【案情回放】

??? 年過六旬的沈某有一處老房是公房性質(zhì)，原承租人為沈某父親，一直由沈家父子二人居住。后沈某因刑事犯罪被判服刑，其在老房?jī)?nèi)的戶口也因此注銷，刑滿釋放后，因釋放證遺失而未能及時(shí)將戶籍遷回。同年，沈某的堂妹為解決女兒讀書問題提出將母女二人戶口遷入，沈父及沈某同意了。但戶口遷入后，堂妹母女實(shí)際并沒有入住。
2013年10月，堂妹未經(jīng)沈某同意，隱瞞原戶口本仍由沈某持有的事實(shí)，申請(qǐng)辦理了新戶口簿，成為房屋戶主，該冊(cè)戶口簿內(nèi)在冊(cè)人員僅其母女二人。同年11月，堂妹同時(shí)以房卡簿遺失為由，提交了新辦戶口簿等材料向老房的物業(yè)管理單位申辦新房卡簿，并申請(qǐng)過戶、更改戶名。就這樣，老房的租賃戶名從沈父更改為了沈某的堂妹。
2019年年初，老房所在區(qū)域面臨動(dòng)遷，沈某這才發(fā)現(xiàn)房屋承租人已經(jīng)從父親變成了堂妹。而根據(jù)規(guī)定，只有承租人才有權(quán)簽訂動(dòng)遷協(xié)議，這意味著沈某的權(quán)益難以得到保障。由于涉及沈某今后的生活居住利益，基層組織多次組織兄妹調(diào)解，但二人始終無法達(dá)成一致。2019年6月，沈某向法院提起訴訟，主張其堂妹沒有資格作為該房屋承租人，其與物業(yè)管理單位形成的房屋租賃關(guān)系應(yīng)為無效。
【以案說法】
??? 一審法院認(rèn)為，系爭(zhēng)房屋承租人為沈父，從居住的歷史狀況來看也一直是沈某父子居??；沈某戶籍雖因受刑而遷出，但在獲釋后可依規(guī)遷回。因客觀原因沈某戶籍在羈押場(chǎng)所未能及時(shí)遷回，但沈某在本市無其他住房，實(shí)際上也住回系爭(zhēng)房屋，符合同住人資格。
而堂妹母女二人戶口遷入屬沈父及沈某的幫助性質(zhì)，二人未實(shí)際入住，其原戶籍地為其他處住房，故不應(yīng)認(rèn)定是系爭(zhēng)房屋同住人。
沈父死亡后，重新確定承租人時(shí)應(yīng)根據(jù)租賃房的來源、居住及戶籍的歷史演變狀況、家庭成員親屬關(guān)系、他處房屋情況等綜合因素，全面審查家庭成員或親屬是否是房屋同住人，現(xiàn)該處物業(yè)管理單位確定堂妹為新的承租人，直接損害了沈某的合法權(quán)益，故一審判決撤銷物業(yè)管理單位將系爭(zhēng)房屋承租人變更為堂妹的決定。
被告在判決作出后，不服提起上訴。
上海市第二中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“上海二中院”）審理認(rèn)為，上訴人提出，沈某在2015年5月前即已知曉自己成為了系爭(zhēng)房屋承租人，在一年的除斥期間未提出撤銷請(qǐng)求，故本案已過訴訟時(shí)效。

??? 法院在審理中查明，上訴人并無證據(jù)證明本案訴訟已過時(shí)效。且根據(jù)查明的事實(shí)，上訴人不是系爭(zhēng)房屋的原始受配人，其戶口遷入是受益于沈某及其父親的幫助，母女二人并未實(shí)際居住，屬于空掛戶口。

??? 沈某獲釋后實(shí)際居住系爭(zhēng)房屋，可依據(jù)規(guī)定申請(qǐng)恢復(fù)戶口，雖因客觀情況其戶口延遲恢復(fù)，但并不能據(jù)此否定其為系爭(zhēng)房屋同住人之事實(shí)。
同時(shí)根據(jù)確定公房承租人的有關(guān)規(guī)定，沈某作為原承租人的直系親屬，有資格第一順位來承繼房屋承租人的權(quán)利和義務(wù)。
上訴人在向物業(yè)管理單位申請(qǐng)過戶、更改戶名時(shí)，隱瞞自己和沈某的居住情況及相關(guān)戶口變動(dòng)原因，其行為有違民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則，而且實(shí)際侵害了沈某的合法權(quán)益，故物業(yè)管理單位確定其為房屋承租人的決定應(yīng)予撤銷。
據(jù)此，上海二中院判決駁回上訴，維持原判。
【法辭典】
《上海市房屋租賃條例》
第四十一條　房屋租賃期間租賃當(dāng)事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：
（一）出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權(quán)的繼承人或者繼受人繼續(xù)履行租賃合同。
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。
（四）租賃當(dāng)事人依法分立、合并的，由變更后的當(dāng)事人繼續(xù)履行租賃合同。
前款第（二）項(xiàng)規(guī)定中可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。
租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。
《上海市房屋土地資源管理局關(guān)于貫徹實(shí)施<上海市房屋租賃條例>的意見》（二）

十二、公有居住房屋承租戶名的變更
《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制。
承租人戶口遷離本市，其本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求將承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶口的共同居住人中，按照下列順序書面確定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短）；
（三）原承租人的父母；
（四）其他人（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短）。
承租人死亡的，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求變更承租戶名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)按照上款規(guī)定書面確定承租人。
承租人死亡，其生前在本處無本市常住戶口的共同居住人的，其生前具有本市常住戶口的配偶和直系親屬協(xié)商一致，要求變更租賃戶名的，出租人應(yīng)予同意。協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)按照下列順序書面確定承租人：
（一）原承租人的配偶；
（二）原承租人的子女（按他處住房情況）；
（三）原承租人的父母；
（四）原承租人的其他直系親屬（按他處住房情況）。
承租人全家戶口遷離本市、全家出國(guó)（境）定居，要求繼續(xù)履行租賃合同的，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人提出，出租人應(yīng)當(dāng)同意。承租人全家出國(guó)（境）定居的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)按規(guī)定調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。

（案例編寫：上海二中院 翟珺）

轉(zhuǎn)載自上海市高級(jí)人民法院網(wǎng)站