虹口區(qū)瑞康里城市更新試點項目
安置方案（征求意見稿）

一、更新試點原則
本項目試點遵循公開透明原則。

二、更新實施范圍
更新四至范圍：東至哈爾濱路，南至嘉興路、新嘉路，西至四平路，北至海倫路。具體門牌號由實施主體另行公布。

三、實施主體
上海虹口城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司、上海虹房（集團）有限公司。

四、簽約主體
(一)關(guān)于公房簽約主體

公房的更新協(xié)議由實施主體與公房承租人簽訂。

公房承租人指執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)、與公有房屋產(chǎn)權(quán)人或者管理人建立租賃關(guān)系的個人和單位，以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準(zhǔn)。公房承租人死亡或戶口遷離本市，更新協(xié)議簽訂前，本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致的，由當(dāng)事人提出申請，物業(yè)公司辦理公房承租人變更手續(xù)，變更后的公房承租人作為更新協(xié)議簽約主體。更新協(xié)議簽訂前，各當(dāng)事人之間仍未協(xié)商一致的，按以下流程確定更新協(xié)議的簽約主體：

1、“公信評議監(jiān)督小組”組織派出所、物業(yè)公司及實施主體，根據(jù)公房租賃相關(guān)規(guī)定確定共同居住人。意見不一致的，由虹房集團和物業(yè)公司按照公房承租人變更的相關(guān)規(guī)定確定共同居住人。

2、實施主體對確定的共同居住人進行調(diào)查。

3、調(diào)查完畢后，實施主體將相關(guān)資料提交“公信評議監(jiān)督小組”，由“公信評議監(jiān)督小組”組織當(dāng)事人進行協(xié)商。實施主體應(yīng)將協(xié)商的時間、地點等相關(guān)事項書面通知當(dāng)事人。

4、“公信評議監(jiān)督小組”組織當(dāng)事人協(xié)商時，由人民調(diào)解員主持，協(xié)商、調(diào)解記錄應(yīng)由參會人員簽字確認。當(dāng)事人協(xié)商一致的，由物業(yè)公司根據(jù)協(xié)商結(jié)果變更公房承租人，變更后的公房承租人作為更新協(xié)議簽約主體。當(dāng)事人經(jīng)兩次調(diào)解仍未協(xié)商一致，或者經(jīng)書面通知兩次無正當(dāng)理由不參加協(xié)商的，由虹房集團和物業(yè)公司按照相關(guān)規(guī)定書面確定公房承租人，確定后的公房承租人作為更新協(xié)議簽約主體。

(二)關(guān)于私有房屋簽約主體

私有房屋的更新協(xié)議由實施主體與私有房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。

私有房屋產(chǎn)權(quán)人以不動產(chǎn)權(quán)屬證書為準(zhǔn)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的私有房屋產(chǎn)權(quán)人死亡的，由其繼承人作為簽約主體。不屬于公房占地范圍內(nèi)且未附著于公房的未經(jīng)登記房屋，有相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的，其權(quán)利人可作為簽約主體，無批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，其權(quán)利人可作為簽約主體。更新協(xié)議簽訂前，由共有產(chǎn)權(quán)人就簽約事宜進行協(xié)商。共有產(chǎn)權(quán)人之間協(xié)商一致的，可以由共有產(chǎn)權(quán)人共同簽訂更新協(xié)議，也可以由共有產(chǎn)權(quán)人委托代理人簽訂更新協(xié)議。

共有產(chǎn)權(quán)人之間不能就簽約達成一致的，由“公信評議監(jiān)督小組”組織共有產(chǎn)權(quán)人進行調(diào)解。共有產(chǎn)權(quán)人經(jīng)兩次調(diào)解仍未達成一致，或者經(jīng)書面通知兩次無正當(dāng)理由不參加調(diào)解的，由同意簽約的實際居住的產(chǎn)權(quán)人作為簽約人；舊房已出租或空置的，由同意簽約的產(chǎn)權(quán)人作為簽約人。簽約人在簽訂更新協(xié)議時，應(yīng)當(dāng)同時簽署同意承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的承諾書。

五、計戶標(biāo)準(zhǔn)

以經(jīng)區(qū)人民政府審核同意的安置方案公布之日合法有效的公房租賃憑證、公有非居住房屋租賃合同、不動產(chǎn)權(quán)屬證書計戶，按戶進行簽約。本方案中所指的戶，均指按上述計戶標(biāo)準(zhǔn)認定的戶。同一房屋的共有人分別持證的，按一戶進行簽約。

六、舊房調(diào)查登記

實施主體對實施范圍內(nèi)舊房的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，公房承租人、私有房屋產(chǎn)權(quán)人及房屋管理部門和不動產(chǎn)登記機構(gòu)予以配合。實施主體在更新協(xié)議簽訂前將調(diào)查結(jié)果在實施范圍內(nèi)公布。

七、舊房建筑面積計算方式

(一)居住房屋建筑面積計算方式

1、公有居住房屋建筑面積計算方式

承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn)；如租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)換算成建筑面積：

房屋類型	公寓	獨立住宅 （花園住宅）	新里住宅	新工房 （有電梯、成套）	新工房 （無電梯、成套）	新工房 （無電梯、不成套）	“兩萬戶” 新工房	舊里住宅	簡屋
換算系數(shù)	2.06	1.83	1.82	2.00	1.98	1.94	1.65	1.54	1.25

 

上表中的房屋類型以公房管理資料記載的房屋類型為準(zhǔn)。如公房管理資料沒有記載的，由實施主體向市房科院提出房屋建筑類型鑒定委托。

租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。僅承租一個居住部位且為閣樓，如閣樓最高處的高度低于1.2米（含）的，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。

換算建筑面積的基數(shù)為租用公房憑證記載的獨用居住部位的面積（使用面積）。廚房（灶間）、備餐室、廁浴室、壁櫥、箱子間、走道、曬臺、陽臺、天井、樓梯問等部位的面積不屬于居住面積，不作為換算建筑面積的基數(shù)，但單獨調(diào)配作為居住部位使用的除外。租用公房憑證未作記載的部位均不計算建筑面積，公房管理資料記載按照公房承租且收取租金的除外。

2、私有居住房屋建筑面積計算方式

(1)已經(jīng)登記的房屋建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)對于已經(jīng)登記的居住房屋，其建筑面積，一般以不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)；不動產(chǎn)權(quán)屬證書和不動產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

(2)未經(jīng)登記的房屋建筑面積計算標(biāo)準(zhǔn)

未經(jīng)登記的私有永久建筑，高度在2.2米以上（含2.2米)的部分，以核定的土地使用面積（指依據(jù)國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、批準(zhǔn)期限內(nèi)的臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋修建執(zhí)照、房地部門的房屋交易機構(gòu)出具的買賣或過戶證明及其他可證明建筑合法性的材料核定的土地使用面積)為基數(shù)，實際層數(shù)在三層以上（含三層）的，按地面以上三層計算建筑面積；實際層數(shù)在三層以下的，按地面以上實際層數(shù)計算建筑面積；每層的實際建筑面積小于核定的士地使用面積的，按實際建筑面積計算。其余不計算建筑面積。

相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的未經(jīng)登記的私有永久建筑的建筑面積大于核定的土地使用面積的，該層建筑面積以記載的建筑面積為準(zhǔn)，但實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載土地使用面積或房屋建筑面積，或者雖無批準(zhǔn)文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，由實施主體委托房屋調(diào)查機構(gòu)實地測量，對于地面以上三層以內(nèi)且高度在2.2米以上（含2.2米)的...

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