三、注意房屋租賃中特殊的法律問題

1．優(yōu)先購買權問題

（1）審查當事人資格：(a)出租方主體對房屋是否有所有權或享有所有權人、使用權人委托的管理權；(b)承租方主體是否是房屋的承租人；(c)房屋所有權人及房屋購買人是否作為當事人參加了訴訟。

（2）審查租賃合同成立要件和履約情況：(a)依據(jù)《合同法》第32條、第36條、第37條規(guī)定情形，租賃合同是否成立；(b)租賃合同是否有效，有無《合同法》第52條規(guī)定的無效情形；(c)租賃合同履行中是否存在違約情形。如果出租方以承租方在履行合同過程中存在根本違約的行為作為抗辯理由，則應向出租方釋明應提起反訴或另案起訴以解除租賃合同或以其他方式追究違約責任。

（3）承租方提出優(yōu)先購買權的理由是否成立，應當查清(a)出租方在出售房屋前是否已把房屋將出售的情況告知了承租方，承租方是否在合理期限內主張了優(yōu)先購買權；(b)當事人簽訂的租賃合同是否在房地產(chǎn)登記部門登記備案；(c)系爭房屋購買方對現(xiàn)存的租賃情況是否明知；(d)承租方租賃的房屋是否是出租方出售房屋的全部;(e)承租方是否有能力按同等條件購買系爭房屋（包括房價、付款方式、購買房屋后對房屋使用的特別約定等）。

2．優(yōu)先承租權問題

（1）審查當事人資格（同優(yōu)先購買權）；

（2）審查租賃合同成立要件和履約情況（同優(yōu)先購買權）；

（3）承租方提出優(yōu)先承租權的理由是否成立，應當查清：(a)租賃雙方在租賃合同中對到期是否續(xù)約有特別約定；(b)承租方在履約過程中雖無根本違約但有瑕疵致出租方有足夠理由對承租方的信用產(chǎn)生懷疑；(c)承租方是否有能力按同等條件承租系爭房屋（包括租金、付款方式、租賃期限、違約責任、承租房屋后房屋使用目的等）。

3．房屋租賃權轉讓問題

房屋租賃權的轉讓是指承租人將租賃權轉讓（換房）給第三人，承租人退出租賃關系，而租賃關系存續(xù)于受讓人與出租人之間的行為。

在審理租賃權轉讓引發(fā)的訴訟案件中，如果租賃權的轉讓是經(jīng)出租人同意的，那么出租人與受讓第三人為雙方當事人，他們之間的權利義務的處理應按合同法中租賃合同一節(jié)的規(guī)定來確定。如租賃權的轉讓未經(jīng)出租人同意：受讓第三人作為原告要求維護其租賃合同權利的，由于轉讓行為不發(fā)生效力，應以原承租人作為被告，根據(jù)締約過失確定雙方各自的責任；出租人作為原告主張其合同權利的，應以原承租人作為被告，因原承租人未經(jīng)出租人同意而擅自處分租賃物的違約行為，侵害了出租人的財產(chǎn)權，出租人有權選擇依照《合同法》要求原承租人承擔違約責任或依照其他法律要求承擔侵權責任，此屬違約責任和侵權責任競合；如出租人就此提起侵權之訴，可把原承租人和受讓人作為共同被告，要求確認他們簽訂的租賃權轉讓合同無效,并可要求他們賠償損失。

4．房屋租賃中的添附問題

房屋租賃中的添附，是指出租人的房屋與承租人的裝修物、設備結合，形成新的財產(chǎn)附合。這一承租人附合于租賃房屋之上的裝修物和設備等財產(chǎn)俗稱為增添物。

問題：若當事人在租賃協(xié)議上對增添物無約定時如何處理？

方法為：處理房屋租賃中的承租人增添物時，應當充分尊重當事人意思自治，有協(xié)議從協(xié)議，無協(xié)議可視不同情況分別處理：（1）未經(jīng)出租人同意，承租人自行決定添附物的，出租人一般不必補償，由承租人自行將添附物除去；（2）經(jīng)出租人同意的添附，在合同解除后，承租人可以要求出租人補償，補償?shù)南揞~是添附物的評估價值，結合導致租賃關系解除應負的過錯責任，公平合理地予以確定；（3）若是承租人違約導致合同解除的，視為阻止條件成就的行為，應當確認添附物歸出租人所有，出租人不必給予承租人賠償。

5．房屋的轉租問題

房屋轉租是指房屋承租人經(jīng)出租人同意，將承租的房屋部分或全部租賃給第三人即次承租人，由次承租人向承租人支付租金的行為。房屋轉租合同的法律特征是：（A）房屋轉租合同以原租賃合同的存在為前提；（B）出租人的同意是房屋轉租合同訂立的前提條件；(C)出租人與次承租人無任何法律上的權利義務關系；（D）房屋轉租不是房屋租賃權的轉讓。

問題：未經(jīng)出租人同意，承租人與次承租人簽訂租賃協(xié)議，并在收取次承租人的預期租金后下落不明，出租人以財產(chǎn)權屬為訴因，要求次承租人遷出租賃房屋如何處理？

方法之一：若出租人與承租人之間的租賃合同屆滿，不管承租人與次承租人之間的租賃合同是否到期，承辦法官在追加承租人為無獨立請求第三人參加訴訟及固定承租人與次承租人租賃事實、添附物殘值后，讓次承租人遷離系爭房屋。

方法之二：若出租人與承租人之間的租賃合同未屆滿，即便承租人與次承租人之間的租賃合同已到期，承辦法官應告知出租人不能以財產(chǎn)權屬為訴因，直接要求次承租人遷讓，而應當就租賃合同為訴因，以承租人擅自轉租為理由，要求解除原租賃合同，并且把次承租人列為第三人要求其遷讓出系爭房屋。

6．商品房預租問題

商品房預租是指符合商品房預售條件，并依法取得房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的商品房預租許可證，由房產(chǎn)開發(fā)商作為出租人與承租人建立的租賃行為。由于原實施的《上海市商品房預租試行辦法》已經(jīng)廢止，故處理此類糾紛適用《合同法》及《上海市房屋租賃條例》。

需要注意：審理商品房預租合同，除了應當具備《上海市房屋租賃條例》規(guī)定的內容外，還應特別注意下列內容：(a)預租房屋的交付時間，預付款的金額，支付期限；（b）房產(chǎn)開發(fā)商是否在房屋竣工并取得房地產(chǎn)權證后，才與承租人簽訂預租商品房使用交接書，租賃雙方是否持已經(jīng)備案的預租合同及房屋交接書，在15日內向房屋所在地房產(chǎn)交易中心辦理登記手續(xù)，領取預租合同登記備案證明；（c）房產(chǎn)開發(fā)商是否將已預售的商品房預租，商品房預購人是否將預購的商品房預租；(d)承租人是否將未經(jīng)初始登記、未取得房產(chǎn)權證就將預租的商品房轉租及將房屋承租權轉讓或承租權交換。

7．商品房包租問題

房屋售后包租是指房產(chǎn)開發(fā)商或房屋產(chǎn)權單位（即出售人）在其投資建造的商品房或存量產(chǎn)權房屋出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內由出售人以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售房價款或償付一定租金回報的租賃行為。

需要注意：雖然《上海市房屋售后包租試行辦法》已經(jīng)廢止，但考慮到包租案件的特殊性（系歷史遺留問題），故法官在審理時不應當將“房屋買賣合同”與“房屋租賃合同”分裂開來，重點可審查兩份合同中約定的房屋買賣價格、售后包租的價格折減金額或租金回報金額、包租年限以及售后包租合同有關雙方的權利、義務等內容，綜合考慮兩份合同的效力、履行情況及違約責任等內容。

四、案例評析

【案情簡介】

原告某生產(chǎn)隊與被告某公司簽訂《合作協(xié)議書》和《補充協(xié)議》約定：由原告提供土地、場地給被告經(jīng)營使用，被告每年向原告交納土地、場地的保底利潤24萬元，一切經(jīng)營活動與原告無關；如協(xié)議終止，被告投資在土地上的固定資產(chǎn)無償歸原告。之后，被告拖欠保底利潤達一年有余。原告經(jīng)交涉無果，要求與被告解除《合作協(xié)議書》和《補充協(xié)議》、支付拖欠的保底利潤款，被告立即遷出系爭土地。被告以原告已被改制撤銷不是適格主體為抗辯，不同意訴請。

【庭審綱要】

（一）庭前準備階段

承辦法官在這一階段，對本案不僅應當完成涉及管轄、訴訟主體等程序上的工作，而且要顧及在實體審理上諸如進行庭前調解、證據(jù)交換以及可能遇到現(xiàn)場勘驗或審計評估等致程序梗阻情形。

1、審查訴訟管轄

本案系爭土地在本市銅川路某號，屬于普陀法院轄區(qū)，普陀法院受理該案，符合法律關于不動產(chǎn)專屬管轄的規(guī)定。

2、審查原告訴訟主體資格

本案原告作為生產(chǎn)隊雖已進入農(nóng)村改制的程序，但由于屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地、場地，尚未具體量化到農(nóng)民，因此生產(chǎn)隊的改制未徹底完成，生產(chǎn)隊尚未消亡，原告生產(chǎn)隊能夠以自己的名義主張權利，生產(chǎn)隊以原告的身份提起訴訟主體資格適格。

3、審核當事人訴辯意見

承辦法官仔細閱讀原告的訴狀和被告的答辯狀，仔細分析隨起訴狀和答辯狀所提供的初始證據(jù)，從中了解原告與被告之間訴訟的基本主張及相應的基本事實。

4、組織庭前證據(jù)交換

承辦法官用書面形式通知原、被告雙方當事人的舉證期限，告知當事人提供證據(jù)時要明確證據(jù)指向，即注明其提供的證據(jù)所要證明的內容；在舉證期限到期后，通知雙方當事人到庭進行證據(jù)交換，要求當事人提供證據(jù)的原件及復印件，經(jīng)核對后，將原件交還給提供方當事人保存，核對無誤的復印件蓋上本件與原件無異章，用于交換和留卷；通過證據(jù)交換，可初步了解當事人爭議焦點，凡案情需要當事人繼續(xù)提供證據(jù)的，應向其釋明就其現(xiàn)有主張須提供相應證據(jù)，否則將承擔舉證不能的風險。

5、確定案件訴因

承辦法官對當事人提供《合作協(xié)議書》和《補充協(xié)議》的形式要件進行審核后，確定本案的訴因名為聯(lián)營合同實為房屋租賃合同。在組織雙方交換證據(jù)時，承辦法官了解到原、被告就訴訟主體、訴訟訴因等問題爭議較大，且當事人在系爭場地上投入產(chǎn)出的利益較大，當事人雙方均無調解的動議，承辦法官應當做好庭審的一切準備工作。

（二）法庭審理階段

1、核對當事人身份：查明當事人和其他訴訟參加人的到庭情況，復核庭審前準備階段的程序性審查事項，確定案件進入實體調查無妨礙事由。

2、確定訴訟請求：由原告明確其訴訟請求，根據(jù)原告的陳述進行必要的詢問，訴訟請求不明時，法官應作釋明，要求原告明確其訴請，以固定其訴請的具體內容；由被告答辯，根據(jù)被告對訴訟請求及事實與理由的承認或反駁，歸納出雙方意見一致的部分和爭議的焦點部分。

注意事項：

A、確定合同的性質。涉案土地、場地因當時政策規(guī)定不能進行租賃，故雙方當事人以“合作經(jīng)營”、“合伙經(jīng)營”冠名，被告以“雙方系聯(lián)營關系”，并且聯(lián)營體虧損為由不支付租金。法官要從合同內容入手分析，事實上雙方的合同在履行中，實際并無合作、聯(lián)營的內容，盡管合同約定，一方出資金，進行經(jīng)營管理，另一方出土地、場地，但合同約定出土地方僅有權收取一定的保底利潤，而對經(jīng)營管理不得干涉，對企業(yè)的盈虧不負責任等條款，足以證明此類合同是名為聯(lián)營實為租賃的事實。因此，涉案糾紛定性為租賃合同糾紛。

B、確定訴訟請求。要求履行合同、解除合同；要求支付租金、增加、減少租金；要求受益方在合同解除后對土地、場地上建筑物、裝修物進行經(jīng)濟補償；要求解決租賃土地、場地的使用引起的相鄰糾紛。

3、由雙方當事人就爭議焦點進行舉證、質證。

4、固定證據(jù)：告知雙方當事人，對雙方無異議的證據(jù)進行固定。對有異議的證據(jù)可從證據(jù)的合法性、真實性和證明力來考量，如果證據(jù)符合“三性”，異議方又無相反證據(jù)予以推翻的，當庭予以認定。

5、歸納雙方最終爭議焦點：經(jīng)過舉證、質證后，爭議焦點有可能減少，可再次歸納。

6、法庭辯論：要求雙方當事人圍繞爭議焦點根據(jù)法律進行辯論。

7、調解：要注意，調解內容要合法，特別是租賃期限，要注意法律規(guī)定的20年的限制。

（三）案件的具體處理

1、合同解除的處理。如果一方根本違約，另一方要求解除合同的，或者因合同無法繼續(xù)履行而解除的，應當同時處理土地、場地上建筑物、裝飾、裝修。所以，應當對建筑物、裝飾裝修進行殘值評估，有約定的按約定處理，沒有約定的，因出租方為受益方，應按評估的價值對承租人進行補償。承租人與實際使用人不是同一人的，應追加實際使用人為第三人，在判決解除同時，判決實際使用人遷出。

2、合同繼續(xù)履行的處理：（A）尚處于履行期間的合同因一方要求解除而另一方不愿意解除，又不符合《合同法》第92條、第94條規(guī)定的，可從合同履行條件考慮，合同繼續(xù)履行條件尚存的，判決繼續(xù)履行；（B）要求增加租金或減少租金，原則上有約定從約定，超出合同期限的使用費可按合同約定的租金計算，如果履約環(huán)境或市場有較大變化的，可經(jīng)評估判定。

3、無效合同，同時處理后果。即對土地、場地上建筑物、裝飾、裝修進行處理，可對建筑物、裝飾裝修進行殘值評估，其價值作為一方的損失由過錯方負擔，如果雙方均有過錯，應當按過錯的大小承擔相應責任；如果雙方均有損失，應當各自承擔。

4、因租賃土地、場地的使用引起的相鄰糾紛的處理，參照《民法通則》第83條規(guī)定的原則處理，以是否影響通風、采光、通行、安全為準則。

（法庭辯論等共性部分從略）