黃浦區(qū)190街坊個體工商戶非居住房屋征收補償方案（征求意見稿）;動遷補償款計算工具下載；動遷法律咨詢
上海申宜禾律師事務(wù)所合伙人朱敏律師提醒：
在征收過程中會先后發(fā)布補償方案意見稿和修改稿，由此可以計算出大概的補償數(shù)額，在征收過程中征收部門一般以戶（一證為一戶）為單位進行補償，并不對被征收人家庭內(nèi)部或公房承租人、同住人、私房產(chǎn)權(quán)人之間的利益進行分配。被征收人家庭內(nèi)部或公房承租人、同住人、私房產(chǎn)權(quán)人之間的利益分配需家庭內(nèi)部協(xié)商解決，在協(xié)商前，建議先了解動遷補償份額相關(guān)的法律規(guī)定。若暫時無法達成一致的分配協(xié)議，需要提起訴訟，建議提前咨詢律師介入，以免錯過凍結(jié)保全動遷補償款和取證的時機。
點擊下載：黃浦區(qū)190街坊征收補償計算工具（意見稿）.xlsx
黃浦區(qū)190街坊
個體工商戶非居住房屋征收補償方案
（征求意見稿）
本地塊房屋征收范圍已由黃浦區(qū)人民政府確定，并已達到舊城區(qū)改建意愿征詢的規(guī)定比例，現(xiàn)將個體工商戶非居住房屋征收補償方案擬訂如下：
一、房屋征收與補償?shù)姆梢罁?jù)
（一）《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）
（二）《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（市政府令第71號）
（三）《關(guān)于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干具體問題的意見》（滬房管規(guī)范征[2012]9號）、上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會《關(guān)于公布部分規(guī)范性文件清理結(jié)果的通知》（滬建法規(guī)〔2016〕664號）、《上海市房屋管理局關(guān)于延長<關(guān)于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干具體問題的意見>有效期的通知》（滬房規(guī)范〔2021〕10號）
（四）《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）
（五）《上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定》（滬房規(guī)范 [2018]5號）
（六）其他相關(guān)法規(guī)和規(guī)范性文件
????二、房屋征收的目的
加快推進舊城區(qū)改建，改善居民的居住條件和環(huán)境。
三、房屋征收的范圍
東至四川中路，南至延安東路，西至江西中路，北至廣東路。
四、被征收房屋類型、建筑面積及用途的認定辦法
（一）房屋類型認定
房屋類型以房地產(chǎn)權(quán)證書記載或公房管理部門摘錄為準。
?。ǘ┓课萁ㄖ娣e的認定
對于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準；房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房地產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以房地產(chǎn)登記簿為準。
對于未經(jīng)登記的房屋，以相關(guān)批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關(guān)批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關(guān)批準文件未記載建筑面積，以房屋行政管理部門認定的房屋調(diào)查機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準。
承租的公有非居住房屋，以租用公房憑證、房屋租賃合同記載的建筑面積為準。
（三）非居住房屋的認定
1、原始設(shè)計為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，應(yīng)當(dāng)認定為非居住房屋；
2、公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認定為非居住房屋；
3、原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或者區(qū)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，除有特別規(guī)定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或者區(qū)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模徽J定為非居住房屋。
區(qū)勞動部門核發(fā)的《非正規(guī)就業(yè)許可證》，以及區(qū)民政部門或街道核發(fā)的《社區(qū)服務(wù)證》的持證人所使用的居住房屋，不認定為非居住房屋。
五、征收非居住房屋的補償方式、補償標準和計算方法
征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
征收非居住房屋的，應(yīng)當(dāng)對被征收人、公有房屋承租人給予以下補償：被征收房屋的市場評估價格；設(shè)備搬遷和安裝費用；無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；停產(chǎn)停業(yè)損失補償。
征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租非居住房屋的補償標準，被征收人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止，對被征收人的補償金額計算公式為：評估價格×20%，對公有房屋承租人的補償金額計算公式為：評估價格×80%；被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被征收人安置公有房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準，按照被征收房屋市場評估價的10%確定。被征收人、公有房屋承租人認為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過被征收房屋的市場評估價10%的，向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估，并按照評估結(jié)果予以補償。被征收人、公有房屋承租人對評估結(jié)果有異議的，可以申請復(fù)核、鑒定。
六、簽約期限
房屋征收決定作出后，被征收人、公有房屋承租人根據(jù)房屋征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。
根據(jù)市、區(qū)相關(guān)規(guī)定，本地塊房屋征收補償協(xié)議生效條件為簽約期限內(nèi)簽約比例達到85%。
本地塊房屋征收補償簽約期限為60天（起始日期根據(jù)被征收房屋評估進展情況確定），具體時間另行公布。簽約期限內(nèi)，如簽約比例提前達到85%，則簽約期限調(diào)整為簽約比例達到85%后的15日止，但被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門簽約所能享受的相關(guān)獎勵、補貼仍按原簽約期限結(jié)算。
七、征收非居住房屋的獎勵和補貼標準
本方案僅適用于被征收人、公有房屋承租人為個人，且持有注冊在被征收房屋范圍內(nèi)有效工商營業(yè)執(zhí)照的個體工商者。
獎勵和補貼以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶發(fā)放。
（一）征收非居住房屋的獎勵標準
1、簽約獎勵費
被征收人、公有房屋承租人與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協(xié)議并在約定期限內(nèi)搬離被征收房屋的，每戶給予40萬元獎勵。
2、搬遷獎勵費
被征收非居住房屋在簽約期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議，并在約定期限內(nèi)搬離被征收房屋的，每戶獎勵30萬元。
（二）征收非居住房屋的補貼標準
1、不予認定建筑面積材料補貼
按規(guī)定不予認定建筑面積的部分，按600元/平方米給予材料補貼，低于10萬元/戶的，按10萬元/戶給予材料補貼。對于沒有不予認定建筑面積的，給予無不予認定建筑面積補貼10萬元/戶。
2、證照補貼
對持有注冊在被征收房屋范圍內(nèi)有效工商營業(yè)執(zhí)照（店鋪）的個體工商者，給予一次性補貼30萬元。
3、室內(nèi)裝飾裝修補償
對非居住房屋室內(nèi)裝飾裝修補償，按被征收非居住房屋建筑面積每平方米補貼1500元計算，每證低于15萬元的，按15萬元計算。
4、自行購置營業(yè)用房補貼
被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償方式、自行購置非居住營業(yè)用房的，按被征收房屋的非居住建筑面積30000元/平方米計算補貼，每證低于60萬元的，按60萬元計算。
5、征收補償費用計息標準
對在征收簽約期限內(nèi)簽訂房屋征收補償協(xié)議的被征收人、公有房屋承租人，按房屋征收補償協(xié)議補償總金額（不包括臨時安置費）以一年期貸款利率4.6%標準計息，征收補償費用計息時間從簽訂協(xié)議之日起至房屋征收補償簽約期限結(jié)束，所產(chǎn)生的利息待協(xié)議生效后與房屋征收補償費用一并發(fā)放。
注：征收居住和非居住兼用的房屋，被征收人或公有房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款。
八、房屋征收評估機構(gòu)
房屋征收部門將房屋征收評估項目在市估價師協(xié)會網(wǎng)站上發(fā)布，接受報名審核，將審核通過的評估機構(gòu)名單在房屋征收范圍內(nèi)公示，并組織被征收人、公有房屋承租人在5個工作日內(nèi)協(xié)商選定評估機構(gòu)；協(xié)商不成的，房屋征收部門組織被征收人、公有房屋承租人在張貼公示的評估機構(gòu)名單中進行投票，按照簡單多數(shù)的原則，以得票多少的順位確定評估機構(gòu)。房屋征收部門將確定的評估機構(gòu)名單在房屋征收范圍內(nèi)和市估價師協(xié)會網(wǎng)站上予以公告。
九、征收部門及受委托的房屋征收事務(wù)所
征收部門：上海市黃浦區(qū)住房保障和房屋管理局。
受委托的房屋征收事務(wù)所：
上海市黃浦第二房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司。
十、其他事項
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被征收人、公有房屋承租人以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。
?。ǘ┓课菡魇昭a償協(xié)議簽訂主體的確定
房屋征收補償協(xié)議應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。被征收人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同所載明的承租人為準。
?。ㄈ┓课菡魇昭a償協(xié)議的訂立
房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人依照本方案的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限等事項，訂立房屋征收補償協(xié)議。
被征收人、公有房屋承租人未按協(xié)議約定搬離原址，房屋征收部門有權(quán)解除協(xié)議，并追究其違約責(zé)任。
（四）房屋征收補償決定
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條和《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第四十二條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報黃浦區(qū)人民政府。黃浦區(qū)人民政府依法按照房屋征收法律規(guī)定及本地塊房屋征收補償方案作出補償決定，相關(guān)獎勵等優(yōu)惠措施不作為補償決定的依據(jù)。
（五）本房屋征收補償方案中的貨幣單位為人民幣。
（六）特別告知：本補償方案中的搬遷指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人（同住人）搬離被征收房屋，在向征收人移交空房的同時，被征收房屋的房租、水、電、煤氣、電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施費用必須結(jié)清，且被征收房屋沒有設(shè)定抵押。
（七）本房屋征收補償方案由區(qū)房屋征收部門負責(zé)解釋。
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上海市黃浦區(qū)人民政府
二〇二一年十二月七日
