疫情期間，房屋買賣合同的一方當事人在國外不能回國；另一方面，2020至2021年，上海房價經(jīng)歷了較大幅度的上漲，出售方意圖跳價違約。房屋購買方向法院起訴，要求出售方履行房屋買賣合同并承擔違約責任，法院會如何判決呢？我們援引一則判決來看法官的裁判邏輯。

裁判要旨

1.出售方因疫情原因不能回國辦理過戶手續(xù)，不構(gòu)成惡意違約；

2.網(wǎng)簽合同在先，支付購房款在后，符合房產(chǎn)交易慣例；買方未按合同約定時間支付尾款，系行使先履行抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約；

3.由于房價大幅上漲，按原合同約定價格履行合同，對出售方明顯不公平，由法院對交易價格進行調(diào)整以平衡雙方利益。

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案號：（2021）滬0109民初2148號

案件基本事實

2019年12月31日，何某琴（買受方、乙方）與呂某行（出賣方、甲方）通過A公司（居間方、丙方）簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定：乙方通過丙方居間介紹向甲方購買涉案房屋，總房價款421萬元。并簽訂《房屋買賣合同》。

合同簽訂后，何某琴支付的5萬元意向金轉(zhuǎn)為定金。2020年1月5日，何某琴向呂某行轉(zhuǎn)賬支付第二筆定金5萬元。

2020年1月中旬，呂某行出國，出國前告知了A公司經(jīng)辦人員李某麗。因疫情管控，呂某行未能于2020年4月底前回國網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。

呂某行又將涉案房屋對外出租。爾后，呂某行又提出何某琴再先行支付30萬元，何某琴同意再先行支付30萬元。呂某行向租客收回涉案房屋后交鑰匙交給何某琴。

2020年12月31日，呂某行回國，并于2021年1月15日回上海，居家隔離至2021年1月21日。

2021年1月24日，呂某行提出解除《房屋買賣合同》。

審理中，法院就涉案房屋的市場價格向上海C有限公司進行咨詢，詢價結(jié)果為：2020年9月的市場買賣價格約為425萬元，2021年1月的市場買賣價格約為445萬元，2021年12月的市場買賣價格約為510萬元。

 

原告訴請

要求繼續(xù)履行購房合同；要求判令賣方違約，并酌情支付違約金20萬元；律師費和訴訟費由賣方承擔。

被告辯稱

不同意原告的全部訴訟請求；并提出反訴，要求確認解除《房屋買賣合同》，買方支付違約金20萬元，租賃合同解約損失45,247.06元及房屋占用費。

 

法院判決

1.《房屋買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，合法有效。2.從約定的時間節(jié)點可以看出，交易流程為網(wǎng)簽合同在先，支付購房款在后，符合房產(chǎn)交易慣例。

3.呂某行在簽訂合同后出國，因疫情防控，其未能及時回國與何某琴網(wǎng)簽合同，屬于事出有因，不構(gòu)成惡意違約。

4.買賣雙方履行義務有先后順序。何某琴在未網(wǎng)簽合同的情況下拒絕支付該筆款項，于法有據(jù)，其享有先履行抗辯權(quán)。呂某行以何某琴未支付263萬元購房款和租金為由拒絕履行合同，理由不成立。

5.雙方對交房、不付租金達成了合意，故何某琴不構(gòu)成違約。

6.呂某行因疫情防控未能及時回國，期間房價有較大幅度上漲，房價上漲的損失后果不可歸責于任何一方。但如仍按照合同約定價格進行交易，由呂某行承擔全部房價上漲損失，對其明顯不公平。

7.法院根據(jù)實際情況酌情確定房屋交易價格（為431萬元，較合同價格上漲10萬元）。

 

律師分析

因疫情導致無法網(wǎng)簽過戶，屬于不可抗力，買賣雙方均不用承擔違約責任。在房屋買賣合同可實際完成履行的情況下，司法裁判以促進交易為原則，因此解除合同的主張一般不會被采納。

在賣家回國后，合同履行的障礙已消除，賣家拒絕過戶，事實上構(gòu)成違約，但鑒于其已將房屋交付給買方使用，買方實際損失并不大，因此法院未判賣家違約。

按一般原則，買賣雙方均應按照合同約定的價格履行。僅因房價大幅上漲，賣家要求提升交易價格的請求一般不被法院支持。但因疫情導致合同無法履行期間房價的上漲，不能使出賣方單方面承受損失，因此法官考慮賣家回國后實際能夠履行合同時的市場價（445萬元）為參考，將交易價格由421萬元調(diào)整為431萬元。