黃浦區(qū)福建路地塊房屋征收補償方案（修改稿）及補償款計算工具；動遷法律咨詢；動遷補償款分配方案
上海申宜禾律師事務所合伙人朱敏律師提醒：
在征收過程中會先后發(fā)布補償方案意見稿和修改稿，由此可以計算出大概的補償數(shù)額，在征收過程中征收部門一般以戶（一證為一戶）為單位進行補償，并不對被征收人家庭內部或公房承租人、同住人、私房產權人之間的利益進行分配。被征收人家庭內部或公房承租人、同住人、私房產權人之間的利益分配需家庭內部協(xié)商解決，在協(xié)商前，建議先了解動遷補償份額相關的法律規(guī)定。若暫時無法達成一致的分配協(xié)議，需要提起訴訟，建議提前咨詢律師介入，以免錯過凍結保全動遷補償款和取證的時機。
黃浦區(qū)福建路地塊
居住房屋征收補償方案
本地塊房屋征收范圍已由黃浦區(qū)人民政府確定，并已達到舊城區(qū)改建意愿征詢的規(guī)定比例，現(xiàn)將居住房屋征收補償方案公布如下：
一、房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)
（一）《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）
（二）《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（市政府令第71號）
（三）《關于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干具體問題的意見》（滬房管規(guī)范征[2012]9號）、上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會《關于公布部分規(guī)范性文件清理結果的通知》（滬建法規(guī)〔2016〕664號）
（四）《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）
（五）《上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定》（滬房規(guī)范 [2018]5號）
（六）其他相關法規(guī)和規(guī)范性文件
二、房屋征收的目的
加快推進舊城區(qū)改建，改善居民的居住條件和環(huán)境。
三、房屋征收的范圍
東至山西南路，南至南京路步行街，西至浙江中路，北至北京東路、寧波路。
四、被征收房屋類型、建筑面積的認定辦法
（一）房屋類型認定
房屋類型以房地產權證書記載或公房管理部門摘錄為準。
（二）房屋建筑面積的認定
對于已經登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準；房地產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。
對于未經登記的房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準。
承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：
| 房屋類型 | 公寓 | 獨立住宅
（花園住宅） |
新里住宅 | 新工房
（有電梯、成套） |
新工房
（無電梯、成套） |
新工房
（無電梯、不成套） |
“兩萬戶”
新工房 |
舊里住宅 | 簡屋 |
| 換算系數(shù) | 2.06 | 1.83 | 1.82 | 2.00 | 1.98 | 1.94 | 1.65 | 1.54 | 1.25 |
2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。
五、征收居住房屋的補償方式及補償、補貼計算標準
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
（一）被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼。
（二）評估價格=被征收房屋的房地產市場評估單價×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。
（三）評估均價=被征收范圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積。評估均價標準，由房地產價格評估機構在評估后計算得出，由房屋征收部門在征收范圍內公布。
（四）價格補貼=評估均價×補貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。本區(qū)補貼系數(shù)為0.3。
（五）套型面積補貼=評估均價×補貼面積。被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶補貼，本區(qū)每戶套型補貼面積標準為15平方米建筑面積（被征收房屋屬于成套獨用居住房屋的，本地塊根據(jù)其套型面積較小的實際，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼，每戶套型補貼面積標準為12平方米建筑面積）。
六、征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋的補償、補貼標準
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償?shù)模赓U關系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規(guī)定增加套型面積補貼。
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產權調換的，由被征收人負責安置公有房屋承租人，租賃關系繼續(xù)保持。對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規(guī)定增加套型面積補貼。
七、征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的補償、補貼標準
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×100%。
對房屋承租人的補償按照有關公有房屋承租人的補償規(guī)定執(zhí)行。
八、居住困難戶審核辦法（附件一）
九、特殊對象認定和補貼辦法（附件二）
十、簽約期限
房屋征收決定作出后，被征收人、公有房屋承租人根據(jù)房屋征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效；在簽約期限內未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。
根據(jù)市、區(qū)相關規(guī)定，本地塊房屋征收補償協(xié)議生效條件為簽約期限內簽約比例達到85%。
本地塊房屋征收補償簽約期限為60天（起始日期根據(jù)被征收房屋評估進展情況確定），具體時間另行公布。簽約期限內，如簽約比例提前達到85%，則簽約期限調整為簽約比例達到85%后的15日止，但被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門簽約所能享受的相關獎勵、補貼仍按原簽約期限結算。
十一、征收居住房屋的獎勵和補貼標準
獎勵和補貼以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶發(fā)放。
（一）征收居住房屋的獎勵標準
1、簽約獎勵費
被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協(xié)議并在約定期限內搬離被征收房屋，按簽約時段給予簽約獎勵費：
在簽約期限第1-30天內簽約的，每戶給予簽約獎勵費50萬元；
在簽約期限第31-60天內簽約的，每戶給予簽約獎勵費45萬元。
簽約期限屆滿后簽約的，每戶給予簽約獎勵費30萬元。
上述簽約獎勵費，被征收房屋建筑面積在25平方米以上的，每增加1平方米增發(fā)獎勵費5000元。
2、搬遷獎勵費
被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門在簽約期限內簽訂房屋征收補償協(xié)議，按搬遷時段給予搬遷獎勵費：
在約定期限內搬離被征收房屋，辦理完畢交房手續(xù)的，每戶給予搬遷獎勵費50萬元；
超過約定期限30天內搬離被征收房屋，辦理完畢交房手續(xù)的，每戶給予搬遷獎勵費40萬元；
超過約定期限30天以上60天內搬離被征收房屋，辦理完畢交房手續(xù)的，每戶給予搬遷獎勵費30萬元。
上述搬遷獎勵費，被征收房屋建筑面積在25平方米以上的，每增加1平方米增發(fā)獎勵費1000元。
選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖?、公有房屋承租人，自搬離原址之日起一年內；選擇產權調換房屋的被征收人、公有房屋承租人，自產權調換房屋全部交房后一年內，被征收房屋內所有戶籍人口遷出黃浦區(qū)的，每戶增發(fā)獎勵費1萬元。
（二）征收居住房屋的補貼標準
1、家用設施移裝費
每戶給予家用設施移裝費2000元。
2、搬遷費
按被征收房屋建筑面積每平方米24元結算（按房地產權證書或租用公房憑證計戶）。每戶低于1000元的，按1000元發(fā)放。若選購征收配套商品房（期房）的搬遷費增加一倍計算。
凡在征收簽約期內簽約并按約定期限內搬離被征收房屋的（原住房騰空且鑰匙交房屋征收部門），本地塊為每戶免費提供搬場車一次。
3、室內裝飾裝修補償
對被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面積為準，按500元/平方米補償。
被征收人、公有房屋承租人有異議的，可以委托估價機構通過評估確定。
4、不予認定建筑面積材料補貼
按規(guī)定不予認定建筑面積的部分，按600元/平方米給予材料補貼，低于10萬元/戶的，按10萬元/戶給予材料補貼。對于沒有不予認定建筑面積的，給予無不予認定建筑面積補貼10萬元/戶。
5、均衡實物安置補貼
被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，被征收房屋建筑面積每戶按14000元/平方米給予補貼，低于40萬元的按40萬元計算。
6、征收補償費用計息標準
對在征收簽約期限內簽訂房屋征收補償協(xié)議的被征收人、公有房屋承租人，按房屋征收補償協(xié)議補償總金額（不包括特殊對象補貼、臨時安置費）以一年期貸款利率4.6%標準計息，征收補償費用計息時間從簽訂協(xié)議之日起至房屋征收補償簽約期限結束，所產生的利息待協(xié)議生效后與房屋征收補償費用一并發(fā)放。
十二、用于產權調換房屋的基本情況和選購辦法
本地塊安置房屋主要包括松江南站地塊、松江佘山北地塊、浦東惠南民樂地塊等處房源和就近安置房源浦東綠洲康城。房源選購操作辦法另行公布。
本地塊房屋征收補償協(xié)議生效后，在確保剩余居民合理比例使用的前提下，經黃浦區(qū)舊區(qū)改造（房屋征收）工作領導小組辦公室同意，可將部分多余房源收回，收回房源清單將提前在征收范圍內公示，公示期不少于10日，公示期內被征收人和公有房屋承租人仍可選購上述房源。
十三、房屋征收評估機構
上海信衡房地產估價有限公司。
十四、征收部門及受委托的房屋征收事務所
征收部門：上海市黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局。
受委托的房屋征收事務所：
上海市黃浦第三、第四房屋征收服務事務所有限公司。
現(xiàn)場辦公地址：
辦公電話：
十五、其他事項
（一）關于執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的界定
執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部門代理經租的私有居住房屋、落實私房政策后由房屋行政管理部門代為經租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經建立租賃關系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，區(qū)房屋征收部門應當以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作為認定依據(jù)：
（1）當時的房屋租賃協(xié)議；
（2）租金交納證明；
（3）1983年12月17日前，已有承租人戶口報在被征收房屋內的證明。
注：征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，被征收人不享受本方案第十一條中的搬遷獎勵費、家用設施移裝費、搬遷費、不予認定建筑面積材料補貼/無不予認定建筑面積補貼、室內裝飾裝修補償、均衡實物安置補貼。
（二）房屋征收與補償?shù)挠嫅魳藴?/p>
被征收人、公有房屋承租人以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證計戶，按戶進行補償。
（三）房屋征收補償協(xié)議簽訂主體的確定
房屋征收補償協(xié)議應當由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。被征收人以房地產權證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證所載明的承租人為準。
（四）房屋征收補償協(xié)議的訂立
房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人依照本方案的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立房屋征收補償協(xié)議。
被征收人、公有房屋承租人未按協(xié)議約定搬離原址，房屋征收部門有權解除協(xié)議，并追究其違約責任。
（五）房屋征收補償決定
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條和《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十二條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報黃浦區(qū)人民政府。黃浦區(qū)人民政府依法按照房屋征收法律規(guī)定及本地塊房屋征收補償方案作出補償決定，相關獎勵等優(yōu)惠措施不作為補償決定的依據(jù)。
（六）居住房屋征收補償所得的歸屬和安置義務
征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。
（七）本房屋征收補償方案中的貨幣單位為人民幣。
（八）特別告知：本補償方案中的搬遷指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被征收房屋，在向征收人移交空房的同時，被征收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網絡等公共設施費用必須結清，且被征收房屋沒有設定抵押。
（九）本房屋征收補償方案由區(qū)房屋征收部門負責解釋。
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