編者按 新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，各行各業(yè)都受到不同程度的影響，其中商業(yè)用房租賃合同糾紛引起社會廣泛關注。司法實務 […]
編者按
新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，各行各業(yè)都受到不同程度的影響，其中商業(yè)用房租賃合同糾紛引起社會廣泛關注。司法實務一般認為，不可抗力和情勢變更制度在處理涉新冠肺炎疫情合同糾紛中均有一定適用空間，應綜合考慮當事人的約定、疫情的發(fā)展階段、疫情對當事人實際影響的時間、程度等因素，按照公平公正原則，審慎處理。本文在比較分析不可抗力、情勢變更制度的基礎上，對商業(yè)用房租賃合同糾紛在如何把握租金、租期、房屋交付等方面進行了分類論述。
疫情期間商業(yè)用房租賃合同履約困境中
不可抗力及情勢變更原則的適用分析
施 雯
上海市黃浦區(qū)人民法院民事審判庭法官助理
新冠肺炎疫情對各地經濟和生活帶來了不同程度的影響，疫情過后，各類合同糾紛可能出現(xiàn)大幅爆發(fā)，商業(yè)用房的租賃合同糾紛也將備受關注。近期，上海市高級人民法院課題組在《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答》中，提出處理涉及新冠肺炎疫情的合同糾紛案件要注重把握四個方面原則：
一是堅持利益衡平原則，妥善化解矛盾糾紛；
二是堅持合同嚴守原則，鼓勵合同按約正常履行；
三是堅持公平公正原則，審慎處理合同解除問題；
四是堅持實事求是原則，依法適用不可抗力或情勢變更等原則。
本文針對原則四如何適用不可抗力或情勢變更原則展開分析，如疫情下的商業(yè)用房租賃合同糾紛是否必然被認定為不可抗力事件或情勢變更？是否必然導致合同解除的法律后果？當事人是否不需要承擔任何違約責任？使當事人之間妥善解決突發(fā)問題，遵守訂立合同之初的契約精神。
一、不可抗力以及情勢變更法律規(guī)則的辨析
（一）不可抗力的構成要件及適用
《中華人民共和國合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！辈豢煽沽Φ拇嬖诓⒉槐厝划a生不可抗力的法律效果，只有在不可抗力與合同不能履行之間存在因果關系時，當事人才能部分或者全部免除責任。因此，要發(fā)生適用不可抗力的法律效果，不僅要查明，是否構成不可抗力？更要查明，不可抗力與合同不能履行是否存在因果關系？
上海高院《關于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答（二）》中已明確，本次疫情屬于特別重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件，為保護人民群眾身體健康和生命安全，政府及有關部門采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同或不能及時行使權利的，新冠肺炎疫情發(fā)生宜認定屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力。
從司法實踐來看，就商業(yè)用房租賃合同而言，如政府及有關部門采取的疫情防控措施直接導致承租人無法使用租賃房屋進行生產經營的，則被認定為不可抗力與合同不能履行存在因果關系的可能性較大。結合疫情，可能有如下幾種情況：1、明令要求關閉或禁止進入租賃房屋或其所在商場、園區(qū)、樓宇的；2、要求承租人停產停業(yè)；3、其他類似情形。
（二）情勢變更的構成要件及適用
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除?！鼻閯葑兏臉嫵梢饕ǎ?、客觀上，必須有情勢變更的事實，即合同成立時所依賴的客觀情況發(fā)生了異常變化，一般變化不會引起情勢變更原則的適用，必須有重大的異常變化致使合同履行的法律基礎喪失時才可適用。2、主觀上，情勢變更是當事人在訂立合同時所不可預見并不可避免的，雙方當事人主觀上都不存在過錯。3、時間上，情勢變更事由必須是發(fā)生在合同有效成立后至合同終止履行前。合同成立以前或合同履行完畢后的情勢變更均不可能對合同產生任何影響，即使出現(xiàn)了情勢變更情形，當事人也不能主張。4、責任上，情勢變更發(fā)生的事由須不可歸責于雙方當事人。雙方或一方當事人對情勢變更的發(fā)生有過錯的，不適用情勢變更原則。5、結果上，因情勢變更會導致合同的履行顯失公平或者不能實現(xiàn)合同目的，這是情勢變更原則的核心要件，雙方當事人的利益嚴重失衡時才適用;如果影響輕微，則不適用。
由此可見，疫情下，當事人并非可以理所當然以情勢變更為由要求變更或解除合同。需要結合個案進行綜合判斷，僅在上述構成要件都滿足的情況下，才可以情勢變更為由請求變更或解除合同。就商業(yè)用房租賃合同而言，結合目前的疫情情況，可能有以下情況會適用情勢變更，包括：1、受疫情直接影響，商場或門店客流驟減、經營時間縮短、經營范圍減少等非正常商業(yè)風險；2、受疫情直接影響，員工無法復工、線下活動暫停、實體經營受阻等無法正常開展經營活動的情況；3、其他類似情形的。
（三）房屋租賃合同履行中不可抗力與情勢變更的適用區(qū)別
首先，不可抗力已構成履行不能，而情勢變更未達到履行不能的程度，只是其履行極為困難并導致顯失公平，但仍有繼續(xù)履行的可能性。
其次，不可抗力屬于法定免責事由，當事人只要舉證證明因不可抗力導致合同履行不能，即可獲得免責，無需法院裁量；情勢變更不是法定免責事由，其本質是使當事人享有請求變更或解除合同的請求權，需要法院對此進行裁量。
再次，不可抗力的效力系當然發(fā)生，情勢變更的效力非當然發(fā)生，是否構成情勢變更、能否變更或解除合同以及是否免責，需要當事人舉證證明，法院進行裁量。
最后，不可抗力是從違約的角度出發(fā)，解決是否承擔合同責任的問題；情勢變更是從合同效力角度出發(fā)，解決合同效力是否繼續(xù)的問題，兩種制度解決不同的問題。
二、不可抗力與情勢變更的法律后果
無論是以不可抗力為由，還是以情勢變更為由，產生的法律后果主要是解除合同或變更合同。根據(jù)司法實踐，對可能出現(xiàn)的租賃合同糾紛分類闡述如下：
（一）合同提前解除
租賃合同屬于持續(xù)性合同，而商業(yè)用房租賃合同的租期一般較長，疫情不可能一直持續(xù)，相對于整個合同租期而言，受影響的僅僅是疫情期間的合同履行，待疫情結束后，日常生活狀態(tài)恢復，承租人自可繼續(xù)使用租賃房屋，并不會造成合同目的無法實現(xiàn)的法律后果。對于疫情期間出現(xiàn)的使用障礙，當事人可以在繼續(xù)履行合同的前提下，通過協(xié)商解決；但也會有個別當事人以不可抗力、情勢變更為借口逃避合同義務，降低自身商業(yè)風險，因此承租人僅基于疫情的發(fā)生而提出解除租賃合同的，通常較難得到支持。
但相對于租期較短的租賃合同，比如時下流行的共享辦公室、青年公寓等，因為疫情的影響，可能導致租期內基本無法正常使用租賃房屋、合同目的無法實現(xiàn)的，承租人因此提出解除租賃合同，可以考慮予以支持。
（二）租金的減免
回顧“非典”期間的類似案例，不可抗力、情勢變更的法律效果在商業(yè)租賃合同的適用上更多地表現(xiàn)為減免租金。疫情防控期間所采取的停止營業(yè)、縮短營業(yè)時間、減少經營范圍、限制人流等措施并非出租人所愿，如果全部免除承租人的租金，由出租人來承擔全部的損失顯然是不合理的，出于公平原則的考慮，承租人如果主張免除全部租金，無論是在構成不可抗力的情形下，還是在構成情勢變更的情形下均很難得到法院的支持。雖然承租人可以繼續(xù)履行合同，但會給承租人造成明顯不公平的后果，所以原則上應對當事人之間的利益重新分配調整，可以適當減少部分租金，至于具體減免比例和減免期限應根據(jù)個案中承租人舉證證明實際受影響的程度來酌情考慮。
（三）租金的遲延支付、分期支付
基于疫情防控措施一般不會影響金錢債務的履行，除非涉及金融市場延期開市等特殊情況，因此一般不能以疫情防控措施為由主張免責。對于承租人履行支付租金這一合同義務而言，并不構成法律所規(guī)定的因不可抗力導致合同履行不能，因此承租人一般不能以不可抗力或情勢變更為由，要求出租人免除逾期付款的違約責任。但筆者認為，在當事人就減免租金無法協(xié)商或不存在減免租金條件的情況下，本著互諒互讓、共渡難關的原則，緩交租金、分期支付租金的變通方式，也是審判實踐中可以考慮的處理方式。
（四）裝修期或免租期的延長
商業(yè)租賃合同中，當事人往往會約定免租期或裝修期，該期間內承租人無須支付租金，出租人給予該期間的主要目的是考慮到承租人因裝修不能實際使用租賃房屋、減輕承租人的經營成本，緩解承租人的資金壓力，以便雙方能更長久地合作。當免租期或裝修期處于疫情期間時，該期間的設置目的可能無法實現(xiàn)，承租人若提出延長裝修期或免租期，出租人是否需無條件接受呢？筆者認為，如果因商場、樓宇、園區(qū)關閉或禁止出入而導致的，對承租人提出的延長裝修期或免租期的主張可以考慮支持。如果系因不可歸責于出租人的原因導致，比如裝修無法如期開工、裝修材料無法運輸?shù)轿坏龋斒氯丝删兔庾馄诨蜓b修期的延長進行協(xié)商，但出租人無需承擔責任。值得注意的是，無論哪種原因導致免租期或裝修期的延長，都將會影響到原租賃合同的租期，雙方應對租期作出相應的變更或延長，并達成書面意見，以免將來就此產生糾紛。
（五）物業(yè)管理費的調整
承租人作為租賃房屋的實際使用人，往往需實際承擔租賃房屋的物業(yè)管理費。商業(yè)租賃實踐中，物業(yè)管理費通常分為兩種情況收取，一種是物業(yè)管理費單獨計算，由出租人或其指定的物業(yè)公司向承租人收??；另一種是租金中已經包含了物業(yè)管理費，不再單獨收取。疫情期間，在租金減免的基礎上，物業(yè)管理費是否也應當減少？事實上，疫情期間，各類公共場所的服務時間縮短、服務對象減少，物業(yè)管理成本的確可能降低，但對于公共場所的管理要求實則更高更嚴，商場、樓宇、園區(qū)均需增加消毒管理、測量體溫等疫情防控措施，相關人力、物力成本也會有所上升，兩者相抵，成本并未有所減少?？傮w而言，疫情期間的物業(yè)管理服務仍需維系，一般不考慮減免物業(yè)管理費。
（六）房屋交付或返還時間的變更
按約交付符合合同約定條件的租賃物是出租人的主要義務，及時返還符合約定條件的租賃物是承租人的合同義務之一，兩者同樣影響著租賃合同的履行。交付房屋涉及租期的起算和出租人的違約責任，返還房屋則涉及租期的終止和承租人的違約責任，雙方均應按照合同約定的日期履行各自的義務，如果當事人確因交通管制、人員出入限制、復工時間延后、疾病等特殊原因而無法按期交付或返還房屋的，應及時通知對方并說明原因，雙方重新協(xié)商履行期限或變更履行方式，并留存書面協(xié)議，對給相對方造成的實際損失，應予以補償，但不因此而承擔違約責任。
（七）租賃物用途的喪失
交付房屋或返還房屋除有時間上的約定外，雙方通常也會在合同中約定交房條件，交付符合條件的房屋是出租人最重要的義務，即在租期內保持租賃房屋符合約定的用途。疫情發(fā)生后，政府決定禁止電影院、網吧、KTV等娛樂場所營業(yè)，在此情況下，承租人雖事實上占有租賃物，但無法正常經營使用，出租人在此情形下提供的租賃物并不符合合同約定的用途，是否需承擔相應的合同責任？筆者認為，該事件并非出租人的自身原因或主觀過錯導致，出租人可以主張不可抗力或情勢變更來免除其無法履行適租義務的違約責任，但不能免除其合同義務，雙方可通過減免租金、延長租期等變通方式解決。
三、結語
司法實踐中，不可抗力有可能導致情勢變更的發(fā)生，但情勢變更一般不會引發(fā)不可抗力，適用情勢變更的情況也更為常見。
2019年12月公布的《民法典（草案）》第五百三十三條規(guī)定：“合同成立后,合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當事人一方明顯不公平的,受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內協(xié)商不成的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況,根據(jù)公平原則變更或者解除合同?！迸c現(xiàn)行《合同法》司法解釋二第二十六條規(guī)定相比較，最大的區(qū)別在于發(fā)生不可抗力時也可能適用情勢變更，避免了不可抗力條款和情勢變更條款在適用上的邏輯沖突。
租賃合同無論是因為不可抗力或情勢變更而解除合同，還是因為不可抗力或情勢變更而變更合同，雙方均應采取積極措施應對，減少或避免損失的進一步擴大，通過友好協(xié)商的方式解決突發(fā)情況，兼顧公平和雙方利益。
本文轉載自?《》
