黃浦區(qū)外灘源二期居住房屋征收補償方案；動遷征收補償款計算工具下載；動遷補償款分配方案，動遷法律咨詢
上海申宜禾律師事務所合伙人朱敏律師提醒：
在征收過程中會先后發(fā)布補償方案意見稿和修改稿，由此可以計算出大概的補償數(shù)額，在征收過程中征收部門一般以戶（一證為一戶）為單位進行補償，并不對被征收人家庭內部或公房承租人、同住人、私房產(chǎn)權人之間的利益進行分配。被征收人家庭內部或公房承租人、同住人、私房產(chǎn)權人之間的利益分配需家庭內部協(xié)商解決，在協(xié)商前，建議先了解動遷補償份額相關的法律規(guī)定。若暫時無法達成一致的分配協(xié)議，需要提起訴訟，建議提前咨詢律師介入，以免錯過凍結保全動遷補償款和取證的時機。
點擊下載：黃浦區(qū)外灘源二期征收補償計算工具（正式稿）.xlsx
黃浦區(qū)外灘源二期
居住房屋征收補償方案
本地塊房屋征收范圍已由黃浦區(qū)人民政府確定，并已達到舊城區(qū)改建意愿征詢的規(guī)定比例，現(xiàn)將居住房屋征收補償方案公布如下：
一、房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)
（一）《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）
（二）《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（市政府令第71號）
（三）《關于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干具體問題的意見》（滬房管規(guī)范征[2012]9號）、上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會《關于公布部分規(guī)范性文件清理結果的通知》（滬建法規(guī)〔2016〕664號）、《上海市房屋管理局關于延長<關于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干具體問題的意見>有效期的通知》（滬房規(guī)范〔2021〕10號）
（四）《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）
（五）《上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定》（滬房規(guī)范 [2018]5號）
（六）其他相關法規(guī)和規(guī)范性文件
二、房屋征收的目的
加快推進舊城區(qū)改建，改善居民的居住條件和環(huán)境。
三、房屋征收的范圍
東至虎丘路與圓明園路南段，南至滇池路，西至四川中路，北至南蘇州路。
四、被征收房屋類型、建筑面積的認定辦法
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房屋類型以房地產(chǎn)權證書記載或公房管理部門摘錄為準。
（二）房屋建筑面積的認定
對于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準；房地產(chǎn)權證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準。
對于未經(jīng)登記的房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準。
承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：
| 房屋類型 | 公寓 | 獨立住宅
（花園住宅） |
新里住宅 | 新工房
（有電梯、成套） |
新工房
（無電梯、成套） |
新工房
（無電梯、不成套） |
“兩萬戶”
新工房 |
舊里住宅 | 簡屋 |
| 換算系數(shù) | 2.06 | 1.83 | 1.82 | 2.00 | 1.98 | 1.94 | 1.65 | 1.54 | 1.25 |
2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。
五、征收居住房屋的補償方式及補償、補貼計算標準
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。
（一）被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼。
（二）評估價格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價×被征收房屋的建筑面積。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。
（三）評估均價=被征收范圍內居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積。評估均價標準，由房地產(chǎn)價格評估機構在評估后計算得出，由房屋征收部門在征收范圍內公布。
（四）價格補貼=評估均價×補貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積。本區(qū)補貼系數(shù)為0.3。
（五）套型面積補貼=評估均價×補貼面積。被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼。套型面積補貼按照房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權證、租用公房憑證計戶補貼，本區(qū)每戶套型補貼面積標準為15平方米建筑面積（被征收房屋屬于成套獨用居住房屋的，本地塊根據(jù)其套型面積較小的實際，被征收房屋的補償金額增加套型面積補貼，每戶套型補貼面積標準為12平方米建筑面積）。
六、征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋的補償、補貼標準
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償?shù)模赓U關系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規(guī)定增加套型面積補貼。
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇房屋產(chǎn)權調換的，由被征收人負責安置公有房屋承租人，租賃關系繼續(xù)保持。對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格+價格補貼，被征收房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按規(guī)定增加套型面積補貼。
七、征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的補償、補貼標準
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×100%。
對房屋承租人的補償按照有關公有房屋承租人的補償規(guī)定執(zhí)行。
八、居住困難戶審核辦法（附件一）
九、特殊對象認定和補貼辦法（附件二）
十、簽約期限
房屋征收決定作出后，被征收人、公有房屋承租人根據(jù)房屋征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效；在簽約期限內未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。
根據(jù)市、區(qū)相關規(guī)定，本地塊房屋征收補償協(xié)議生效條件為簽約期限內簽約比例達到85%。
本地塊房屋征收補償簽約期限為60天（起始日期根據(jù)被征收房屋評估進展情況確定），具體時間另行公布。簽約期限內，如簽約比例提前達到85%，則簽約期限調整為簽約比例達到85%后的15日止，但被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門簽約所能享受的相關獎勵、補貼仍按原簽約期限結算。
十一、征收居住房屋的獎勵和補貼標準
獎勵和補貼以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權證、租用公房憑證計戶發(fā)放。
（一）征收居住房屋的獎勵標準
1、簽約獎勵費
被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協(xié)議并在約定期限內搬離被征收房屋，按簽約時段給予簽約獎勵費：
在簽約期限第1-30天內簽約的，每戶給予簽約獎勵費50萬元；
在簽約期限第31-60天內簽約的，每戶給予簽約獎勵費45萬元。
簽約期限屆滿后簽約的，每戶給予簽約獎勵費30萬元。
上述簽約獎勵費，被征收房屋建筑面積在25平方米以上的，每增加1平方米增發(fā)獎勵費5000元。
2、搬遷獎勵費
被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門在簽約期限內簽訂房屋征收補償協(xié)議，按搬遷時段給予搬遷獎勵費：
在約定期限內搬離被征收房屋，辦理完畢交房手續(xù)的，每戶給予搬遷獎勵費50萬元；
超過約定期限30天內搬離被征收房屋，辦理完畢交房手續(xù)的，每戶給予搬遷獎勵費40萬元；
超過約定期限30天以上60天內搬離被征收房屋，辦理完畢交房手續(xù)的，每戶給予搬遷獎勵費30萬元。
上述搬遷獎勵費，被征收房屋建筑面積在25平方米以上的，每增加1平方米增發(fā)獎勵費1000元。
選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖?、公有房屋承租人，自搬離原址之日起一年內；選擇產(chǎn)權調換房屋的被征收人、公有房屋承租人，自產(chǎn)權調換房屋全部交房后一年內，被征收房屋內所有戶籍人口遷出黃浦區(qū)的，每戶增發(fā)獎勵費1萬元。
（二）征收居住房屋的補貼標準
1、家用設施移裝費
每戶給予家用設施移裝費2000元。
2、搬遷費????????????????
按被征收房屋建筑面積每平方米24元結算（按房地產(chǎn)權證書或租用公房憑證計戶）。每戶低于1000元的，按1000元發(fā)放。若選購征收配套商品房（期房）的搬遷費增加一倍計算。
凡在征收簽約期內簽約并按約定期限內搬離被征收房屋的（原住房騰空且鑰匙交房屋征收部門），本地塊為每戶免費提供搬場車一次。
3、室內裝飾裝修補償?????????????
對被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面積為準，按500元/平方米補償。
被征收人、公有房屋承租人有異議的，可以委托估價機構通過評估確定。
4、不予認定建筑面積材料補貼
按規(guī)定不予認定建筑面積的部分，按600元/平方米給予材料補貼，低于10萬元/戶的，按10萬元/戶給予材料補貼。對于沒有不予認定建筑面積的，給予無不予認定建筑面積補貼10萬元/戶。
5、均衡實物安置補貼?????????????????
被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，被征收房屋建筑面積每戶按14000元/平方米給予補貼，低于40萬元的按40萬元計算。
6、征收補償費用計息標準???
對在征收簽約期限內簽訂房屋征收補償協(xié)議的被征收人、公有房屋承租人，按房屋征收補償協(xié)議補償總金額（不包括特殊對象補貼、臨時安置費）以一年期貸款利率4.6%標準計息，征收補償費用計息時間從簽訂協(xié)議之日起至房屋征收補償簽約期限結束，所產(chǎn)生的利息待協(xié)議生效后與房屋征收補償費用一并發(fā)放。
十二、用于產(chǎn)權調換房屋的基本情況和選購辦法
本地塊安置房屋主要包括松江南地塊、浦東惠南民樂地塊、奉賢南橋地塊、嘉定黃渡地塊等處房源和就近安置房源徐匯馨寧公寓。房源選購操作辦法另行公布。
本地塊房屋征收補償協(xié)議生效后，在確保剩余居民合理比例使用的前提下，經(jīng)黃浦區(qū)舊區(qū)改造（房屋征收）工作領導小組辦公室同意，可將部分多余房源收回，收回房源清單將提前在征收范圍內公示，公示期不少于10日，公示期內被征收人和公有房屋承租人仍可選購上述房源。
十三、房屋征收評估機構
上海房地產(chǎn)估價師事務所有限公司。
十四、征收部門及受委托的房屋征收事務所
征收部門：上海市黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局。
受委托的房屋征收事務所：
上海市黃浦第二房屋征收服務事務所有限公司。
現(xiàn)場辦公地址：南蘇州路193號三樓。
辦公電話：63210259。
十五、其他事項
（一）關于執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋的界定
執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房屋行政管理部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標準，且租賃關系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，區(qū)房屋征收部門應當以被征收人、房屋承租人提供的下列材料作為認定依據(jù)：
（1）當時的房屋租賃協(xié)議；
（2）租金交納證明；
（3）1983年12月17日前，已有承租人戶口報在被征收房屋內的證明。
注：征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的私有出租居住房屋，被征收人不享受本方案第十一條中的搬遷獎勵費、家用設施移裝費、搬遷費、不予認定建筑面積材料補貼/無不予認定建筑面積補貼、室內裝飾裝修補償、均衡實物安置補貼。
?。ǘ┓课菡魇张c補償?shù)挠嫅魳藴?/strong>
被征收人、公有房屋承租人以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權證、租用公房憑證計戶，按戶進行補償。
?。ㄈ┓课菡魇昭a償協(xié)議簽訂主體的確定
房屋征收補償協(xié)議應當由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。被征收人以房地產(chǎn)權證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證所載明的承租人為準。
（四）房屋征收補償協(xié)議的訂立
房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人依照本方案的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立房屋征收補償協(xié)議。
被征收人、公有房屋承租人未按協(xié)議約定搬離原址，房屋征收部門有權解除協(xié)議，并追究其違約責任。
（五）房屋征收補償決定
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條和《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十二條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報黃浦區(qū)人民政府。黃浦區(qū)人民政府依法按照房屋征收法律規(guī)定及本地塊房屋征收補償方案作出補償決定，相關獎勵等優(yōu)惠措施不作為補償決定的依據(jù)。
（六）居住房屋征收補償所得的歸屬和安置義務
征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產(chǎn)權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產(chǎn)權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。
（七）本房屋征收補償方案中的貨幣單位為人民幣。
（八）特別告知：本補償方案中的搬遷指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被征收房屋，在向征收人移交空房的同時，被征收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網(wǎng)絡等公共設施費用必須結清，且被征收房屋沒有設定抵押。
（九）本房屋征收補償方案由區(qū)房屋征收部門負責解釋。
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上海市黃浦區(qū)人民政府
二〇二一年十一月十八日
附件一：
黃浦區(qū)外灘源二期
居住困難戶人數(shù)審核辦法
根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（以下簡稱《實施細則》）的規(guī)定，為規(guī)范對征收范圍內居住困難戶的審核和認定工作，制訂如下審核辦法。
一、適用范圍
征收范圍內居住困難戶根據(jù)《實施細則》的規(guī)定計算補償款，對按照本審核辦法第四條折算公式計算后，人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經(jīng)濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用于購買產(chǎn)權調換房屋。
二、審核標準
1、以《上海市房屋管理局關于印發(fā)<上海市共有產(chǎn)權保障住房申請對象住房面積核查辦法>的通知》（滬房規(guī)范〔2019〕17號）的相關規(guī)定執(zhí)行。
2、以《關于印發(fā)<上海市共有產(chǎn)權保障住房申請、供應實施細則>的通知》（滬房規(guī)范〔2019〕22號）的相關規(guī)定執(zhí)行。
居住困難戶人數(shù)及住房面積核查認定時點以本地塊房屋征收決定公告之日為準。
三、居住困難戶人數(shù)審核程序
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申請人應為被征收房屋的產(chǎn)權人或公有房屋承租人，由其向設在本征收地塊的區(qū)住房保障機構受理窗口提出申請，并提交下列材料：
1、被征收房屋權屬證明；
2、被征收房屋戶籍證明；
3、在本市有他處房屋的，需提交相關證明；
4、申請人要求將外地配偶、未成年子女認定為居住人口的，必須提供婚姻狀況的證明及當?shù)鼐游瘯鼍叩木幼∏闆r證明材料；
5、其他相關材料。
以上材料由申請人提供原件，受理窗口原件與復印件核對無誤后方可受理。
（二）受理窗口初審
申請人提交材料齊全的，區(qū)住房保障機構受理窗口自收到申請之日7日內受理；申請人提交材料不全的，受理窗口應告知申請人補齊材料后受理。受理申請后，區(qū)住房保障機構受理窗口對申請人的資格條件、提交的申請表和材料進行初審，征收事務所協(xié)助材料的核實和調查工作。初審意見自受理申請之日起30日內作出。
?。ㄈ﹨^(qū)住房保障機構復審
區(qū)住房保障機構收到受理窗口初審意見后進行復審，在復審過程中涉及重大爭議或情況特別復雜的，必須經(jīng)區(qū)住房保障機構班子集體討論決定。復審意見自收到受理窗口初審意見之日起60日內作出。
?。ㄋ模蛯徑Y果公示
居住困難戶復審結果由區(qū)住房保障機構在征收地塊公示欄進行公示，公示期不少于15日，公示期內有異議的，由區(qū)住房保障機構進行復核，復核結果在征收地塊公示欄內公示，公示期不少于7日，公示期滿無異議，或者雖有異議但經(jīng)再次復查符合居住困難戶人口核定標準的，作為征收補償?shù)囊罁?jù)。
四、居住困難戶折算公式及補貼標準
折算公式為：被征收居住房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數(shù)。
保障補貼標準：保障補貼=折算單價×居住困難戶人數(shù)×22平方米-被征收居住房屋補償金額。
本地塊折算單價為建筑面積21000元/平方米。
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附件二：
黃浦區(qū)外灘源二期
特殊對象認定和補貼辦法
一、特殊對象的范圍與補貼標準
1、孤老、孤幼、孤殘（享受社會救濟、救助的）。
2、持有“上海市社會救助領取證”，領取最低生活保障金的人員及享受遺屬補助的人員。
3、持有各類殘疾證的殘疾人員。
4、符合《上海市城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險辦法》規(guī)定的大病醫(yī)保范圍的人員。
根據(jù)市民政局、市財政局、市醫(yī)療保險局“滬民救發(fā)（2001）17號文”規(guī)定：大病醫(yī)保對象主要為低收入家庭中患惡性腫瘤、尿毒癥、精神病等大病重病的對象。
5、經(jīng)勞動能力鑒定機構鑒定為完全喪失勞動能力和部分喪失勞動能力的人員。
6、省、直轄市、自治區(qū)，部級以上的勞模、先進工作者。
7、經(jīng)市民政局認定的烈屬或病故現(xiàn)役軍人，因公犧牲人員的直系親屬。
8、失獨家庭（指獨生子女死亡，其父母不再生育、不能再生育和不愿意收養(yǎng)子女的家庭）。
符合上述1至8項條件的對象，一次性補貼人民幣3萬元。
9、享受離休待遇的老同志，每人一次性補貼人民幣3萬元。
10、至房屋征收決定公告之日，年滿80周歲的高齡老人，每人一次性補貼人民幣2萬元。
11、至房屋征收決定公告之日，年滿90周歲的高齡老人，每人一次性補貼人民幣3萬元。
注：上述特殊對象按本地塊房屋征收決定公告之日前戶口簿記載人口經(jīng)認定后計算，同一人符合上述1-11項多種情形的，不作疊加計算。
12、本地塊房屋征收決定公告之日，不具有征收范圍內的本市常住戶口，原戶口從被征收房屋內遷出，且本人已實際回滬居住的支邊、支疆及知青本人戶口無法遷入本市的每人一次性補貼人民幣5萬元。
13、征收范圍持有經(jīng)區(qū)、縣勞動部門核發(fā)的《非正規(guī)就業(yè)許可證》，以及區(qū)民政部門或街道核發(fā)的《社區(qū)服務證》的居民房屋的持證人，且在征收范圍內從事經(jīng)營活動的，給予一次性補貼人民幣10萬元。
二、特殊對象認定流程
1、申請人向設在本征收地塊的受理窗口提出書面申請，并提供相關證明材料，由街道特殊對象認定小組進行核實認定。認定結果在征收地塊公示欄進行公示，公示期限為七日。
2、公示期間，對認定結果有異議的，可以書面提出并說明理由及提供相應的證明材料，由街道特殊對象認定小組進行復核，復核結果在征收地塊公示欄內公示，公示期限為七日。
3、公示期滿無異議，或者雖有異議但經(jīng)復核確認符合特殊對象認定標準的，予以認定。
申請人經(jīng)上述認定，且所涉的被征收房屋補償協(xié)議生效后，可享受相關特殊對象補貼。
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