承租人死亡后動(dòng)遷利益歸誰？可繼續(xù)履行租賃合同者有多人的情況怎么辦？上海動(dòng)遷律師，繼承律師，上海離婚律師...
在律師的實(shí)際業(yè)務(wù)中，經(jīng)常出現(xiàn)本題所涉及的情況:承租人死亡而同住人或親屬無法協(xié)商一致，導(dǎo)致出現(xiàn)動(dòng)遷簽約主體糾紛或利益分割糾紛。
律師根據(jù)這一情況，特別梳理了相關(guān)的法規(guī)和上海市基層法院，中院的審判案例分析不同情況下的判定結(jié)果。
首先來看上海市住房保障和房屋管理局于2013年頒布的相關(guān)政策。
關(guān)于公有居住房屋承租人戶口遷離本市或死亡的確定房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體的通知
滬房管規(guī)范征〔2013〕9號(hào)
各區(qū)縣住房保障房屋管理局、各房地集團(tuán)：
根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則〉若干具體問題的意見》（滬房管規(guī)范征〔2012〕9號(hào)）的規(guī)定，房屋征收范圍內(nèi)公有居住房屋承租人戶口遷離本市或死亡，可繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，房屋征收決定作出前，當(dāng)事人之間未能就確定承租人協(xié)商一致，或者未提出變更申請(qǐng)的，按以下規(guī)定確定房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂主體（以下簡(jiǎn)稱簽訂主體）：
一、房屋征收部門可以提請(qǐng)房屋征收評(píng)議監(jiān)督小組（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)督小組）組織協(xié)商確定簽訂主體。監(jiān)督小組按《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則〉的若干意見》（滬府辦發(fā)〔2012〕24號(hào)）的規(guī)定成立。
二、監(jiān)督小組應(yīng)召集當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)由房屋征收部門負(fù)責(zé)通知，同時(shí)通知公有居住房屋出租人或其委托的管理人到場(chǎng)。
三、監(jiān)督小組組織協(xié)商時(shí)，可以要求公有居住房屋出租人或其委托的管理人就確定公有居住房屋承租人的相關(guān)法規(guī)、政策進(jìn)行說明。
當(dāng)事人協(xié)商一致的，監(jiān)督小組就協(xié)商結(jié)果作出書面記錄，并由當(dāng)事人簽字確認(rèn)后送交房屋征收部門。協(xié)商確定的主體為簽訂主體。
當(dāng)事人協(xié)商不一致或無故缺席的，由監(jiān)督小組就協(xié)商情況作出書面記錄，提出確定簽訂主體的建議。協(xié)商調(diào)解的記錄及建議經(jīng)監(jiān)督小組成員審核簽字后提交房屋征收部門。房屋征收部門將監(jiān)督小組組織協(xié)商的書面記錄、建議及相關(guān)資料等送交公有居住房屋出租人或其委托的管理人。公有居住房屋出租人或其委托的管理人根據(jù)《上海市房屋租賃條例》及其相關(guān)規(guī)定在15日內(nèi)書面確定承租人后，通知當(dāng)事人和房屋征收部門。確定的公有居住房屋承租人作為簽訂主體。
四、本通知自2013年10月14日起施行。
上海市住房保障和房屋管理局
2013年10月14日
在該文中，特別重要的是針對(duì)“可繼續(xù)履行租賃合同者有多人的”這一情況下的處理。針對(duì)上述“可繼續(xù)履行租賃合同者有多人的”規(guī)定，其實(shí)是按照《上海市房屋租賃條例》第四十一條之規(guī)定：
房屋租賃期間租賃當(dāng)事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：
（一）出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權(quán)的繼承人或者繼受人繼續(xù)履行租賃合同。 （二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續(xù)履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。
針對(duì)“配偶”“直系親屬”有無先后順序的問題，2019年之前上海市各法院的判例中難以形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在一例裁決中，并不認(rèn)定配偶相比子女有優(yōu)先順序。而在另一判例中，則明確裁定“配偶”“子女”“祖父母外祖父母”等按順序優(yōu)先。法院在做此判定時(shí)，會(huì)根據(jù)利益平衡原則作出裁定。而在《關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》（2019年9月30日開始實(shí)施）出臺(tái)后，明確規(guī)定了承租人的優(yōu)先順序?yàn)?/span>：
a.原承租人的配偶；
b.原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長短）；
c.原承租人的父母；
d.其他人（按他處住房情況，本處居住時(shí)間長短）。
指定承租人后動(dòng)遷補(bǔ)償利益如何分配
指定承租人后的補(bǔ)償利益分配問題，最關(guān)鍵的是指定的承租人是否與協(xié)商變更的承租人擁有相同的權(quán)利？
對(duì)此問題，在2021年之前的規(guī)則是不明確的。在之前的許多判決中，有將臨時(shí)指定的承租人等同于協(xié)商變更的承租人的情況，對(duì)此我們認(rèn)為是不妥當(dāng)?shù)?，也通過各種方式提出過我們的意見。目前各法院裁判規(guī)則已經(jīng)基本一致：即臨時(shí)指定的承租人只是該戶的簽約代表，并不當(dāng)然能被認(rèn)定為同住人享有該戶的征收補(bǔ)償利益。也就是說，即使被指定為承租人，若對(duì)于補(bǔ)償款的分配無法達(dá)成一致而訴訟至法院，法院會(huì)對(duì)該戶各人是否符合同住人的情況進(jìn)行核查；如果被指定的承租人屬于“他處有房”的情況，則該承租人可能不能分得該戶的動(dòng)遷利益。
在有的區(qū)如黃浦的舊改動(dòng)遷中，如果某戶公房內(nèi)現(xiàn)在沒有承租人，征收部門也不再組織協(xié)商指定新承租人，而只指定簽約代表；該戶的征收補(bǔ)償利益分配只能協(xié)商或者通過訴訟解決。