在大多數(shù)新房和二手房交易中，買賣雙方均會預(yù)先簽訂一份意向合同，而且一般都會交付一定數(shù)額的定金以鎖定交易機(jī)會。一般來說，預(yù)約合同的目的在于約束雙方在在將來一定期限內(nèi)訂立本約合同（正式合同）；但是有的意向書會詳細(xì)約定房屋的面積，交房/過戶時(shí)間，房產(chǎn)價(jià)格，付款比例和期限，稅費(fèi)分擔(dān)方式，該類意向合同也具有了本約合同的性質(zhì)，如果實(shí)際履行條件已經(jīng)成就，或者雙方均履行的，則無需另行訂立本約合同。

一、房產(chǎn)預(yù)約合同的形式

在房產(chǎn)銷售中，基于法律或事實(shí)上的障礙，出賣人未必能立即與買受人簽訂房產(chǎn)買賣合同，此時(shí)，買賣雙方往往會簽訂一份房產(chǎn)認(rèn)購書，對房產(chǎn)買賣的相關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，待法律或事實(shí)上的障礙消除后再簽訂房產(chǎn)買賣合同。實(shí)踐中，房產(chǎn)認(rèn)購書有多種形式，如訂購書、預(yù)購書、意向書、允諾書、購買房產(chǎn)的定金收據(jù)、原則協(xié)議、諒解備忘錄等。預(yù)約合同是獨(dú)立有效的合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同義務(wù)，但預(yù)約合同不能強(qiáng)制實(shí)際履行。預(yù)約合同的當(dāng)事人只是負(fù)有將預(yù)約推進(jìn)到本約的義務(wù)，并無必須締結(jié)本約合同的義務(wù)。

二、房產(chǎn)預(yù)約合同的違約責(zé)任

雙方當(dāng)事人在房產(chǎn)預(yù)約合同中約定違約責(zé)任的，按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍，應(yīng)以機(jī)會損失為基礎(chǔ)，不超過履行利益為限，綜合考量案情予以確定。預(yù)約合同的標(biāo)的是簽訂本約合同這一行為，而不是交易的實(shí)際發(fā)生，依賴簽訂本約后再與他人訂立同類合同可獲得的利益即履行利益，只能理解為商業(yè)利益，在本約未達(dá)成的情況下，不能視為法律上的利益，也就不能作為違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍，即信賴?yán)娴膿p失不能超過履行利益損失，故違反預(yù)約合同應(yīng)承擔(dān)損失的范圍原則上不應(yīng)超過可得利益的范圍。

如果買房人交付了定金，則依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房產(chǎn)買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定處理。該條中的不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，是指如簽訂認(rèn)購書后，開發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目滅失等情形?？傊虿荒軞w責(zé)于買賣合同雙方當(dāng)事人的原因致使本約不能簽訂時(shí)，返還定金即可。

除此之外，則應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民法典》第五百八十六條（當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十，超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。）、第五百八十七條（債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。）處理。

最新法律規(guī)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第六條 當(dāng)事人以認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等形式約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同，或者為擔(dān)保在將來一定期限內(nèi)訂立合同交付了定金，能夠確定將來所要訂立合同的主體、標(biāo)的等內(nèi)容的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)約合同成立。

當(dāng)事人通過簽訂意向書或者備忘錄等方式，僅表達(dá)交易的意向，未約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同，或者雖然有約定但是難以確定將來所要訂立合同的主體、標(biāo)的等內(nèi)容，一方主張預(yù)約合同成立的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人訂立的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書等已就合同標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款或者報(bào)酬等主要內(nèi)容達(dá)成合意，符合本解釋第三條第一款規(guī)定的合同成立條件，未明確約定在將來一定期限內(nèi)另行訂立合同，或者雖然有約定但是當(dāng)事人一方已實(shí)施履行行為且對方接受的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本約合同成立。

第七條 預(yù)約合同生效后，當(dāng)事人一方拒絕訂立本約合同或者在磋商訂立本約合同時(shí)違背誠信原則導(dǎo)致未能訂立本約合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該當(dāng)事人不履行預(yù)約合同約定的義務(wù)。

人民法院認(rèn)定當(dāng)事人一方在磋商訂立本約合同時(shí)是否違背誠信原則，應(yīng)當(dāng)綜合考慮該當(dāng)事人在磋商時(shí)提出的條件是否明顯背離預(yù)約合同約定的內(nèi)容以及是否已盡合理努力進(jìn)行協(xié)商等因素。

第八條 預(yù)約合同生效后，當(dāng)事人一方不履行訂立本約合同的義務(wù)，對方請求其賠償因此造成的損失的，人民法院依法予以支持。

前款規(guī)定的損失賠償，當(dāng)事人有約定的，按照約定；沒有約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮預(yù)約合同在內(nèi)容上的完備程度以及訂立本約合同的條件的成就程度等因素酌定。