2020年伊始，突如其來的“新型冠狀病毒”，打亂了所有人的生活、工作節(jié)奏，也必將導(dǎo)致大量的合同無法正常履行，那么因“新型冠狀病毒”導(dǎo)致的一系列糾紛該如何處理？法律責(zé)任如何？針對該問題，申宜禾律所律師團(tuán)隊(duì)特地就該問題進(jìn)行了仔細(xì)分析，厘清相關(guān)法律規(guī)定，給大家一個(gè)完整的解答。

因疫情解除租房合同是否可行

根據(jù)我國《合同法》第93、94、215、232、236條的規(guī)定，租賃合同的解除分為約定解除和法定解除。所謂約定解除，即在簽訂合同時(shí)或者履行過程中約定合同的解除條件，當(dāng)條件成就時(shí)即解除合同。所謂法定解除，包括不可抗力，違約解除，催告逾期，不定期租賃合同任意解除權(quán)，以及其他致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的解除條件。

所以可否因疫情影響主張直接解除租房合同，要視合同目的能否達(dá)成而定。而解除合同需要根據(jù)《合同法》和《民法總則》的相關(guān)規(guī)定，以不可抗力為由主張解除合同，需要即時(shí)告知對方。

以疫情為不可抗力解除租房合同的程序和問題

需要注意的是，雖然各高院及最高人民法院，以及政府機(jī)構(gòu)均稱本次疫情構(gòu)成不可抗力，但并非針對所有合同均可適用該規(guī)定主張解除合同。一條基本原則是看疫情是否致使合同完全無法履行，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。

對于承租方（租客）來說，若希望以不可抗力解除承租合同，應(yīng)按照《合同法》第96條的規(guī)定，及時(shí)通知對方。若構(gòu)成不可抗力，則合同在通知到達(dá)對方時(shí)即告解除。

對于房東來說，若不接受對方解除合同，應(yīng)該按照《合同法解釋（二）》第24條的規(guī)定，在三個(gè)月內(nèi)向人民法院提起訴訟。若只向?qū)Ψ教岢霎愖h，而未在三個(gè)月的異議期間起訴的，法院將不予受理。

當(dāng)然，目前對于解除長期租房合同引用不可抗力條款，法院支持較少。而對于以旅游目的的短期租房，可以不可抗力主張解除合同。相對來說，以情勢變更為理由，主張變更合同，減抵租金或延長租期更易被法院支持。

如何以情勢變更對租房合同進(jìn)行變更

所謂情勢變更原則，按照《合同法解釋（二）》第26條的規(guī)定，是指雙方當(dāng)事人簽訂的合同有效成立之后，完全履行之前，出現(xiàn)了某種不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀變化而使合同履行的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，繼續(xù)履行合同會(huì)產(chǎn)生顯失公平的結(jié)果，而允許當(dāng)事人之間變更或者解除合同，而不必承擔(dān)違約責(zé)任的原則。

故不可抗力與情勢變更的區(qū)別在于：不可抗力與不能履行合同相關(guān)聯(lián)，而情勢變更與明顯不公平相聯(lián)系。

受疫情影響下房租的減免

在通常情況下，若由于新冠肺炎疫情的影響，導(dǎo)致繼續(xù)履行租房合同對一方造成損失巨大，明顯不公平的，可依情勢變更要求減租。但本次疫情發(fā)生在春節(jié)期間，若個(gè)人租房主張?jiān)斐删薮髶p失，一般很難舉證。而對于經(jīng)營性租房，若時(shí)效性較強(qiáng)的經(jīng)營，可以不可抗力主張解約；若由于疫情造成停業(yè)，可以情勢變更主張減免。通常法院會(huì)以公平原則將損失由雙方分?jǐn)?，并適當(dāng)照顧弱勢群體（參考2003年最高院關(guān)于非典期間審判相關(guān)指導(dǎo)意見）。

疫情期間提前終止租房合同

那么，是否可以在疫情期間提前終止租房合同呢？答案是肯定的。

由于疫情持續(xù)時(shí)間無法預(yù)估，一些承租人為了止損，愿意承擔(dān)一個(gè)月房租作為違約金的情況下，完全可以提前解除租房合同。