公房及公房承租人

公房，全稱為公有住房，其產(chǎn)權一般為國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

公房承租人是指與公房的所有權人或代管人簽訂了房屋租賃合同，依法履行合同約定的權利和義務，并依法取得公房租賃憑證的承租人。

一般產(chǎn)權房屋的轉租權限

我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！?/p>

也就是是說按照合同法的規(guī)定，如果承租人未經(jīng)產(chǎn)權人或出租人同意將房屋轉租給他人，該轉租合同可被出租人撤銷。

那么，這條規(guī)定適用于公房承租人嗎？

公房承租人轉租

在處理公房居住權糾紛時，首先要關注公房制度發(fā)展的歷史背景和現(xiàn)實。公房是特定歷史時期，國家為解決職工生活居住的一項福利性住房政策，其出發(fā)點是解決人有所居的社會居住問題。 隨著社會的發(fā)展，公房使用權已經(jīng)兼有保障居住、財產(chǎn)價值的雙重性。

按照《上海市房屋租賃條例》規(guī)定，“公有居住房屋承租人轉租房屋不需征得出租人同意，但應當在簽訂轉租合同前書面告知出租人；未告知出租人的，出租人可以解除租賃合同。非獨立成套房屋承租人轉租房屋，不得影響相鄰使用人對合用部位的正常使用。”

也就是說公房承租人是可以再出租的，而且不需要房管部門同意，只要告知即可。但是需要特別注意：“未告知出租人的，出租人可以解除租賃合同。”一般極少遇到這種情況，但萬一房管部門以承租人轉租未告知為由，解除租賃合同，可是有法律依據(jù)的。因為是否通知的舉證責任在于承租人，若承租人無法拿出已經(jīng)通知過物業(yè)的證據(jù)，很可能會失去承租人資格。

《條例》第十四條規(guī)定“... 公有居住房屋的出租人不得終止租賃關系，但本條例另有規(guī)定的除外。"

另外，《條例》第三十六條規(guī)定：“公有居住房屋轉租用于居住的，出租人不得從承租人轉租收益中獲取收益 。” 即所得租金屬于公房承租人，房管部門不得抽頭獲利。

由上述分析可知，簡單的說房管部門不能收回轉租的公房是不對的，承租人在轉租時應特別留意，以防未來遇到不測的風險。