關(guān)于物權(quán)期待權(quán)

物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定的物享有的支配權(quán)和排他權(quán)，包括所有權(quán)和他物權(quán)（用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)）。期待權(quán)是指將來有取得和實現(xiàn)可能性的權(quán)利。二者結(jié)合起來，即為物權(quán)期待權(quán)，也即指將來有取得可能性的對某一物的支配權(quán)和排他權(quán)。

我國法律對于物權(quán)期待權(quán)并無明文規(guī)定，但在司法裁判文書中，這個法律術(shù)語已經(jīng)被經(jīng)常使用。

物權(quán)期待權(quán)包括兩類: 房屋消費者的物權(quán)期待權(quán)與一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)。

對于商品房消費者，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》、《九民紀(jì)要》均有詳細(xì)規(guī)定。

在執(zhí)行異議案件中，物權(quán)期待權(quán)通常被購房者援引以對抗執(zhí)行申請人，而執(zhí)行申請人包括享有抵押權(quán)、工程價款優(yōu)先受償權(quán)、或者一般債權(quán)的債權(quán)人。在該類執(zhí)行異議案件中，標(biāo)的物一般登記在被執(zhí)行人名下，異議人一般簽訂了購房合同并交付房款，有的實際占有和使用房屋。

一般認(rèn)為，不符合商品房消費者定義的購房人的物權(quán)期待權(quán)不能對抗抵押權(quán)人和工程款優(yōu)先受償權(quán)人。實務(wù)中，還存在簽訂購房合同并支付房款后，由于房屋未竣工或者未通過驗收，導(dǎo)致房屋未過戶；而在此過程中，該工程被抵押給金融機構(gòu)。在這種情況下，不符合商品房消費者的購房人是否享有物權(quán)期待權(quán)，以及該期待權(quán)能否對抗抵押權(quán)人呢？

我們來看一則省高院判決后，被最高院改判的案例。

最高院判例

案件基本事實

2010年1月29日，購房者董某容與英泰公司簽訂《商品房買賣合同》，約定董某容購買英泰公司開發(fā)建設(shè)的位于懷化市迎豐西路英泰國××樓××層××號商鋪，建筑面積35.48平方米，總價款2165850元。購房者支付了購房款，房屋于2013年5月9日交付使用。

2013年1月24日，英泰公司向湖南信托公司借貸信托貸款9800萬元。后湖南信托公司將該筆不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓給華融湖南分公司，轉(zhuǎn)讓價款為9800萬元；同日，華融湖南分公司與英泰公司簽訂《抵押協(xié)議》，約定英泰公司以案涉房屋在內(nèi)的工程作為抵押。

2013年5月27日，雙方辦理了抵押登記。

2014年9月19日，華融湖南分公司向一審法院起訴，要求英泰公司等履行上述《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及相關(guān)協(xié)議約定的義務(wù)。一審法院作出（2015）湘高法執(zhí)協(xié)字第22號協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了上述抵押房產(chǎn)。英泰公司進(jìn)入破產(chǎn)程序。

執(zhí)行過程中，董某容依法提起執(zhí)行異議之訴，要求終止執(zhí)行該房屋并確認(rèn)該房屋歸其所有。

 

一審法院判決

購買商鋪不享有物權(quán)期待權(quán)

一審法院認(rèn)為：（一）關(guān)于第三人進(jìn)入破產(chǎn)程序后，本案執(zhí)行異議之訴仍應(yīng)繼續(xù)審理。

（二）關(guān)于董某容對案涉房屋享有的民事權(quán)利能否排除人民法院強制執(zhí)行的問題。本案董某容能否排除強制執(zhí)行的關(guān)鍵在于其對案涉房屋所享有的民事權(quán)益是否優(yōu)先于華融湖南分公司的抵押權(quán)。

董某容購買的案涉房屋系商業(yè)門面，并非居住之用，故根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，不能排除人民法院的強制執(zhí)行。

購房人不服一審判決，向最高人民法院提起上訴。

 

最高院再審改判理由

最高院認(rèn)為，本案為案外人執(zhí)行異議之訴，根據(jù)當(dāng)事人的上訴主張和答辯理由，本案主要的爭議焦點問題是，董某容對案涉房屋是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。

在案涉房屋被查封之前，董某容與英泰公司之間已就案涉房屋簽訂了合法有效的書面買賣合同。故董某容在法院查封案涉房屋之前已合法占有該房屋。且已按照購買案涉房屋合同的約定支付了全部價款。案涉房屋非因董某容自身原因未辦理過戶登記。綜上所述，董某容在華融湖南分公司因金錢給付之債的執(zhí)行案中提出排除執(zhí)行的異議，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其對案涉房屋享有的實體權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。

在執(zhí)行法院依法查封案涉房屋之前，董某容的購房行為完成在先，英泰公司、華融湖南分公司以房抵押的行為在后。英泰公司在取得案涉房屋交易對價后又抵押給他人的行為，是違約行為。華融湖南分公司庭審中未能舉證證明其在設(shè)定抵押權(quán)時，按照行業(yè)規(guī)范的慣常做法對抵押物的現(xiàn)狀進(jìn)行核查，對董某容購買并占有的案涉房屋進(jìn)行抵押，未盡應(yīng)有的審慎注意義務(wù)。

英泰公司和華融湖南分公司未經(jīng)案涉房屋在先權(quán)利人的同意，在后設(shè)立抵押，破壞了市場交易秩序，侵犯了他人財產(chǎn)權(quán)利，有違民事主體從事民事活動應(yīng)當(dāng)秉持誠實、恪守承諾的原則。

濫用優(yōu)先權(quán)否定抵押制度，與濫用抵押制度破壞市場正常交易秩序，其危害是相同的。

由于物權(quán)法公示制度與房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的行政登記制度脫節(jié)的問題長期存在，使得購房者在履行完購房全部義務(wù)后，不能及時公示物權(quán)變動的狀態(tài)，此時，合法占有可以作為公示的形式證明物權(quán)交付的結(jié)果，這在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第二項的規(guī)定中已經(jīng)得以體現(xiàn)。本案中，董某容購買并占有案涉房屋、履行了合同及法定義務(wù)，沒有過錯，依法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)并保護(hù)其對案涉房屋所享有的物權(quán)期待權(quán)。

但本案買賣的房屋屬于不動產(chǎn)，英泰公司和董某容應(yīng)履行《商品房買賣合同》約定，依法到有關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，發(fā)生物權(quán)變動的效力。因此，董某容請求在本訴中確認(rèn)其享有案涉房屋的所有權(quán)，依法不予支持。

最高院最終判決支持了購房者的訴請。

 

律師意見

本案最高院改判的根本理由是，房地產(chǎn)開發(fā)商違約將已出售的房屋進(jìn)行抵押，抵押權(quán)人在接受抵押時未盡審慎注意義務(wù)，破壞了市場交易秩序，侵犯了他人財產(chǎn)權(quán)利。所以在實質(zhì)上，針對案涉房屋設(shè)定的抵押無效。

另外一點要提出的是，由于物權(quán)的確權(quán)和變動必須經(jīng)過法定的登記程序，因此訴請要求對不動產(chǎn)進(jìn)行物權(quán)確權(quán)一般不被法院所支持。該類訴訟的訴請應(yīng)為要求合同相對方履行合同約定，進(jìn)行不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記。即將確認(rèn)之訴改為給付之訴。