根據(jù)《上海市城鎮(zhèn)公有房屋管理條例實施細則》、《關(guān)于公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規(guī)定》等相關(guān)規(guī)范性文件的規(guī)定，居住房屋承租人死亡或承租人與同住人協(xié)商一致，可以申請變更承租人。上述規(guī)范性文件對于承租人變更的條件、程序均進行了嚴格的規(guī)定，以規(guī)避其中可能存在的尋租空間。

在實際操作中，判斷是否“協(xié)商一致”，即看同住人（或戶籍人員）是否均簽字同意。由于各種原因，繼任的承租人偽造同住人簽名的事情常有發(fā)生。那么，因偽造簽名變更了承租人，法院會如何判決呢？我們來看下面一則案例。

案例：（2015）黃浦民四（民）初字第2XXX號（因原判決較長，本文節(jié)選關(guān)鍵事實和判決部分）

原告? 伊某云。

被告? 伊某根。

被告? 上海端正物業(yè)有限公司。

被告? 上海黃浦置地(集團)有限公司。

原告伊某云訴稱，1996年3月20日，本市廣西北路XXX號底層弄口搭建(面積10.3㎡)、室內(nèi)閣(面積12.2㎡)公房(以下簡稱廣西北路公房)承租人伊某貴死亡，當時該房屋內(nèi)有被告伊某根、張某萍、伊某莎、原告四人的戶口。被告伊某根于同年3月28日向公房管理部門申請變更該房承租人為自己，鑒于原告當時未成年，在上述申請中依據(jù)當時規(guī)定應(yīng)由原告的法定代理人簽字。但是，上述申請中出現(xiàn)的伊根法即原告之父的簽字，并非伊根法本人簽署。

被告伊某根辯稱，原告訴請無事實和法律依據(jù)，請求駁回。在變更承租人時，原告是未成年人，沒有規(guī)定需與未成年人協(xié)商一致。原告不是廣西北路公房的共同居住人，其在1987年西三里橋XX號公房動遷中作為原始受配人享受過本市南碼頭路XXX弄XXX號XXX室公房的安置，屬于他處有房。原告戶口遷入是為了讀書，被告系出于幫助性質(zhì)，廣西北路公房面積狹小，實際無法居住，原告事實上也未實際居住。即便原告是共同居住人，對承租人變更協(xié)商不一致時，按照順序指定，承租人也應(yīng)是被告而非原告。廣西北路公房和寧波路公房是兩套獨立房屋，兩個公房編號。原告戶口不在寧波路公房，也未實際居住，因此原告無權(quán)主張。被告端正公司和黃浦置地公司共同辯稱，被告黃浦置地公司經(jīng)政府授權(quán)，是涉案房屋的出租方，被告端正公司是受黃浦置地公司委托的物業(yè)公司。根據(jù)當時政策，隔代不許過戶，父母他處有房的也不能主張承租人，原告是未成年人，故廣西北路公房承租人變更根本不需要其簽名、同意。即便需要原告簽字，按照當時的政策，原告作為未成年人也不可能作為承租人。寧波路公房內(nèi)并無戶口，面積小于10㎡。兩處公房的承租人都是伊某貴，增配房屋必須是同戶名，過戶也必須同時過戶，故當時有合并同時過戶的情況。因此，兩被告并無過錯。

法院查明，廣西北路公房居住面積為：底層弄口搭建(底弄堂)10.3㎡(1995年6、7月張某萍申請開五金店獲準)、室內(nèi)閣(室內(nèi)私閣)12.2㎡，承租人原為伊某貴，伊某貴于1996年3月20日死亡，當時該房內(nèi)有被告伊某根、其妻女張某萍和伊某莎、原告四人的戶口。寧波路公房居住面積為6.7㎡，承租人原為伊某貴，該房屋處無本市常住戶口。同年3月28日，被告伊某根以伊某貴病故為由向公房管理部門申請變更廣西北路公房承租人為自己，申請書上有被告伊某根、張某萍和原告之父伊某法的簽名。過戶報批單(文號63-3)上管理員意見欄記載：“伊某根來信要求過戶，原因是父親伊某貴因病已死于96.3.20。因是父子關(guān)系，并有兄長伊某法簽字同意，便于管理，同意從96/4過戶給伊某根使用。”管理所審核意見欄記載：“擬同意上述兩處住房一并過戶伊某根?！眳^(qū)局審核意見：“同意過戶。”原告申請對上述1996年3月28日申請書上伊某法的簽名進行筆跡鑒定，司法鑒定科學技術(shù)研究所司法鑒定中心于2015年6月15日出具司法鑒定書，結(jié)論為申請書上伊某法的簽名并非其本人所寫。以上事實，由原告提供的戶口薄、居民房籍資料摘錄表、變更租賃戶名申請書、司法鑒定書，被告伊某根提供的戶籍摘錄表、住房調(diào)配單、上海市租用居住公房憑證，被告端正公司提供的過戶報批單以及當事人的庭審陳述等證據(jù)予以證明。

本院認為，根據(jù)過戶報批單，廣西北路公房承租人變更的理由是：原承租人伊某貴與申請人被告伊某根系父子關(guān)系、并有兄長伊某法簽字同意、便于管理。從文義理解為家庭成員經(jīng)協(xié)商并簽名同意承租人變更，該事實為協(xié)商變更。因上述申請書上伊某法的簽字并非本人所簽，故上述變更無效。原告戶口不在寧波路公房內(nèi)，故寧波路公房承租人變更與其無關(guān)。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法通則》第六條之規(guī)定，判決如下：

一、確認本市廣西北路XXX號底層搭建(底弄堂)、室內(nèi)閣(室內(nèi)私閣)公有房屋承租人由伊某貴變更為被告伊某根的行為無效，恢復(fù)原狀；

二、駁回原告伊某云的其余訴訟請求。案件受理費人民幣80元，由原告伊某云負擔人民幣40元，由被告伊某根負擔人民幣40元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

 

律師評析：

公有居住房屋分為直管公房和自管公房，在社會主義改造初期的上海，直管公房占公房總數(shù)的94%以上。故上海的相關(guān)公房政策均以規(guī)范直管公房為主。直管公房產(chǎn)權(quán)屬于國有，而管理委托給各區(qū)成立的國有房產(chǎn)集團公司，如黃浦置地(集團)、虹房集團，再下放給物業(yè)公司。承租人的變更屬于平等主體之間的民事行為，而非行政行為，故解決該類糾紛應(yīng)提起民事訴訟而非行政訴訟。在民事法律關(guān)系中，各方主體應(yīng)秉持誠實信用原則。在變更承租人時偽造他人簽名，違反了民事活動的基本原則，應(yīng)認定為無效。