上海申宜禾律師事務(wù)所合伙人朱敏律師提醒：

在征收過程中會(huì)先后發(fā)布補(bǔ)償方案意見稿和修改稿，由此可以計(jì)算出大概的補(bǔ)償數(shù)額，在征收過程中征收部門一般以戶（一證為一戶）為單位進(jìn)行補(bǔ)償，并不對(duì)被征收人家庭內(nèi)部或公房承租人、同住人、私房產(chǎn)權(quán)人之間的利益進(jìn)行分配。被征收人家庭內(nèi)部或公房承租人、同住人、私房產(chǎn)權(quán)人之間的利益分配需家庭內(nèi)部協(xié)商解決，在協(xié)商前，建議先了解動(dòng)遷補(bǔ)償份額相關(guān)的法律規(guī)定。若暫時(shí)無法達(dá)成一致的分配協(xié)議，需要提起訴訟，建議提前咨詢律師介入，以免錯(cuò)過凍結(jié)保全動(dòng)遷補(bǔ)償款和取證的時(shí)機(jī)。

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律師前言

對(duì)于農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的效力問題一直存在一定的爭議，一般認(rèn)為該類買賣合同無效。但在宏觀政策上對(duì)農(nóng)村集體土地抵押、流轉(zhuǎn)、交易逐漸放開的背景下，特別是對(duì)于上海這樣城鄉(xiāng)一體化程度較高的地區(qū)，一味地否定該類買賣合同的效力，將造成買賣雙方的利益失衡，賣房人可以藉此反悔否定合同效力，違背了民事法律關(guān)系中最基礎(chǔ)的誠實(shí)信用原則。但考慮到在很多地區(qū)城鄉(xiāng)差異依然較大，公然承認(rèn)該類合同的效力將影響法制的統(tǒng)一并損害農(nóng)民群體的長期利益，因此在司法實(shí)踐中，許多法院對(duì)該類合同的效力不作定性評(píng)價(jià)，而只依照公平原則和誠實(shí)信用原則對(duì)當(dāng)事人的利益分配進(jìn)行裁判。（“對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對(duì)合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利?！鄙虾Ｊ懈呒?jí)人民法院<滬高法民 [2004]4號(hào)>關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》的通知）。

在上海市高級(jí)人民法院2004年的上述文件中，針對(duì)購買的宅基地房屋被動(dòng)遷征收所得補(bǔ)償款的分配，也有原則性的規(guī)定。（按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7:3左右。）

實(shí)務(wù)中的情況遠(yuǎn)比法律規(guī)定或者司法意見中的情形復(fù)雜，比如下文案例中，非集體組織成員購買宅基地房屋后掛在他人名下，且房屋長期由掛名人使用，動(dòng)遷補(bǔ)償利益應(yīng)如何分配呢？

 

案例：非本村村民購買宅地基房屋，且長期由他人使用的補(bǔ)償款分配（上海市第一中級(jí)人民法院）<判決原文較長，截選事實(shí)和判決理由>

法院認(rèn)定案件基本事實(shí)

 

1992年，邵某生購買川沙縣XX鄉(xiāng)XX村XX隊(duì)房屋一間，因其非該村居民，故房屋登記在該村陸某珍名下。

 

同時(shí)雙方簽訂協(xié)議，約定“賣方：陸某珍、上海川沙縣XX隊(duì)。買方：邵某生、上海川沙縣XX廠工作。茲有陸某珍所有磚木平房2（弍間叁腳叁分）坐落於XX鎮(zhèn)東向、XX街北首，出賣給XX廠承包人邵某生，雙方議定價(jià)格為壹萬壹仟陸佰元整，房屋買賣稅款捌佰弍拾元由買方邵某生負(fù)擔(dān)，屋款在訂立合同之日一次性付清，自今以后雙方不得反悔，特立此據(jù)為憑?！?/p>

 

邵某生和陸某珍均在上述《買屋協(xié)議》上簽名，而黃某民作為證人亦在上述《買屋協(xié)議》上簽名。

 

邵某生在該房屋內(nèi)居住到1994年后搬離，后交由陸某珍居住和管理。

2015年8月17日，邵某生和陸某珍再次簽訂《協(xié)議書》，內(nèi)容為：“甲方：邵某生；乙方：陸慧（惠）珍。1992年甲方以乙方的名義購買XX隊(duì)陸某房屋共計(jì)二間又三分之一間（正堂為三分之一間），現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記在乙方陸慧（惠）珍名下，現(xiàn)雙方簽訂協(xié)議對(duì)以下事實(shí)予以確認(rèn)及約定：1、上述房屋的購房款和辦理產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)均為甲方支付，房屋所有為甲方所有。上述房屋僅在名義上寄登在乙方名義上寄登在乙方名下，乙方與乙方子女對(duì)上述房屋不存在所有權(quán)與繼承權(quán)。2、將來上述房屋如進(jìn)行拆遷，甲方同意委托乙方的兒子黃某（民）辦理拆遷，認(rèn)購以及安置新房的產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。3、本協(xié)議簽訂后，即產(chǎn)生法律效力，任何一方不得違反。”。邵某生和陸某珍均在上述《協(xié)議書》上簽名，而黃某民作為證人亦在上述《協(xié)議書》上簽名。涉案房屋原權(quán)利人陸某出具《情況說明》，內(nèi)容為：“1992年7月份，本人陸某將XX鎮(zhèn)XX村XX隊(duì)XX街北首二間又三分之一間（正堂為三分之一間）房屋出售給邵某生，當(dāng)時(shí)邵某生支付了本人全部購房款11，600元，稅費(fèi)也由邵某生繳納。因邵某生不是本地村民，邵某生以陸某珍的名義向我購買房屋?！?。

 

法院判決

該房于2016年3月被動(dòng)遷征收，獲得補(bǔ)償款3657342.18元。雙方在補(bǔ)償款分配上無法達(dá)成一致意見，故邵某生向浦東新區(qū)人民法院提起訴訟。法院認(rèn)為鑒于該房屋登記在陸某珍名下，且長期由其居住和管理，故邵某生酌情分得補(bǔ)償款1279800。

邵某生不服一審判決，向上海市第一中級(jí)人民法院提起上訴。一審法院經(jīng)審理后，針對(duì)動(dòng)遷補(bǔ)償款的分配問題，認(rèn)為：

上訴人并非房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，依照相關(guān)政策無法以自己的名義購買涉案房屋，只能通過借用陸某珍名義的方式購買房屋，故在涉案房屋的取得方面，陸某珍一方具有貢獻(xiàn)。第二，在審理期間，上訴人確認(rèn)在購入涉案房屋之后，其只是短暫居住過一段時(shí)間，之后就把房屋交給黃某民打理，從1994年開始，上訴人對(duì)于房屋的管理、修繕以及居住情況均未曾了解過，在此情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定黃某民一方對(duì)于房屋的維護(hù)具有較大貢獻(xiàn)。第三，從《上海市征收置換集體土地居住房屋補(bǔ)償協(xié)議》中所列的各補(bǔ)償項(xiàng)目來看，涉案房屋所涉動(dòng)遷利益中包含的補(bǔ)償系針對(duì)房屋的現(xiàn)狀、居住人的搬遷等情況綜合認(rèn)定，該些項(xiàng)目與被上訴人方的關(guān)聯(lián)性顯然相較上訴人方更大。

綜合以上因素，法院酌定涉案房屋的動(dòng)遷利益由上訴人與黃某民（陸某珍之子）各半享有，則黃某民應(yīng)當(dāng)向邵某生、季某蘭返還1828671.09元。