【審查要點(diǎn)】

（1）租賃合同成立并生效。

（2）租賃合同實(shí)際履行，承租人按照租賃合同占有房屋。

（3）在承租人依租賃合同占有房屋期間，房屋所有權(quán)因買(mǎi)賣(mài)等原因發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)。

【注意事項(xiàng)】

（1）"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"的法律性質(zhì)為房屋所有權(quán)變動(dòng)導(dǎo)致出租人權(quán)利義務(wù)法定概括轉(zhuǎn)移，租賃合同中出租人的權(quán)利義務(wù)由原出租人轉(zhuǎn)移至房屋新的所有權(quán)人。

（2）房屋所有權(quán)變動(dòng)的原因可以是買(mǎi)賣(mài)、繼承或者因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)的拍賣(mài)、變賣(mài)等。抵押權(quán)設(shè)立前，抵押的房屋已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。如果抵押的房屋出租并轉(zhuǎn)移占有發(fā)生在抵押權(quán)設(shè)立之后，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)房屋拍賣(mài)、變賣(mài)的買(mǎi)受人要求終止原租賃關(guān)系的，承租人不能以"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"對(duì)抗新的房屋所有權(quán)人。

（3）承租人和房屋新的所有權(quán)人或者其中部分所有權(quán)人可以通過(guò)重新簽訂租賃合同的方式，對(duì)雙方租賃權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行變更或者確認(rèn)。當(dāng)事人之間就所有權(quán)人變更后的租賃關(guān)系有特別約定的，依照當(dāng)事人的約定處理。

（4）房屋所有權(quán)變動(dòng)時(shí)承租人未按照租賃合同占有房屋的，不能主張"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"。

（5）房屋所有權(quán)變動(dòng)時(shí)承租人對(duì)房屋的占有為無(wú)權(quán)占有的，例如租賃期限屆滿承租人未及時(shí)返還房屋，不能主張"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"。

（6）不定期租賃的出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同，房屋買(mǎi)受人不同意承租人繼續(xù)租賃房屋的，承租人不能以"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"要求強(qiáng)行與新的所有權(quán)人建立租賃合同關(guān)系。

（7）自受讓人取得房屋所有權(quán)后，原出租人無(wú)權(quán)再向承租人收取租金；如果承租人在房屋所有權(quán)變動(dòng)之前已經(jīng)預(yù)付租金，原出租人保有預(yù)收租金并無(wú)法律上的原因，應(yīng)將預(yù)收部分租金返還房屋受讓人。當(dāng)事人另有約定的，依約定處理。

 

【規(guī)范指引】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第四百零五條抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

第七百二十五條租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十四條租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【典型案例】

唐學(xué)富、龐華與合肥建鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司給付瑕疵擔(dān)保責(zé)任糾紛案［裁判法院：安徽省高級(jí)人民法院；案號(hào)：(2017）皖民申1312號(hào)］

裁判要旨：買(mǎi)賣(mài)尚處于租賃期間的房屋，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)告知買(mǎi)受人房屋租賃合同的內(nèi)容，但承租人的履約能力屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范疇，不屬于出賣(mài)人先合同義務(wù)，買(mǎi)受人應(yīng)自行審查與承擔(dān)。租賃期間房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，除當(dāng)事人有特別約定外，租金自產(chǎn)權(quán)變更之日歸買(mǎi)受人所有。買(mǎi)受人在產(chǎn)權(quán)變更后，因租金難以收取，以出賣(mài)人有締約過(guò)失、交付房屋存在瑕疵為由，要求出賣(mài)人承擔(dān)租金損失的，人民法院不予支持。