施工合同糾紛涉工程款超2億元

咸陽中院在審理陜西建工第六建設集團有限公司（下稱陜建六公司）與咸陽經緯置業(yè)有限公司（下稱經緯公司）、咸陽凱發(fā)房地產開發(fā)有限責任公司（下稱凱發(fā)公司）、韓文凱（凱發(fā)公司法定代表人）建設工程施工合同糾紛一案中，于2020年7月10日作出（2020）陜04民初272號民事裁定書，依法凍結被申請人經緯公司、凱發(fā)公司、韓文凱銀行存款合計213087450.54元或查封、扣押其同等價值的其它財產。

法院查封100余套已售房產

2020年7月14日，咸陽中院作出（2020）陜04執(zhí)保26號協(xié)助執(zhí)行通知書，查封經緯公司名下金域咸陽樓盤未網簽過戶房產，其中住宅128套，商鋪50套，查封期限三年，從2020年7月14日至2023年7月13日止。查封期間不得買賣、轉讓、過戶等。同日，咸陽中院將上述民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書向咸陽市房地產交易管理處進行了送達，但未在被查封的房產處張貼查封公告。在案件進入執(zhí)行程序后，咸陽中院于2021年9月1日和11月2日作出（2021）陜04執(zhí)93號公告，對查封被執(zhí)行人經緯置公司名下的金域咸陽住宅50套和50套商鋪張貼了查封公告。

業(yè)主提起執(zhí)行異議之訴

之后，上述被查封房產的部分實際所有人發(fā)起執(zhí)行異議之訴，稱在法院查封之前，他們已在與經緯公司簽訂了《房屋買賣合同》，交付了合理的購房款，因此提出執(zhí)行異議申請，請求法院撤銷相關查封。

對此，陜建六公司的主要觀點是，執(zhí)行異議申請人和被執(zhí)行人經緯公司簽訂的《房屋買賣合同》《房屋認購申請書》屬于商品房預約合同，并非正式的《商品房買賣合同》，雙方訂立預約合同的根本目的在于訂立本約合同，但雙方至今仍未簽訂《商品房買賣合同》。因此，申請人對案涉房屋所享有的權益并不足以排除強制執(zhí)行。

被執(zhí)行人經緯公司稱，案外異議人所購買的房屋未能完成《商品房買賣合同》的網簽備案手續(xù)，是由經緯公司的過錯造成，案外異議人不存在過錯。案外異議人購買的房屋系合法購買，不應查封案外異議人所購買房屋。

保護購房消費者，中止執(zhí)行

咸陽中院審理后認為，案件的爭議焦點為該院查封案外人名下涉案房產應否解封，案外人所提異議請求能否對抗本案的強制執(zhí)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

而上述案外人提出的異議符合相關法律法規(guī)，理由成立。因此，咸陽中院最終支持了案外人的執(zhí)行異議申請，裁定中止對相關涉案房產的執(zhí)行。中國裁判文書網公布的裁定書顯示，上述被查封的178套房產中，已有80余套被裁定中止執(zhí)行。

 

律師意見

在本案中，雖然所購房產并未網簽，但是根據法律規(guī)定，商品房消費者對于住宅的物權期待權應優(yōu)先于工程價款優(yōu)先權及抵押權得到保護。

對于商品房消費者，有明確的標準進行界定，目前從原則上來說，并不保護投資型購房者的上述權利。因此，購房者需根據自己的實際情況選擇維權方式。