房地產(chǎn)開發(fā)公司普遍具有較高的負債率，在開發(fā)過程中一般會將國有土地使用權(quán)、在建工程、竣工的商品房等進行抵押以獲取貸款。近年來，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的加碼特別是“三道紅線”政策的出臺，許多房地產(chǎn)公司因債務(wù)杠桿過高，無法繼續(xù)獲得貸款而陷入債務(wù)危機。若房產(chǎn)已辦理預售許可，購房者在預售許可證有效期內(nèi)與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了購房合同，支付了購房款并實際占有房屋，在對該房屋享有抵押權(quán)的債權(quán)人申請強制執(zhí)行案件中提出執(zhí)行異議是否可以排除強制執(zhí)行呢？

根據(jù)法律規(guī)定，擁有擔保物權(quán)的債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。

但是購房者若要排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行，需要滿足特定的條件。

 

案例

最高人民法院民事判決書【（2021）最高法民再189號】（截選）：

基本事實

新永秀公司拖欠紅嶺公司借款6000萬元，新永秀公司以自己名下商鋪為該項借款設(shè)定抵押，并辦理了抵押登記手續(xù)。因新永秀公司到期不能償還該筆借款，紅嶺公司提起訴訟后，紅嶺公司與新永秀公司就該項借款達成調(diào)解協(xié)議，并由紅嶺公司向法院申請強制執(zhí)行。法院查封了包括購房者吳英蓮、鄺必才購買的含永秀國際小區(qū)Ａ棟一層01商鋪在內(nèi)的登記在新永秀公司名下位于定安縣西側(cè)永秀國際494套房產(chǎn)。而購房者吳英蓮、鄺必才于2018年5月與新永秀公司簽訂《永秀國際商品房認購書》，2018年6月11日，正式簽訂《定安縣商品房買賣合同》，并同時支付了全部購房款共817740元。

法院經(jīng)審查吳英蓮、鄺必才提起的執(zhí)行異議之后，中止對吳英蓮、鄺必才購買的永秀國際小區(qū)Ａ棟一層01商鋪的執(zhí)行。2020年1月7日，紅嶺公司向一審法院提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

地方法院判決

一審法院判決：駁回紅嶺公司的訴訟請求。案件受理費11974.4元，由紅嶺公司負擔。

紅嶺公司不服提起上訴，二審法院認為：

1. 吳英蓮、鄺必才購買該商品房不違反《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款關(guān)于“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”之規(guī)定。
2. 吳英蓮、鄺必才已合法占有案涉房屋的問題。
3. 吳英蓮、鄺必才已經(jīng)支付了全部購房款。

根據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，吳英蓮、鄺必才就案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，紅嶺公司的上訴請求不能成立。駁回上訴，維持原判。

紅嶺公司向最高人民法院提起申訴，請求再審。

 

最高人民法院觀點

最高人民法院經(jīng)審理后確認上述案件事實，并認為：

本案系申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審案件，審理重點是吳英蓮、鄺必才對案涉房屋享有的民事權(quán)益能否排除強制執(zhí)行。

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條確立了享有擔保物權(quán)的申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償?shù)匚?，同時基于對一些特定權(quán)益優(yōu)先保護的必要，通過“但書”予以排除。根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)，此即屬于“但書”條款所言的例外規(guī)定，該規(guī)定是基于生存權(quán)至上的考慮，突破合同相對性和債權(quán)平等而設(shè)置的特別規(guī)定，實踐中需要嚴格審查和把握，以免動搖抵押權(quán)的優(yōu)先性基礎(chǔ)?！秷?zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定正體現(xiàn)了對商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先保護。

本案中，吳英蓮、鄺必才所購標的物為永秀國際小區(qū)A棟一層01商鋪，具有鮮明的投資屬性，不屬于消費者生存權(quán)的保護范疇，不能參照適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條之規(guī)定。

抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)必須有具體明確的意思表示。本案中，雖然紅嶺公司兩次向房產(chǎn)管理部門出具同意為案涉商品房辦理預售許可證延期手續(xù)，但是，這并不意味著紅嶺公司放棄就案涉商品房設(shè)定的抵押權(quán)。在案涉商品房抵押登記尚未涂消的情況下，紅嶺公司就案涉商品房設(shè)定的抵押權(quán)應(yīng)當依法受到保護。原審法院認定吳英蓮、鄺必才購買案涉商品房不違反《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，屬于適用法律錯誤，應(yīng)當予以糾正。

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般房屋買受人可以對抗執(zhí)行的情形，但該類情形并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價值基礎(chǔ)。一般不動產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人，其只能對抗普通債權(quán)人。根據(jù)查明的事實，平安銀行是執(zhí)行標的物的登記抵押權(quán)人，紅嶺公司是實際抵押權(quán)人，案涉定安縣他項（2014）第105號土地他項權(quán)利證明書、房建定城鎮(zhèn)字第××號在建工程抵押登記證仍然有效，吳英蓮、鄺必才作為一般購房人，其取得的不是物權(quán)期待權(quán)，本質(zhì)是債權(quán)，并不優(yōu)先于抵押權(quán)。故吳英蓮、鄺必才對案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)當準許對永秀國際小區(qū)Ａ棟一層01商鋪采取查封、評估、拍賣或變賣等強制執(zhí)行措施。

綜上所述，原判決適用法律錯誤，應(yīng)予糾正。紅嶺公司的再審請求成立，應(yīng)予支持。

律師意見

在《九民會議紀要》出臺前，該類案件的裁判標準一直不統(tǒng)一?！毒琶駮h紀要》第125、126、127條對商品房消費者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系進行了專門的規(guī)定，規(guī)定符合下列情形的依法支持購房者提出的執(zhí)行異議：

一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

三是已支付全部價款或者約定總價款的百分之五十，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

五是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。”

對于“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

應(yīng)當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規(guī)范現(xiàn)象為保護消費者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定。如果購房者是以投資為目的購入房產(chǎn)，則不受該條規(guī)定的保護。以本案為例，購房者購買的是明顯具有投資目的的商鋪，故最高人民法院認為不屬于被保護的范疇。同理，若購房者在同一城市購買的第二套、第三套投資性房產(chǎn)，即使已經(jīng)簽訂購房合同并支付了房款，也不能排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。但若購房者是為了滿足自身居住需求而購買的房產(chǎn)，不但抵押權(quán)人物權(quán)進行拍賣執(zhí)行，還可以對抗建設(shè)工程施工方的優(yōu)先受償權(quán)。

因此，購房人需特別留意開發(fā)商的資信情況，以免自己交付了房款，房屋卻被拍賣抵債，最后錢、房兩空。