上海高級人民法院房屋征收補償類案辦案要件指南之典型案例;征收補償政策；征收決定違法和撤銷案例
上海申宜禾律師事務(wù)所合伙人朱敏律師提醒：
在征收過程中會先后發(fā)布補償方案意見稿和修改稿，由此可以計算出大概的補償數(shù)額，在征收過程中征收部門一般以戶（一證為一戶）為單位進行補償，并不對被征收人家庭內(nèi)部或公房承租人、同住人、私房產(chǎn)權(quán)人之間的利益進行分配。被征收人家庭內(nèi)部或公房承租人、同住人、私房產(chǎn)權(quán)人之間的利益分配需家庭內(nèi)部協(xié)商解決，在協(xié)商前，建議先了解動遷補償份額相關(guān)的法律規(guī)定。若暫時無法達成一致的分配協(xié)議，需要提起訴訟，建議提前咨詢律師介入，以免錯過凍結(jié)保全動遷補償款和取證的時機。
（來源：上海高院研究室）
類案辦案要件指南
上海市高級人民法院為促進法律適用統(tǒng)一工作，制訂了《類案辦案要件指南編撰三年規(guī)劃2019—2021》，力爭通過三年時間，形成一批實用性強、可操作的類案辦案要件指南，實現(xiàn)常見類案問題全覆蓋。在全市三級法院的共同努力下，第一批13個類案辦案要件指南編撰工作均已完成，逐一經(jīng)高院審判委員會審議通過，并匯編出版《上海法院類案辦案要件指南》系列叢書的第一冊、第二冊和第三冊。三冊共圍繞1317個法律適用問題，逐項梳理、歸納類案審查要件和注意事項，附以相應(yīng)的規(guī)范指引（含《民法典》及最新司法解釋）和典型案例402個。第二批20個類案辦案要件指南正在修改完善中。
本叢書的編撰出版凝聚了上海法院數(shù)十載的審判智慧和經(jīng)驗結(jié)晶。為了更好地展現(xiàn)、分享、傳承上海法院推進法律適用統(tǒng)一的系列成果，盡最大努力凝聚法律共同體共識，本欄目將持續(xù)節(jié)選《上海法院案辦案要件指南》系列叢書的部分內(nèi)容，旨在全面提升法律共同體的司法認知和適法統(tǒng)一能力，選取類案指南中的要點內(nèi)容，以供大家學(xué)習(xí)和交流。
1. 房屋征收補償決定對被征收人、公房承租人認定錯誤的，屬事實認定錯誤，依法應(yīng)予撤銷——文白安訴河南省信陽市商城縣人民政府房屋征收補償決定案
標簽：補償決定；被征收人認定錯誤；撤銷
裁判要旨：征收開始時，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等基本情況組織調(diào)查登記。如果被征收人認定錯誤，比如認定為房屋所有權(quán)人以外的其他人，則無論是簽訂房屋征收補償協(xié)議還是作出房屋征收補償決定，都缺乏合法的權(quán)利基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)據(jù)此撤銷被訴房屋征收補償協(xié)議/決定。本案中，被征收房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證登記的權(quán)利人均為文然（文白安之子）而非文白安，房屋征收部門卻將文白安認定為了被征收人，屬事實認定錯誤。加之房屋征收部門還存在其他程序錯誤，法院最終判決撤銷了被訴房屋征收補償決定。
案例索引：最高人民法院征收拆遷十大案例；河南省信陽市中級人民法院（2013）信中法行初字第22號
2. 被征收房屋產(chǎn)權(quán)存在爭議的情況下如何進行補償安置——百洋產(chǎn)業(yè)投資集團股份有限公司訴海南省海口市瓊山區(qū)人民政府履行房屋征收補償職責(zé)案
標簽：產(chǎn)權(quán)爭議 ；補償安置
裁判要旨：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條規(guī)定，被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照該條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。在被征收房屋產(chǎn)權(quán)存在爭議的情況下，房屋征收部門不能與產(chǎn)權(quán)爭議的任何一方簽訂房屋征收補償協(xié)議，只能由作出房屋征收決定的人民政府依法對被征收房屋作出房屋征收補償決定，并將征收補償款或安置房屋予以提存。在相關(guān)爭議各方就被征收房屋產(chǎn)權(quán)民事爭議依法解決后，作出房屋征收補償決定的人民政府依照生效的法律文書向權(quán)利人發(fā)放征收補償款，進行安置補償。本案中，在被征收房屋無法確定產(chǎn)權(quán)屬百洋產(chǎn)業(yè)投資集團股份有限公司還是第三人陳亞榮、張宏的情況下，房屋征收部門仍直接與陳亞榮、張宏簽訂安置協(xié)議并據(jù)此支付房屋征收補償款，明顯不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》的上述規(guī)定。瓊山區(qū)人民政府應(yīng)按照征收補償方案作出房屋征收補償決定，并依法提存相關(guān)征收補償款，在相關(guān)爭議各方就被征收房屋產(chǎn)權(quán)民事爭議依法解決后，再向適格被征收人發(fā)放征收補償款。
案例索引：最高人民法院（2019）最高法行申1293號
3. 同住人認定異議不影響房屋征收補償決定的合法性——上海開開集團有限公司訴上海市黃浦區(qū)人民政府房屋征收補償決定、上海市人民政府行政復(fù)議決定案
標簽：同住人；認定異議；撤銷
裁判要旨：按《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十四條規(guī)定，貨幣補償款、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋歸公房承租人和同住人共有。因此，公房承租人對同住人認定情況有異議的，可以就其是否屬于同住人、是否應(yīng)分得補償費用等問題另行通過協(xié)商、訴訟等方式解決；僅僅對同住人認定情況提出異議，并不足以推翻人民政府作出房屋征收補償決定的合法性。本案中，上海開開集團有限公司認為李新民戶的戶籍地址情況錯誤，其沒有安置該戶的義務(wù)。法院經(jīng)審理后認為李新民戶長期居住于被征收房屋（上海開開集團有限公司宿舍）有一定的歷史原因，上海開開集團有限公司對該事實的合法性不予認可，并不影響被訴房屋征收補償決定的合法性，故最終駁回了上海開開集團有限公司的訴請。
案例索引：上海市高級人民法院（2018）滬行終230號
4. 房屋未被認定為違法建筑，不宜簡單地以不具備原告主體資格為由駁回起訴——王行潔訴山西省長治市長子縣人民政府不履行行政補償法定職責(zé)案
標簽：未認定違法建筑；原告主體資格
裁判要旨：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條第二款規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。實踐中，有的地方以建設(shè)年限為標準對是否補償進行了區(qū)分，有的地方規(guī)定無審批手續(xù)房屋按照建筑成本補償，還有的地方規(guī)定無審批手續(xù)房屋不予補償。因此，對于無建房手續(xù)的房屋權(quán)利人提起的要求補償?shù)男姓V訟，如房屋未被認定為違法建筑，不宜簡單地以不具備原告主體資格為由駁回起訴，而是要結(jié)合當(dāng)?shù)卣魇昭a償?shù)木唧w規(guī)定及征收項目補償方案等實體審理后加以認定。本案中，王行潔自行加蓋了部分建筑用于經(jīng)營，該部分建筑并未被按照違法建筑進行處理，王行潔起訴要求長子縣人民政府對其建設(shè)的房屋進行補償，不宜否定其原告主體資格。
案例索引：最高人民法院；（2019）最高法行申5936號
5. 房屋征收補償決定認定建筑面積與被征收人主張建筑面積不一致的處理規(guī)則——嚴祥訴安徽省宣城市宣州區(qū)人民政府房屋征收補償決定案
標簽：建筑面積；沖突；認定
裁判要旨：房屋征收過程中，房屋征收部門認定的建筑面積與被征收人、公房承租人主張的建筑面積不一致是經(jīng)常出現(xiàn)的情形。對此問題，《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條規(guī)定，房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查，明確評估對象。對于已經(jīng)登記的房屋，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。該規(guī)定可以作為處理此類問題的規(guī)范依據(jù)，本案中，嚴祥主張其未登記的37.48平方米房屋面積也應(yīng)納入被征收房屋建筑面積，但“無證房屋認定小組”經(jīng)調(diào)查后未予認定為被征收房屋的合法建筑面積，故其主張難以成立，法院最終駁回了嚴祥的訴請。
案例索引：最高人民法院；（2017）最高法行申2871號
6. 被征收人的早期無證建筑的認定規(guī)則——褚廣紅訴吉林省梅河口市人民政府房屋征收補償決定案
標簽：無證建筑；建筑面積；認定
裁判要旨：房屋征收補償決定案件中，對于被征收房屋建筑面積的認定是一個審理要點，由于各種歷史的、現(xiàn)實的因素，實踐中未被有關(guān)權(quán)證記載的建筑類型、樣式千差萬別，哪些建筑能夠認定為被征收房屋的建筑面積，哪些建筑不能認定為被征收房屋的建筑面積，是此類案件中雙方當(dāng)事人爭議的焦點。對此問題，法院的審理原則和出發(fā)點，應(yīng)當(dāng)是尊重歷史，結(jié)合不同時期的有關(guān)法律法規(guī)進行認定。在相關(guān)法律法規(guī)頒布實施之前建設(shè)的房屋、建筑物，由于不存在相關(guān)部門核發(fā)建設(shè)許可證等規(guī)定，不宜認定為違法建筑；而在相關(guān)法律法規(guī)頒布實施后，還要根據(jù)相關(guān)條款的修改時間確定建筑物是否合法的時間節(jié)點。一般而言，這些重要的時間節(jié)點包括1984年1月5日（《城市規(guī)劃條例》施行之日）、1990年4月1日（《中華人民共和國城市規(guī)劃法》施行之日）、2008年1月1日（《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行之日）以及各省、自治區(qū)、直轄市有關(guān)城市規(guī)劃、房屋登記領(lǐng)域的法規(guī)、規(guī)章施行日期等。
本案中，根據(jù)吉林省的有關(guān)規(guī)定，無照房屋性質(zhì)認定的主要時間節(jié)點為1990年4月1日。被征收地塊的征收補償方案規(guī)定，被征收人能夠提供真實有效的原始憑證，證明其房屋為1990年4月1日之前建成、具備居住條件的無照房屋，可以參照正式有照房屋予以補償，但不享受贈送、獎勵等其他優(yōu)惠；對1990年4月1日至2006年9月1日之間建設(shè)的房屋，視為合法臨時建筑，參照建筑成本價給予合理補償；2006年9月1日之后建設(shè)的房屋，視為違法建筑，不予補償。褚廣紅主張其46平方米無照房屋建于2006年9月1日之前，但沒有證據(jù)證明該房屋建成于1990年4月1日以前，梅河口市人民政府在調(diào)查核實的基礎(chǔ)上按照合法臨時建筑對其46平方米無照房屋予以評估補償，符合征收補償方案的規(guī)定，已經(jīng)充分保障了褚廣紅的合法權(quán)益，法院最終駁回了褚廣紅的訴請。
案例索引：最高人民法院；（2016）最高法行申286號
7.未經(jīng)登記的合法享有使用權(quán)的院落、空地應(yīng)被納入征收補償范圍——賈建忠訴山東省德州市寧津縣人民政府房屋征收補償決定案
標簽：未登記；院落；空地；認定
裁判要旨：關(guān)于未登記的院落、空地是否應(yīng)該納入征收補償范圍問題，實踐中出現(xiàn)過爭議。《國有土地上房屋征收與補償條例》并沒有對院落、空地的補償作出明確規(guī)定，但是規(guī)定了對房屋征收的補償應(yīng)當(dāng)以市場價為參照標準，因此，對帶院落的房屋進行評估時也應(yīng)當(dāng)選擇同樣帶院落房屋的市場價作參考。在評估時，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被征收人擁有的院落及擁有的附屬設(shè)施。對被征收房屋的價值產(chǎn)生重要影響的院落、空地也應(yīng)當(dāng)是補償需要考慮的因素。被征收人對合法使用的院落、空地雖不享有所有權(quán)，但擁有使用權(quán)，房屋征收部門征收房屋的同時也損害了被征收人對房前屋后院落、空地的土地使用權(quán)，因此應(yīng)當(dāng)對此予以補償。
最高人民法院在〔2012〕行他字第16號《關(guān)于征收國有土地上房屋時是否應(yīng)當(dāng)對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛?fù)》中就認為，應(yīng)將當(dāng)事人合法享有國有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產(chǎn)市場價格一并予以征收補償。由于評估報告未涉及被征收人國有土地使用權(quán)范圍內(nèi)空置土地的價值，由此作出的房屋征收補償決定應(yīng)予撤銷。
案例索引：山東省高級人民法院產(chǎn)權(quán)保護領(lǐng)域九大“民告官”；山東省高級人民法院（2016）魯行終769號
8. 房屋征收補償決定不得隨意被撤銷——辛?xí)享嵲V上海市楊浦區(qū)人民政府征收補償決定案
標簽：補償決定；審查
裁判要旨：如果房屋評估機構(gòu)在對被征收房屋進行評估時，已經(jīng)考慮到了被征收房屋建筑面積、占地面積和土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素，在具體評估時一并納入評估范圍進行評估的，被征收人所享有的國有土地使用權(quán)價值已經(jīng)體現(xiàn)在被征收房屋的評估價格之中，被征收人再以評估報告未將其享有國有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評估范圍為理由主張撤銷房屋征收補償決定的，法院應(yīng)當(dāng)不予支持。
案例索引：上海市高級人民法院；（2018）滬行終513號
9.房屋評估機構(gòu)選定時間的先后并不影響所作評估結(jié)果的合法性——鄭麗訴遼寧省沈陽市皇姑區(qū)人民政府房屋征收補償決定案
標簽：評估機構(gòu)；選定時間；合法性
裁判要旨：《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》對房屋評估機構(gòu)的選定時點都沒有明確的規(guī)定，但只要依法保障了被征收人、公房承租人協(xié)商選定房屋評估機構(gòu)的權(quán)利，且房屋評估機構(gòu)能夠依法獨立、客觀、公正地開展評估工作，則無論是在作出房屋征收決定之前還是之后選定房屋評估機構(gòu)，都不影響房地產(chǎn)市場價值的評估，不違反《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定。本案中，皇姑區(qū)人民政府在作出房屋征收決定之前組織被征收人先行選定房屋評估機構(gòu)，并以房屋征收決定作出之日作為估價時點，同時作出初步評估結(jié)果，次日將整體評估報告和分戶評估報告的初步評估結(jié)果進行張貼公示。房屋評估報告的作出程序、步驟及估價時點均不違反《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定。鄭麗主張房屋征收決定作出之前選定房屋評估機構(gòu)屬于程序違法，缺乏法律依據(jù)，法院最終未予支持。
案例索引：最高人民法院；（2016）最高法行申1297號
10. 未協(xié)商選定房屋評估機構(gòu)并不必然導(dǎo)致房屋評估機構(gòu)的選定程序和結(jié)果違法——谷玉梁、孟巧林訴江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民政府房屋征收補償決定案
標簽：未協(xié)商；評估機構(gòu)；合法性
裁判要旨：《國有土地上房屋征收補償條例》確立了房屋征收補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，并對房屋評估機構(gòu)選擇、評估過程運行、評估結(jié)果送達等程序作了具有可操作性的明確規(guī)定。原則上，房屋評估機構(gòu)應(yīng)由被征收人、公房承租人協(xié)商選定，在協(xié)商不成的情況下，還可通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，因此未協(xié)商選定房屋評估機構(gòu)并不必然導(dǎo)致房屋評估機構(gòu)的選定程序和選定結(jié)果違法。
案例索引：最高人民法院征收拆遷典型案例（第二批）；江蘇省鹽城市中級人民法院（2016）蘇09行初187號
11. 無相應(yīng)資質(zhì)的房屋評估機構(gòu)作出的評估結(jié)果不具有合法性——王桂萍訴甘肅省張掖市甘州區(qū)人民政府房屋征收補償決定案
標簽：評估機構(gòu)；資質(zhì)；評估結(jié)果
裁判要旨：根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)必須具有相應(yīng)資質(zhì)，否則其無權(quán)進行房地產(chǎn)價格評估，也無權(quán)出具相應(yīng)的評估報告，使得房屋征收部門缺乏事實依據(jù)推進征收程序，因此是一個不容忽視的審查要點。本案中，甘州區(qū)人民政府單方面委托了張掖市價格認證中心進行房地產(chǎn)市場價格評估，但該認證中心不具有房地產(chǎn)價格評估的資質(zhì)，其作出的評估結(jié)論不具有合法性。甘州區(qū)人民政府依據(jù)無效的評估結(jié)論作出的房屋征收補償決定主要證據(jù)不足，法院最終依法予以撤銷。
案例索引：2016年度甘肅省十大行政審判典型案例；甘肅省嘉峪關(guān)市中級人民法院（2016）甘02行初14號
12. 對被征收房屋性質(zhì)和用途的認定一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或房地產(chǎn)登記簿的記載為準——霍佩英訴上海市黃浦區(qū)人民政府房屋征收補償決定案
標簽：房屋性質(zhì)；用途；權(quán)屬證書
裁判要旨：房屋征收補償過程中，房屋性質(zhì)/用途決定了被征收房屋是以居住房屋還是非居住房屋的標準進行評估，對被征收房屋評估價格有著重要影響。實踐中，對房屋性質(zhì)/用途的認定一般以房屋權(quán)屬證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準。被征收人、公房承租人主張被征收房屋的性質(zhì)和用途發(fā)生變更的，應(yīng)由其承擔(dān)舉證責(zé)任。舉證不能的，房屋性質(zhì)和用途按照原有記載予以認定。房屋權(quán)屬證書或者房產(chǎn)檔案中記載“工商業(yè)用房”或“門市房”的，應(yīng)認定為非居住房屋；如房屋權(quán)屬證書或者房產(chǎn)檔案中均無房屋用途的記載，且當(dāng)?shù)匚磳嵭蟹课萦猛咀兏怯浀模瑧?yīng)根據(jù)是否提供營業(yè)執(zhí)照并結(jié)合房屋實際情況進行認定。本案中，霍佩英主張被征收房屋性質(zhì)是非居住房屋，應(yīng)當(dāng)按照非居住房屋的標準進行評估，但其公房租賃憑證記載房屋用途為居住，且未能提供充分證據(jù)證明被征收房屋系非居住房屋，法院最終判決駁回了霍佩英的訴訟請求。
案例索引：最高人民法院征收拆遷十大案例；上海市黃浦區(qū)人民法院（2013）黃浦行初字第350號
13.被征收房屋的評估時點原則上應(yīng)以房屋征收決定作出之日為準——蔣照順訴河南省南陽市宛城區(qū)人民政府房屋征收補償決定案
標簽：評估時間；征收決定之日
裁判要旨：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定作出之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。因此，實踐中一般以房屋征收決定作出之日作為被征收房屋的評估時點，在一些被征收地塊中，由于各種各樣的原因造成房屋征收補償決定作出時間較晚，期間房地產(chǎn)價格的上漲使得被征收人、公房承租人認為評估時點選定得過早影響了被征收房屋的評估價格，并因此提出異議。對于這一問題，法院在審理中仍然應(yīng)當(dāng)堅持《國有土地上房屋征收與補償條例》的一般性規(guī)定，被征收房屋的評估時點選定為房屋征收決定作出之日并不存在明顯的違法之處?？紤]到同一地塊中的多數(shù)被征收人、公房承租人都是據(jù)此標準簽訂的房屋征收補償協(xié)議，故不宜簡單因評估時點問題否定房屋征收補償決定。本案中，被征收房屋價值的評估時點選定為房屋征收決定公告之日并不違反法律規(guī)定，加之蔣照順的安置補償利益總體上得到了較為適當(dāng)?shù)谋Ｕ?，法院最終未予采納蔣照順關(guān)于被征收房屋評估時點的異議，駁回了其有關(guān)訴請。
案例索引：最高人民法院（2018）最高法行申4881號
14. 被征收房屋評估時點的認定——居李、居文、李瓊訴福建省福州市鼓樓區(qū)人民政府房屋征收補償決定案
標簽：評估時點；認定
裁判要旨：由于房地產(chǎn)價格波動較大，如果房屋征收決定作出之日、簽訂房屋征收補償協(xié)議之日或作出房屋征收補償決定之日以及實際支付貨幣補償款之日期間的差距較大，尤其是如果確定并支付貨幣補償款的時點明顯遲延于被征收房屋價值的評估時點（房屋征收決定作出之日），則難以保障被征收人、公房承租人得到的貨幣補償款能夠購買被征收房屋類似的房地產(chǎn)，無法體現(xiàn)公平補償?shù)脑瓌t。因此，不能靜止、孤立、機械地強調(diào)不論征收項目大小、征收項目實施日期，也不考慮房屋征收補償協(xié)議簽訂之日或房屋征收補償決定作出之日甚至貨幣補償款實際支付到位之日的區(qū)別，均以房屋征收決定作出之日作為評估時點。本案中，2013年7月19日房屋征收決定公告后，鼓樓區(qū)人民政府及相關(guān)部門在2015年9月才完成被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的估價報告，并遲延至2016年3月31日才最終完成相關(guān)評估報告的送達程序，2016年5月23日才作出房屋征收補償決定。對此種不合理的時間遲延，鼓樓區(qū)人民政府始終未能作出合理說明，應(yīng)承擔(dān)房屋價格上漲帶來的風(fēng)險，法院最終判決責(zé)令鼓樓區(qū)人民政府以房屋征收補償決定作出的2016年5月23日作為評估時點的市場評估價值為基準，依法確定被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋之間的差價款。
綜合上述兩個案例，在被征收房屋評估時點的認定問題上，原則上法院不宜輕率否定以“房屋征收決定作出之日”作為評估時點的合理性，也不宜簡單以“房屋征收決定作出之日”起或者估價報告出具之日起的“一年”或者“兩年”作為判斷標準，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合多重因素綜合判斷：一是注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格波動的幅度并考慮評估報告的“應(yīng)用有效期”。原則上應(yīng)當(dāng)在評估報告應(yīng)用有效期內(nèi)作出房屋征收補償決定，從評估報告出具之日起計，無正當(dāng)理由的，房屋征收部門一般宜在一年內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議或由人民政府作出房屋征收補償決定。二是人民政府未在一年內(nèi)作出房屋征收補償決定，是否存在可歸責(zé)于被征收人、公房承租人的原因。如果被征收人、公房承租人以種種理由拒絕配合征收補償工作致使征收補償程序延誤的，被征收人、公房承租人拒絕入戶調(diào)查致使評估工作延誤的，被征收人、公房承租人要求繼續(xù)就補償問題協(xié)商致使房屋征收補償決定未及時作出的，等等，在此等情形下，法院不宜以房屋征收補償決定未在一年內(nèi)作出而另行確定補償評估時點。三是補償決定時點明顯遲延且主要歸責(zé)于人民政府與房屋征收部門自身原因的，同時房地產(chǎn)市場價格發(fā)生劇烈波動，按照超過“應(yīng)用有效期”的評估報告補償，明顯不利于被征收人、公房承租人得到公平補償?shù)?，則不宜再堅持必須以“征收決定作出之日”為確定補償?shù)脑u估時點。
案例索引：最高人民法院（2018）最高法行再202號
15. 評估報告遺漏評估事項的處理——永吉縣龍達物資經(jīng)銷處訴吉林省吉林市永吉縣人民政府征收補償決定案
標簽：評估報告；遺漏事項；認定
裁判要旨：評估報告作為確定征收補償價值的核心證據(jù)，法院能否依法對其進行有效審查，在很大程度上決定著案件能否得到實質(zhì)性解決，被征收人的合法權(quán)益能否得到充分保障。評估報告遺漏重要評估事項的，依據(jù)該評估報告作出的房屋征收補償決定屬事實認定不清，依法應(yīng)予撤銷。本案中，涉案評估報告存在遺漏評估設(shè)備、沒有評估師簽字蓋章、未附帶資產(chǎn)設(shè)備明細說明、未告知申請復(fù)核的評估權(quán)利等一系列問題，法院經(jīng)審理后認定涉案評估報告不具備合法證據(jù)形式，不能如實反映被征收人財產(chǎn)情況，缺乏客觀公正性，不具備合法效力，最終撤銷了被訴房屋征收補償決定并責(zé)令永吉縣人民政府重新作出行政行為。
案例索引：最高人民法院征收拆遷典型案例（第二批）；吉林省吉林市中級人民法院（2016）吉02行初12號
16. 作出分戶評估報告后未向被征收人送達的處理規(guī)則——艾正云、沙德芳訴安徽省馬鞍山市雨山區(qū)人民政府房屋征收補償決定案
標簽：分戶評估報告；未送達；認定
裁判要旨：分戶評估報告是行政機關(guān)作出房屋征收補償決定最重要的依據(jù)之一，如果分戶評估報告未送達或未及時送達，會導(dǎo)致被征收人申請復(fù)估和申請鑒定的法定權(quán)利無法行使，進而使得房屋征收補償決定本身失去合法性基礎(chǔ)，因此評估報告的送達與公示等程序是作出房屋征收補償決定必不可少的重要環(huán)節(jié)，對其合法性有著直接影響。本案中，房屋征收部門在作出分戶評估報告后，未將報告內(nèi)容及時送達艾正云、沙德芳并公告，屬違反法定程序，法院最終判決撤銷了被訴房屋征收補償決定。
案例索引：最高人民法院征收拆遷十大案例；安徽省馬鞍山市中級人民法院；（2013）馬行初字第00010號
17. 被征收人拒絕履行配合、協(xié)助房屋評估機構(gòu)進行評估的義務(wù)導(dǎo)致無法評估的，相應(yīng)的不利后果應(yīng)由被征收人承擔(dān)——李秋勝訴山東省泰安市人民政府房屋征收補償決定、山東省人民政府行政復(fù)議決定案
標簽：拒絕配合評估；不利后果
裁判要旨：房屋評估報告只有準確反映被征收房屋的價值，被征收人才有可能獲得充分合理的補償。要做到這一點，不僅需要房屋征收部門和房屋評估機構(gòu)依法依規(guī)實施評估，同時也離不開被征收人自身的配合與協(xié)助。如果被征收人拒絕履行配合與協(xié)助的義務(wù)導(dǎo)致無法評估，不利后果應(yīng)由被征收人承擔(dān)。本案中，在房屋評估機構(gòu)無法入戶、導(dǎo)致室內(nèi)裝飾裝修及房屋附屬物無法評估的情況下，泰安市人民政府沒有直接對上述財產(chǎn)價值確定補償數(shù)額，而是在房屋征收補償決定書中載明待李秋勝交付房屋后再進行評估，根據(jù)評估結(jié)果將附屬設(shè)施及被征收房屋內(nèi)的裝飾裝修價值結(jié)算給李秋勝，法院對這一做法予以認可。
案例索引：最高人民法院（2018）最高法行申2083號
18. 被征收人要協(xié)助評估工作——孫德興訴浙江省舟山市普陀區(qū)人民政府房屋征收補償決定強制執(zhí)行案
標簽：評估；配合；協(xié)助
裁判要旨：本案中，孫德興拒絕房屋評估機構(gòu)入戶，導(dǎo)致裝飾裝修及房屋附屬物無法評估的情況下，行政機關(guān)沒有直接對上述財物確定補償數(shù)額，而是在房屋征收補償決定書中載明經(jīng)入戶按實評估后按規(guī)定予以補償，法院經(jīng)審理對該做法予以認可，對孫德興的訴請不予支持。
案例索引：最高人民法院征收拆遷典型案例（第二批）；浙江省舟山市中級人民法院（2018）浙09行初13號
19. 房屋征收補償決定未選擇改建地段或就近地段安置房源安置被征收人的處理規(guī)則——潘廷彪訴上海市靜安區(qū)人民政府房屋征收補償決定案
標簽：未選擇改建地段；安置；處理
裁判要旨：對因舊城區(qū)改建而征收房屋的，被征收人、公房承租人有選擇改建地段或就近地段房屋安置的權(quán)利。就近地段的范圍，一般應(yīng)考慮城市規(guī)模、交通狀況、安置房屋數(shù)量和戶型、面積等實際因素，由房屋征收部門與被征收人、公房承租人在征收補償方案征求意見的過程中確定。被征收人、公房承租人未在改建地段或征收補償方案確定的就近地段選擇安置、未能達成征收補償協(xié)議的，房屋征收部門根據(jù)征收補償?shù)姆梢?guī)定，可以結(jié)合被征收房屋套型、面積和價值，被征收房屋與安置房屋匹配程度，當(dāng)?shù)貙幼±щy戶優(yōu)先保障安置方案等具體因素，選擇確定更有利于保障被征收人、公房承租人居住權(quán)的安置房屋。本案中，潘廷彪戶被征收房屋建筑面積僅為32.3246平方米，靜安區(qū)人民政府在計算被征收房屋各項補償、補貼款后，未將潘廷彪戶安置于就近地段，而是選擇上海市寶山區(qū)兩套產(chǎn)權(quán)房屋進行安置，更有利于保障潘廷彪戶的居住權(quán)。因此，將上海市寶山區(qū)的房源作為安置房屋，雖然不屬于提供改建地段或就近地段房源，因潘廷彪戶在行政征收程序中未能達成房屋征收補償協(xié)議，靜安區(qū)人民政府結(jié)合被征收房屋實際狀況，選擇市場價值明顯高于被征收房屋價值、更有利于保障潘廷彪及其家庭成員居住權(quán)的異地房源實施安置，符合有關(guān)規(guī)定，法院依法予以支持。
案例索引：最高人民法院（2018）最高法行申2616號
20. 被征收人對于具體補償方案享有選擇權(quán)——何剛訴江蘇省淮安市淮陰區(qū)人民政府房屋征收補償決定案
標簽：補償方案；選擇權(quán)；異議
裁判要旨：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，賦予了被征收人對于具體補償方案的選擇權(quán)。如果人民政府在作出房屋征收補償決定時沒有給被征收人選擇具體補償方案的機會而徑直自行確定，則明顯侵犯了被征收人的補償選擇權(quán)，依法應(yīng)予撤銷。本案中，根據(jù)對相關(guān)證據(jù)的分析，可以認定何剛選擇的補償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但被訴房屋征收補償決定確定的卻是貨幣補償方式，明顯侵害了何剛的補償選擇權(quán)，法院據(jù)此撤銷了被訴房屋征收補償決定。
案例索引：最高人民法院征收拆遷十大案例；江蘇省淮安市中級人民法院（2012）淮行初字第0043號
21. 被征收人對于具體補償方案享有選擇權(quán)——劉明玉訴遼寧省沈陽市皇姑區(qū)人民政府房屋征收補償決定案
標簽：補償方案；選擇；異議
裁判要旨：審判實踐中，當(dāng)被征收人提出房屋征收部門剝奪其對于貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)時，應(yīng)當(dāng)要求房屋征收部門提供相關(guān)證據(jù)予以證明其在房屋征收過程中告知過被征收人具有選擇權(quán)利，被征收人自己選擇了貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。房屋征收部門倘若舉證不能，應(yīng)當(dāng)推定其剝奪了被征收人的選擇權(quán)利。但若房屋征收部門發(fā)布的征收補償方案載明了被征收人可自行選擇不同補償方式，被征收人逾期未作出選擇的，人民政府也可在載明具體補償方案的前提下作出房屋征收補償決定。本案中，根據(jù)已查明的事實，皇姑區(qū)人民政府作出的房屋征收補償決定僅有貨幣補償方式，未給予劉明玉房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的選擇權(quán)，應(yīng)確認違法。但在案件審理期間，皇姑區(qū)人民政府已經(jīng)向劉明玉承諾，確保其選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利，故判決皇姑區(qū)人民政府重新作出房屋征收補償決定已無意義，法院最終駁回了劉明玉的有關(guān)訴請。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法行申1295號
22. 被征收人（逾期）未作選擇具體補償方案的，相應(yīng)后果由被征收人承擔(dān)——盧安輝訴廣東省興寧市人民政府房屋征收補償決定案
裁判要旨：如果房屋征收部門在征收過程中已賦予被征收人補償方式的選擇權(quán)，且明確規(guī)定“期滿未選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換將按照貨幣補償方式進行”（或相反），被征收人在規(guī)定期限內(nèi)未作選擇屬于放棄選擇權(quán)，是對自身權(quán)利的處分行為，人民政府無需重新作出房屋征收補償決定。本案中，興寧市人民政府發(fā)布的征收補償方案載明了兩種補償方式，盧安輝在征收簽約期內(nèi)未選擇補償方式。興寧市人民政府在作出的房屋征收補償決定中又載明：“被征收人應(yīng)在接到本決定書3日內(nèi)對其實行貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換作出選擇。逾期未作出選擇的，視作被征收人已選擇對其貨幣補償”，并載明了貨幣補償?shù)拿骷毢头课莓a(chǎn)權(quán)調(diào)換的具體方案。根據(jù)以上事實可以認定興寧市人民政府已經(jīng)保障了盧安輝對補償方式的選擇權(quán)，法院最終駁回了盧安輝要求撤銷被訴房屋征收補償決定的訴請。
案例索引：最高人民法院（2016）最高法行申4806號
23.訴訟中政府自行終止或撤銷房屋征收補償決定并重新作出新的補償決定，被征收人堅持要求確認原征收補償決定違法的裁判規(guī)則——李汴菊訴河南省開封市鼓樓區(qū)人民政府房屋征收補償決定案
標簽：原決定；新決定；處理
裁判要旨：《行政訴訟法》第七十四條第二款第二項規(guī)定，被告改變原違法行政行為，原告仍要求確認原行政行為違法的，人民法院判決確認違法。同樣，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第八十一條也對此情形作出了規(guī)定。法律和司法解釋之所以會如此規(guī)定，允許對一個已經(jīng)終結(jié)的、再也不會產(chǎn)生效果的行政行為繼續(xù)進行確認，是因為在有些情況下仍然存在確認的利益。比如確認原行政行為違法有利于當(dāng)事人后續(xù)主張國家賠償?shù)葯?quán)利。但是，這種繼續(xù)確認的利益通常只有在被改變的行政行為屬于對當(dāng)事人不利的負擔(dān)行政行為時才會存在，因為該行政行為盡管已經(jīng)終結(jié)，但其違法性曾經(jīng)存在，違法的后果未必會隨著行政行為的終結(jié)而自行終結(jié)。對于一個授益行政行為而言，由于該行政行為自始就不曾對當(dāng)事人施加過任何負擔(dān)，就不會存在確認原行政行為違法的利益。如果原行政行為本身并不違法，作出改變只是因為作為其根據(jù)的事實或者法律狀態(tài)發(fā)生變化；如果原行政行為的違法性被及時治愈或轉(zhuǎn)換，例如通過一個內(nèi)容相同的另一行政行為取代，或者通過其他措施得到處理，并未對當(dāng)事人產(chǎn)生實際影響，行政行為的違法性即不存在。
本案中，李汴菊針對鼓樓區(qū)人民政府作出的鼓政征補決〔2014〕004號房屋征收補償決定提起訴訟后，鼓樓區(qū)人民政府先是作出對被訴房屋征收補償決定終止執(zhí)行的決定，繼而重新作出了鼓政征補決〔2015〕19號房屋征收補償決定，李汴菊隨即針對新的房屋征收補償決定另行提起行政訴訟，并堅持對原來的起訴不撤訴，要求確認原房屋征收補償決定違法。由于房屋征收補償決定并非負擔(dān)行政行為，當(dāng)它被另一個房屋征收補償決定替代之后，不會產(chǎn)生任何遺留下來的不利影響。對于補償多少的爭執(zhí)，完全可以在針對新的房屋征收補償決定提起的訴訟中解決，堅持對已經(jīng)不存在的原房屋征收補償決定進行違法性確認沒有實際意義。法院最終以“原補償決定在實質(zhì)上不再發(fā)生法律效力，對李汴菊的權(quán)利義務(wù)也未產(chǎn)生實際影響”為由駁回了李汴菊要求確認原房屋征收補償決定違法的訴請。
案例索引：最高人民法院（2017）最高法行申2290號
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