私房共有產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生

顧名思義，共有產(chǎn)權(quán)即是指房屋的產(chǎn)權(quán)人不只一人。一般分為兩種情況：

1. 原始取得。比如夫妻對于自有房屋，若無約定，為共同共有。

2. 因原始產(chǎn)權(quán)人去世，私房作為遺產(chǎn)，則繼承人成為自然的共有產(chǎn)權(quán)人?！独^承法》第二條規(guī)定：“繼承從被繼承人死亡時開始?！?。根據(jù)法律規(guī)定，被繼承人死亡后，無需辦理過戶登記，繼承人自動獲得房屋產(chǎn)權(quán)。

在共有產(chǎn)權(quán)房屋動遷征收的情況下，部分共有產(chǎn)權(quán)人簽訂的房屋征收協(xié)議是否對全體有效呢？

 

來看下面一則行政訴訟判例：

案件背景簡述：

被征收房屋為四人共有產(chǎn)權(quán)的私房，其中一人未參與簽約。另三人及利益相關(guān)人委托簽約代表與動遷組簽約后，該房屋被拆除。未簽約人提起行政訴訟，訟請認定該征收協(xié)議無效。

原審認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。上海市虹口區(qū)人民政府于2017年6月30日作出房屋征收決定，依法對系爭房屋實施征收。虹口房管局作為該行政區(qū)域的房屋征收部門負責組織實施房屋征收與補償工作。依照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第二十三條的規(guī)定，房屋征收補償協(xié)議應當由房屋征收部門與被征收人簽訂。系爭房屋的部分權(quán)利人于征收前死亡。征收中該戶的部分共有產(chǎn)權(quán)人全權(quán)委托朱A、朱B代為處理此次房屋征收補償事宜，系該部分共有產(chǎn)權(quán)人的真實意思表示，協(xié)議內(nèi)容未侵犯朱C、王D、王E的合法權(quán)益，亦實現(xiàn)了該戶可得征收補償利益的最大化。況且，本案也無證據(jù)證明虹口房管局與朱A、朱B之間存在惡意串通等情形。此外，協(xié)議所約定的補償方式、房屋補償款的計算以及獎勵、補貼等內(nèi)容均符合法律、法規(guī)規(guī)定和基地的補償政策，該協(xié)議應屬有效。至于朱C、王D、王E與其他共有產(chǎn)權(quán)人對征收補償利益的分配存在分歧，可通過其他途徑予以解決。據(jù)此，原審依照《中華人民共和國合同法》第八條、《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條之規(guī)定，于2018年7月16日判決駁回朱C、王D、王E的訴訟請求。案件受理費人民幣50元，由朱C、王D、王E共同負擔。判決后，朱C、王D、王E不服，上訴于本院。

上訴人朱C、王D、王E上訴稱：被上訴人嚴重違反法定程序，沒有向上訴人送達評估報告，且簽約主體確定程序違法。同時被上訴人與朱A、朱B惡意串通，損害了三上訴人的合法權(quán)益，征收協(xié)議應為無效。原審判決認定事實錯誤，適用法律不當，故請求撤銷原審判決，改判支持上訴人原審訴請。

被上訴人虹口房管局辯稱：上訴人對房屋征收的情況是知曉的，只是與其他共有人未能就征收利益分配達成一致意見，導致未能與原審第三人共同簽約。為了該戶能獲取最大的征收利益并保障實際居住人改善居住環(huán)境的需要，被上訴人與受所有原審第三人委托的朱A、朱B簽訂征收協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容符合法律、法規(guī)規(guī)定，也包括了上訴人的利益。協(xié)議也不存在被上訴人與被委托人有惡意串通的情形。故原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

原審第三人朱A、朱B述稱：其不同意上訴人的訴訟請求，請求駁回上訴，維持原判。

在本院審理中，本院組織三方進行調(diào)解，但因各方意見分歧較大，未能達成一致意見。

經(jīng)審理查明，原審判決認定事實清楚，本院依法予以確認。

本院認為：被上訴人虹口房管局作為該行政區(qū)域的房屋征收部門負責組織實施房屋征收與補償工作。依照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第二十三條的規(guī)定，房屋征收補償協(xié)議應當由房屋征收部門與被征收人簽訂。本案的爭議焦點系房屋征收部門與部分共有產(chǎn)權(quán)人的委托代理人簽訂的房屋征收補償協(xié)議是否當然無效。本案中三上訴人和眾原審第三人除朱B外均系系爭房屋的共有產(chǎn)權(quán)人，系爭房屋征收開始后，所有共有產(chǎn)權(quán)人理應共同協(xié)商推舉委托代理人進行簽約，但由于三上訴人實際不居住在系爭房屋內(nèi)，與其他共有人未能就征收利益分配達成一致意見，導致未能與原審第三人共同簽約。而該戶的其他共有產(chǎn)權(quán)人全權(quán)委托朱B、朱A代為處理此次房屋征收補償事宜，系該部分共有產(chǎn)權(quán)人的真實意思表示。對此，本院認為被上訴人雖在簽約主體的確定方面存在一定的瑕疵，但協(xié)議所約定的補償方式、房屋補償款的計算以及獎勵、補貼等內(nèi)容均符合法律、法規(guī)規(guī)定和基地的補償政策。協(xié)議內(nèi)容未侵犯三上訴人在內(nèi)的整戶的合法權(quán)益，亦實現(xiàn)了該戶可得征收補償利益的最大化。另上訴人也無證據(jù)證明被上訴人與朱A、朱B之間存在惡意串通等情形，所以該協(xié)議應屬有效。至于三上訴人與其他共有產(chǎn)權(quán)人對征收補償利益的分配存在分歧，可以通過調(diào)解協(xié)商或民事訴訟予以解決，不宜因為戶內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)人的補償利益的分配分歧而影響整戶的合法利益最大化保障。綜上，原審判決駁回朱C、王D、王E的訴訟請求并無不當，應予維持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第八十六條、第八十九條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

 

律師提醒：

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