買賣不破租賃的法律規(guī)定

物權(quán)法第一百九十條規(guī)定："訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響。"擔保法第四十八條："抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。"《最高人民法院關(guān)于適用〔擔保法〕若干問題的解釋》第六十五條："抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。"這就是所謂"買賣不破租賃"。

租賃合同具有準物權(quán)的特性，買賣不破租賃原則有一定的法理基礎(chǔ)，其立法目的是為了保護處于弱勢地位的承租人的利益，維護社會公共利益和正常的交易安全。

買賣不破租賃的漏洞導致欺騙，欺詐，惡意租賃

《合同法》第214條規(guī)定，"租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。"因此，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長期限均為20年。

一些房東利用"買賣不破租賃"規(guī)則和上述合同法的規(guī)定，將自己抵押或者變賣前的房產(chǎn)以較低價格出租二十年，并一次性收取巨額租金。導致購買該房產(chǎn)的第三人無法取得房產(chǎn)的實際使用權(quán)。這已經(jīng)成為法院執(zhí)行中的較大難題。

買賣不破租賃四種例外

1. 租賃物被沒收、征收的。
2. 先抵押后出租，抵押權(quán)已經(jīng)登記的。
3. 房屋在出租前已被人民法院查封的，強制拍賣的
4. 名為租賃合同，但實際為其他民事關(guān)系的（如抵債，權(quán)益分配）

如何對抗買賣不破租賃

以前遇到類似"買賣不破租賃"的案子，當事人和律師都比較頭疼，但有經(jīng)驗的律師可以從租賃合同的效力和法律規(guī)定中去尋找突破口。最近幾年要求廢除"買賣不破租賃"原則的呼聲也比較高，因為租賃關(guān)系畢竟是一種隱蔽的債權(quán)關(guān)系，不具有公示公信力，而不動產(chǎn)的占有和使用往往涉及利益巨大，如何在保護承租人合法權(quán)益的同時又能平衡善意物權(quán)人的合法利益，使得"買賣不破租賃"原則不被濫用，是法律界人士熱議的話題。

對于"買賣不破租賃"，上海早有規(guī)定

在《上海市高級人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》中規(guī)定：租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同，不得對抗第三人。簡單的理解就是如果租賃未經(jīng)備案，則買受人可以"排除妨害"到法院提起訴訟將承租人趕出自己購買的房產(chǎn)。

"買賣不破租賃"租金收取

如果承租人確實是處于善意應(yīng)被保護的地位，也就是說完全符合"買賣不破租賃"的法律要件，對于買房的人來說，最關(guān)心的就是租金的問題了。首先，從房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時起，尚未支付的租金理應(yīng)支付給買房人，如果這時候租客還支付給原房東是不算房租的。如果已經(jīng)支付了租賃期所有的租金，買受人可以"不當?shù)美?起訴向原房東要回已經(jīng)支付的房租。如果新房東和租客協(xié)商解除原租賃合同的，則租客應(yīng)向原房東討回定金或抵押金。新房東無義務(wù)支付這兩項費用給租客。

事實上，由于"買賣不破租賃"的法律關(guān)系涉及到各種情形，從而變得復雜無比。如果您遇到類似問題，歡迎聯(lián)系我們免費咨詢。