私房僅有土地證而沒有房產證，建筑面積的認定；翻建出資人的補償份額；土地證價值的考慮因素；有戶口的非產權份額
由于歷史原因，上海城中心有許多私房僅有土地證而沒有房產證，對于這種情況，《關于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干具體問題的意見》的規(guī)定是“對于未經登記的房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準。”
在《上海高院：房屋征收補償利益分割民事糾紛會議紀要(2020)》第8條【被安置人的證明】中規(guī)定：“有的被征收私有房屋因歷史原因僅有臨時土地證，征收單位與被安置人代表簽訂補償協(xié)議，沒有明確被安置人范圍，臨時土地證記載的人員能否據此主張是被安置人？
答：雖然臨時土地證并非不動產權利的登記憑證，但可表明持證人使用該土地曾獲得相關部門認可?；诔鞘蟹课莘康睾弦坏脑瓌t，一般可采信臨時土地證登記的權利主體。但當事人有證據證明臨時土地證記載的權利人與真實權利人不一致的除外。”
對于僅有土地證而沒有房產證的建筑面積認定，各區(qū)的標準并非完全一樣。本文以虹口區(qū)為例，虹口區(qū)在征收中對于只有土地證而沒有房產證的建筑，若不低于三層的，一般按土地證面積乘以3計算補償的建筑面積。
另外，由于歷史原因，上海的原始私房一般只有一層或者一層上疊閣樓，后來由于人口增加，多數都進行了翻建。對于翻建出資人，應如何確定其補償應得份額？下面以虹口區(qū)人民法院2019年的一則判例進行解讀。
案例：（2019）滬0109民初24XX號
認定的事實如下：沈某9(1997年10月報死亡)與吳某某系夫妻關系，生育沈某1、沈某3、沈某5、沈某7、沈某8。沈某1與王某某系夫妻關系，沈2系兩人之子。韓某某與沈2系夫妻關系，沈某3與姚某某系夫妻關系，沈4系兩人之子。沈某5與瞿某某系夫妻關系，沈6系兩人之女。徐某某系沈某7之子。
系爭房屋為私房，無產權證，土地使用人為沈某9，用地面積34平方米。系爭房屋原為沈某9、袁某某與子女共同居住，沈某51969年左右搬離，沈某7、沈某8結婚后相繼搬離，沈6曾于1994年左右開始在系爭房屋短暫居住過幾年后搬離，沈某9居住至1997年去世，袁某某居住至2002年搬離，瞿某某、沈逸飛未在系爭房屋內居住。系爭房屋由沈某1、王某某、沈2長期居住直至房屋被征收。沈某3、姚某某、沈4居住至2001年搬離，之后三人居住的房屋部位由沈某3對外出租。
2018年7月，系爭房屋所在地塊列入征收范圍，內有戶籍人口12人，分列三本戶口簿，一本戶籍人員分別為沈某1、王某某、沈2；一本戶籍人員分別為沈某3、姚某某、沈4；一本戶籍人員分別為袁某某、沈6、沈某7、瞿某某、徐某某、沈某5。
2018年7月29日，甲方上海市虹口區(qū)住房保障和房屋管理局、征收實施單位上海市虹口第一房屋征收服務事務所有限公司與乙方袁某某、沈某1、沈某5、沈某3、沈某7、沈某8簽訂了《上海市國有土地上房屋征收補償協(xié)議》(以下簡稱“征收協(xié)議”)，約定：被征收房屋土地證記載的土地使用面積34平方米，房屋測繪建筑面積158.40平方米，認定建筑面積102平方米，未認定建筑面積56.40平方米；房屋價值補償款7,545,459.60元、其中評估價格5,214,342元、套型面積補貼766,815元、價格補貼1,564,302.60元；房屋裝潢補償51,000元；居住房屋搬遷費1,530元、居住房屋家用設施移裝費2,000元、無不予認定建筑面積殘值補償4萬元、居住房屋簽約面積獎102,000元、簽約比例獎12萬元、均衡實物安置補貼1,734,000元、促簽促搬獎816,000元，獎勵補貼合計2,815,530元；協(xié)議生效后，征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人，公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。根據《虹口區(qū)122街坊結算單》，該戶還有簽約比例獎超比例遞增部分5萬元、按期搬遷獎2萬元、臨時安置費補貼24,480元、早簽早搬加獎9萬元、增發(fā)臨時安置費補貼6,600元、簽約搬遷計息獎128,040.68元，戶口遷移獎1萬元。
法院認為，2003年系爭房屋的第三層翻建出資情況，根據庭審中雙方陳述，認定為沈某1出資翻建24平方米，沈某3出資翻建10平方米的蓋然性較高。
袁某某、沈某7、沈某5雖在系爭房屋內有戶籍，但在征收決定作出之前較長時間不在該房屋居住，沈某8在系爭房屋內無戶籍，且在征收決定作出之前較長時間不在該房屋居住，故四人僅對房屋價值補償款7,545,459.60元、居住房屋簽約面積獎102,000元有權進行分割。根據當事人陳述判斷，系爭房屋由沈某3、姚某某、沈4、沈某1、王某某、沈2長期控制使用，因此該六人為系爭房屋實際使用人，故其余獎勵補償款項應由六人獲得。徐某某戶籍雖在系爭房屋內，但其在征收決定作出之前較長時間不在該房屋居住，故無權分得征收補償利益，韓某某在系爭房屋內無戶籍，亦無權分得系爭房屋征收補償利益。本院綜合房屋來源情況、翻建情況及使用情況，酌情確定各方當事人應當獲得的征收補償利益。綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第三條、第六條之規(guī)定，判決如下：
一、沈某1、王某某、沈2共計分得征收補償款3,321,390.70元；
二、沈某3、姚某某、沈4共計分得征收補償款2,565,868.94元；
三、袁某某分得征收補償款3,390,696.04元；
四、沈某5分得征收補償款485,385元；
五、沈某7分得征收補償款485,385元；
六、沈某8分得征收補償款485,385元；
七、駁回原告沈某1、王某某、沈2、韓某某、沈某3、姚某某、沈4的其他訴訟請求。
律師解讀：
法官在該案分配中，雖然言明不居住的產權人四人僅對房屋價值補償款7,545,459.60元、居住房屋簽約面積獎102,000元有權進行分割，并 “酌情”確定各方當事人應當獲得的征收補償利益，但從分配的數額有零有整來看，法官遵循了一定的分配比例，并進行了精確的計算。那么，這個分配的比例是如何確定的呢？
首先，從原始產權人袁某某的份額來看，因該房原為夫妻共同財產，故其擁有該房屋50%的原始份額，沈9去世后，其繼承了其50%份額的1/6，即1/12。故袁某某享有的總份額為7/12。其對應的補償金額為3390696.04元。我們對此進行反向推算，則可以發(fā)現(xiàn)用于非實際使用人分配的數額約等于房屋價值補償款的四分之三。也就是說，法官在分配中考慮了土地的價值等于征收中認定的一層的建筑面積價值。
本案例體現(xiàn)了《上海高院：房屋征收補償利益分割民事糾紛會議紀要(2020)》第8條關于被安置人的認定標準，以及分配份額的裁判原則。對于以后的類似案例具有一定的參考價值。
需要提醒的是，在動遷征收中涉及歷史原因、房屋來源、居住情況、家庭內部關系等多種因素，法官在裁判中會進行綜合考量。本文所分析的案例僅代表個別法官的裁判思路，并不一定適用于所有類似案件的判決。但律師認為其分配思路具有一定的合理性。若您碰到類似問題，歡迎咨詢律師。
轉載請注明，本文作者：申宜禾律所合伙人 朱敏律師
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