diǎn)】
對(duì)被征收房屋性質(zhì)/用途的認(rèn)定應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或房地產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)，被征收人、公房承租人不能舉證證明被征收房屋性質(zhì)和用途發(fā)生變更的，按原有記載予以認(rèn)定。
【規(guī)范指引】
《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第二十五條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等因素。
除本市對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)當(dāng)由按照第二十四條規(guī)定已選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
（三）被征收房屋評(píng)估程序的認(rèn)定
1.被征收房屋的評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)如何認(rèn)定？
【審查要點(diǎn)】
被征收房屋的評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則上應(yīng)以房屋征收決定作出之日為準(zhǔn)，但若作出房屋征收補(bǔ)償決定之日、實(shí)際支付貨幣補(bǔ)償款之日與房屋征收決定作出之日相差過(guò)長(zhǎng)，則應(yīng)當(dāng)結(jié)合多重因素進(jìn)行綜合判斷。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。
2.評(píng)估報(bào)告遺漏評(píng)估事項(xiàng)應(yīng)如何認(rèn)定和裁判？
【審查要點(diǎn)】
評(píng)估報(bào)告遺漏重要評(píng)估事項(xiàng)的，依據(jù)該評(píng)估報(bào)告作出的房屋征收補(bǔ)償決定屬事實(shí)認(rèn)定不清，依法應(yīng)予撤銷。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十七條 分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。
整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。
3.作出分戶評(píng)估報(bào)告后未向被征收人送達(dá)應(yīng)如何認(rèn)定和裁判？
【審查要點(diǎn)】
作出分戶評(píng)估報(bào)告后未及時(shí)向被征收人送達(dá)，明顯違反法定程序，依據(jù)該評(píng)估報(bào)告作出的房屋征收補(bǔ)償決定依法應(yīng)予撤銷。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。
對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。
公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。
第十七條 分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。
整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。
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（四）其他方面的認(rèn)定
被征收人不配合房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行入戶評(píng)估應(yīng)如何認(rèn)定房屋征收補(bǔ)償決定的效力？
【審查要點(diǎn)】
被征收人拒絕履行配合、協(xié)助房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的義務(wù)導(dǎo)致無(wú)法評(píng)估的，相應(yīng)的不利后果應(yīng)由被征收人承擔(dān)。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。
《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十二條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。
被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。
房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。
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四、安置房屋的認(rèn)定和裁判規(guī)則
房屋征收補(bǔ)償決定未選擇改建地段或就近地段安置房源安置被征收人是否違法？
【審查要點(diǎn)】
房屋征收部門結(jié)合被征收房屋套型、面積等多重因素綜合選擇確定更有利于保障被征收人、公房承租人居住權(quán)的異地安置房屋，不違反法律規(guī)定。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第二十六條 征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋補(bǔ)償金額與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
因舊城區(qū)改建征收居住房屋的，作出房屋征收決定的區(qū)（縣）人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人選擇，并按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)結(jié)清差價(jià)。就近地段的范圍，具體由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補(bǔ)償方案征求意見(jiàn)過(guò)程中確定。
五、具體補(bǔ)償方案的認(rèn)定和裁判規(guī)則
征收雙方對(duì)具體補(bǔ)償方案的選擇權(quán)存在爭(zhēng)議時(shí)應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定和裁判？
【審查要點(diǎn)】
房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換等不同的補(bǔ)償方案供被征收人選擇，房屋征收部門未提供的，相關(guān)房屋征收補(bǔ)償決定應(yīng)予撤銷；房屋征收部門已提供但被征收人（逾期）未作選擇的，相應(yīng)后果由被征收人承擔(dān)。
【規(guī)范指引】
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。
因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
六、其他事實(shí)的認(rèn)定和裁判規(guī)則
行政訴訟中人民政府自行終止/撤銷房屋征收補(bǔ)償決定并重新作出新的房屋征收補(bǔ)償決定，被征收人堅(jiān)持要求確認(rèn)原征收補(bǔ)償決定違法的，應(yīng)如何裁判？
【審查要點(diǎn)】
房屋征收補(bǔ)償決定并非負(fù)擔(dān)行政行為，當(dāng)它被另一個(gè)新的房屋征收補(bǔ)償決定取代后，堅(jiān)持對(duì)原房屋征收補(bǔ)償決定進(jìn)行違法性確認(rèn)并無(wú)實(shí)際意義，對(duì)被征收人的訴請(qǐng)應(yīng)予駁回。
【規(guī)范指引】
《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第七十四條 行政行為有下列情形之一的，人民法院判決確認(rèn)違法，但不撤銷行政行為：
（一）行政行為依法應(yīng)當(dāng)撤銷，但撤銷會(huì)給國(guó)家利益、社會(huì)公共利益造成重大損害的；
（二）行政行為程序輕微違法，但對(duì)原告權(quán)利不產(chǎn)生實(shí)際影響的。
行政行為有下列情形之一，不需要撤銷或者判決履行的，人民法院判決確認(rèn)違法：
（一）行政行為違法，但不具有可撤銷內(nèi)容的；
（二）被告改變?cè)`法行政行為，原告仍要求確認(rèn)原行政行為違法的；
