在每個(gè)地塊動(dòng)遷時(shí)，對(duì)于房屋類型的界定，除了居住房屋為舊里、新里、工房等類型外，還根據(jù)房屋的使用功能區(qū)分為居住房屋，非居住房屋和居非兼用房屋。本文主要討論非居住房屋或者居非兼用房屋的非居住部分征收補(bǔ)償款的分配問(wèn)題。

非居住房屋補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)

對(duì)于非居住部分征收補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)，主要有：

1. 國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三章，第十七條：

作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

2. 《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則（市政府令第71號(hào)）》第三十四，三十五條：

第三十四條(征收非居住房屋的補(bǔ)償)

征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
征收非居住房屋的，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人、公有房屋承租人給予以下補(bǔ)償：

(一) 被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格;

(二) 設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用;

(三) 無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用;

(四) 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

被征收人、公有房屋承租人按期搬遷的，應(yīng)當(dāng)給予搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。具體獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)(縣)人民政府制定。

第三十五條(停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償)

因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的10%確定。

被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)10%的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門(mén)提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果予以補(bǔ)償。被征收人、公有房屋承租人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以按照本細(xì)則第二十五條第三款規(guī)定申請(qǐng)復(fù)核、鑒定。

3. 各地塊《非居住房屋征收補(bǔ)償方案》

 

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

上海各區(qū)對(duì)于非居住房屋的補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)稍有不同，但總的框架基本一致，包括：

1. 非居住房屋價(jià)值補(bǔ)償，一般評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)高于居住房屋，但只有一塊磚，沒(méi)有套型補(bǔ)貼和價(jià)格補(bǔ)貼。

2. 簽約獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，從20萬(wàn)至60萬(wàn)不等（非完全抽樣）；

3. 證照補(bǔ)貼費(fèi)。有的區(qū)不區(qū)分個(gè)體工商戶和企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，統(tǒng)一補(bǔ)貼10萬(wàn)-50萬(wàn)不等。有的地塊區(qū)分個(gè)體工商戶（10萬(wàn)至30萬(wàn)不等，非完全抽樣），企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（不補(bǔ)貼或10萬(wàn)），以及煙酒執(zhí)照額外補(bǔ)貼（5萬(wàn)）（注：數(shù)據(jù)均非完全抽樣）

4. 搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。簽約15天內(nèi)搬遷，獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)5萬(wàn)至60萬(wàn)不等（各地塊地理位置差異導(dǎo)致獎(jiǎng)勵(lì)差異較大，仍未非完全抽樣）。

5. 停產(chǎn)停業(yè)損失。各地塊一致，按照房屋價(jià)值部分的10%，若要求高于該標(biāo)準(zhǔn)，需要舉證。

6. 非居住房屋自購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)（并非所有地塊都有該項(xiàng)）

7. 設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用（有的地塊直接包括在搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)中）。

8. 無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用（有的地塊直接包括在搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)中）。

需要特別說(shuō)明的是，上述補(bǔ)償項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)均非完全抽樣，且各地塊實(shí)際情況存在差異，不能作為補(bǔ)償核算的標(biāo)準(zhǔn)。一般某地塊缺少某項(xiàng)目補(bǔ)償，會(huì)核算在另一項(xiàng)目?jī)?nèi)；某一項(xiàng)補(bǔ)償較低，則另一項(xiàng)補(bǔ)償往往較高。

分配標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)非居住房屋征收補(bǔ)償款的分配問(wèn)題，上海高院在[2004]3號(hào)文中有詳細(xì)的解答?，F(xiàn)摘抄如下：

十、公有房屋拆遷補(bǔ)償款中屬非居住用途補(bǔ)償?shù)牟糠秩绾畏指睿?/p>

答：自然人承租的被拆遷公房，租借給承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，該補(bǔ)償問(wèn)題應(yīng)當(dāng)由公房的承租人、同住人與租借人另行解決。

個(gè)人承租的公有非居住用房的拆遷補(bǔ)償款歸承租人。

被拆遷的房屋屬于居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補(bǔ)償款時(shí)已經(jīng)明確區(qū)分居住補(bǔ)償和非居住補(bǔ)償份額的，則對(duì)居住補(bǔ)償部分，承租人和同住人可以共同分割；對(duì)非居住補(bǔ)償部分，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的人是該房屋的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當(dāng)多分。如果拆遷人在給付拆遷補(bǔ)償款時(shí)未明確區(qū)分的，利用該房屋進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的承租人或同住人，就整個(gè)補(bǔ)償款可以適當(dāng)多分，具體份額由人民法院酌定。

以上情況，當(dāng)事人另有約定的從其約定。

十一、房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按什么原則處理？

答：本條所稱其他補(bǔ)償款是指拆遷公有居住和非居住房屋時(shí)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，以及上海有關(guān)拆遷單位的實(shí)際操作，被拆遷人除了得到房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款外，拆遷公有居住房屋的，被拆遷人還可以得到搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以及一次性補(bǔ)償費(fèi)。拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)償?shù)取?/p>

上述費(fèi)用中，搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過(guò)渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用，無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營(yíng)人。

在實(shí)際分配中，當(dāng)事人往往還碰到以下問(wèn)題：

1. 執(zhí)照補(bǔ)貼部分的歸屬在上海高院意見(jiàn)中未作解答。

2. 對(duì)于居改非部分的貢獻(xiàn)（即動(dòng)遷利益的增值）個(gè)案存在差異。

3. 停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)臍w屬問(wèn)題，在實(shí)際裁判中與上述高院解答意見(jiàn)存在差異。

在現(xiàn)實(shí)案件中，由于租期及經(jīng)營(yíng)歷史的長(zhǎng)短，經(jīng)營(yíng)的類別，承租人與出租人之間的其他關(guān)系（涉家事），對(duì)于居改非的歷史原因和增值的貢獻(xiàn)，租賃合同的具體約定等都存在差別，因此也很難確定一個(gè)普遍適用的具體標(biāo)準(zhǔn)。但總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償款的分配請(qǐng)求應(yīng)在上述法律和補(bǔ)償方案規(guī)定的框架范圍內(nèi)；并對(duì)本段第一句話的相關(guān)因素進(jìn)行充分舉證。