根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（第71號(hào)令）第五十一條規(guī)定：共同居住人，是指作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。上述三個(gè)條件需同時(shí)具備（特殊情況除外）。

那么，在實(shí)際判決中，法院是否一定遵循上述原則來(lái)判案呢？

在以往的判例探討中，我們已經(jīng)討論過(guò)許多案例，法官在裁判中，并不完全百分百遵循上述標(biāo)準(zhǔn)來(lái)分割征收補(bǔ)償利益，而是綜合考量房屋來(lái)源、居住情況、戶籍情況、贍養(yǎng)撫養(yǎng)義務(wù)、家庭成員之間的關(guān)系、內(nèi)部協(xié)議、以及知青或支邊人員按政策回滬落戶、是否居住困難等情形酌情考慮各方應(yīng)得利益。

 

案例（裁判法院：虹口區(qū)人民法院）：原告雖不符合法定的共同居住人條件，但因變更承租人時(shí)有書(shū)面承諾而獲得意定的共同居住人資格，有權(quán)要求分得征收利益。（因判決書(shū)原文內(nèi)容較長(zhǎng)，本文予以節(jié)選）

事實(shí)部分：經(jīng)法院審理查明，余某霞、余某震為兄妹關(guān)系，是孔某某、余某某夫婦的子女；李某祥與余某霞原為夫妻關(guān)系，2009年離婚；王某紅與余某震為夫妻關(guān)系，余某輝為二人之子。系爭(zhēng)房屋為公房，是余某某、孔某某夫婦在1950年代分得，余某某1983年過(guò)世后承租人變更為孔某某。系爭(zhēng)房屋內(nèi)有戶籍5人，即本案原、被告。其中余某震的戶籍于1997年從銅川路XXX弄XXX號(hào)XXX室遷入（以下簡(jiǎn)稱銅川路房屋），王某紅、余某輝的戶籍于2004年從銅川路房屋遷入；李某祥、余某霞的戶籍于2007年從甘肅省遷入，雙方均未實(shí)際居住該房屋。系爭(zhēng)房屋從90年代末起先是無(wú)人居住，后由李某祥出租?？啄衬秤?011年過(guò)世。2012年3月，余某震向上海北外灘物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱北外灘物業(yè)）申請(qǐng)變更為系爭(zhēng)房屋的承租人。2012年3月28日，余某霞、李某祥分別在北外灘物業(yè)的征詢記錄上簽名同意將系爭(zhēng)房屋承租人變更為余某震，而余某震則在兩張征詢記錄上簽名承諾保證李某祥、余某霞對(duì)系爭(zhēng)房屋的永久居住權(quán)。系爭(zhēng)房屋的承租人隨后于當(dāng)年5月變更為余某震。

另查明，余某震、王某紅婚后先居住在房管所分配的曹楊八村使用權(quán)房屋，后加價(jià)置換銅川路房屋，2002年出售銅川路房屋購(gòu)買(mǎi)了祁連山南路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋，登記在三被告名下。余某霞在1998年以外地兩處使用權(quán)房屋向其單位置換上海市芳芯路XXX弄XXX號(hào)XXX室使用權(quán)房屋，并于2005年買(mǎi)下產(chǎn)權(quán)，登記在余某霞及其女兒名下。在余某霞與李某祥2009年的離婚協(xié)議書(shū)中，記載“雙方無(wú)共同財(cái)產(chǎn)、無(wú)糾葛”。

根據(jù)征收協(xié)議，系爭(zhēng)房屋合計(jì)補(bǔ)償安置款1511778.98元。

上述事實(shí)，有原告提供的戶籍信息、離婚證與離婚協(xié)議、芳芯路房屋的房產(chǎn)證和買(mǎi)賣(mài)合同、單位證明、動(dòng)遷公告、孔某某的租用公房憑證，被告提供的征收協(xié)議、補(bǔ)充協(xié)議、獎(jiǎng)勵(lì)協(xié)議、戶籍資料、房產(chǎn)登記信息，法院調(diào)取的征收相關(guān)材料、承諾書(shū)、征詢記錄，以及雙方陳述等證據(jù)為證。

本院認(rèn)為，根據(jù)《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，征收居住房屋的，公有房屋承租人所得的貨幣補(bǔ)償款歸公有房屋承租人及其共同居住人共有；而共同居住人是指在作出房屋征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。兩原告在征收之前并未在系爭(zhēng)房屋長(zhǎng)期居住，其婚姻存續(xù)期間在他處購(gòu)有住房，離婚時(shí)也未明確分割，故從法定條件上看，其并不符合共同居住人的條件。

然而，余某震并非系爭(zhēng)房屋的原始承租人，而是在原承租人孔某某去世，系爭(zhēng)房屋已面臨征收的情況下，經(jīng)包括兩原告在內(nèi)的戶籍人一致同意，變更成為承租人的。在兩原告同意變更承租人的征詢記錄上，余某震以書(shū)面形式明確承諾保證兩原告對(duì)系爭(zhēng)房屋的永久居住權(quán)。這一書(shū)面承諾是合法有效的民事法律行為，以意定方式賦予了兩原告對(duì)系爭(zhēng)房屋的共同居住人地位。毫無(wú)疑問(wèn)，承諾應(yīng)當(dāng)?shù)玫叫攀?，更何況余某震的承諾并非無(wú)償作出，而是以兩原告同意其作為系爭(zhēng)房屋承租人為對(duì)價(jià)的——若無(wú)兩原告的同意，余某震作為與余某霞同樣在他處另有住房且并非實(shí)際居住的戶籍人，在物業(yè)指定承租人的程序及隨之而來(lái)的征收利益分配中將面臨無(wú)法確定的風(fēng)險(xiǎn)?？梢?jiàn)余某震已從其承諾中受有利益。余某震所稱其承諾給原告的居住權(quán)在系爭(zhēng)房屋被拆除的情況下即告消滅的抗辯，顯然與公有住房居住利益經(jīng)征收已轉(zhuǎn)化為征收利益的事實(shí)不符，更不可能是在征收前景已告明朗時(shí)，雙方當(dāng)事人能認(rèn)可作為對(duì)價(jià)的真實(shí)意思。余某震試圖以原告不符合法定的共同居住人條件為由，排除兩原告的征收利益，是對(duì)其自身所作承諾的違反，也是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用精神的背棄，法律不會(huì)對(duì)此予以放任。

綜上所述，兩原告雖不符合法定的共同居住人條件，但因承租人的書(shū)面承諾而獲得意定的共同居住人資格，有權(quán)要求分得征收利益。但鑒于實(shí)際的搬遷工作是被告方所做，故與搬遷相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼，包括搬遷補(bǔ)貼、按期搬遷獎(jiǎng)、設(shè)施移裝費(fèi)，應(yīng)由被告取得。其余征收補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼，應(yīng)由兩原告分得五分之二，利息按實(shí)結(jié)算分割。故兩原告應(yīng)得的征收補(bǔ)償款總額計(jì)為596，039.40元。該款應(yīng)由已領(lǐng)取了全部征收款項(xiàng)的承租人余某震予以給付。

律師分析：

本案中法官作為重要裁量依據(jù)的變更承租人承諾書(shū)，在上海各區(qū)變更承租人時(shí)都存在相似的內(nèi)容。

法官在說(shuō)理中最先考量的因素是房屋來(lái)源于原被告的父母，在原被告均自有住房的情況下，若完全按照法律規(guī)定判決征收補(bǔ)償利益歸承租人一人所有，則明顯有失公平。公房使用權(quán)兼有保障居住、財(cái)產(chǎn)價(jià)值的雙重屬性。在住房市場(chǎng)化的今天，公房使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)屬性日益突出。在原被告雙方居住均有保障的情況下，應(yīng)著重考慮其財(cái)產(chǎn)屬性。根據(jù)現(xiàn)代法理學(xué)，法官在判案時(shí)應(yīng)首先適用法律規(guī)則（即法律條文），但若適用條文作出的裁判會(huì)產(chǎn)生極不公平的結(jié)果時(shí)，為了實(shí)現(xiàn)個(gè)案正義，可以適用法律原則進(jìn)行裁判。故本案法官的判決合情合理。

由于征收補(bǔ)償涉及較多的歷史原因和地方政策，上海各區(qū)以及不同的征收實(shí)施單位的征收補(bǔ)償操作也存在一定的差別，故各區(qū)法院的裁量標(biāo)準(zhǔn)并非完全一致，甚至同一法院的不同法官對(duì)于相似案例的裁判也存在自己的看法。故在解答當(dāng)事人關(guān)于征收補(bǔ)償款分配份額時(shí)，我一般主要作法律上的講解，而對(duì)于具體份額的多寡，法官酌情的尺度，在沒(méi)有確定法官之前，我們只能根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估量上下限區(qū)間。在具體訴訟中，我們會(huì)研究各個(gè)法院對(duì)于該類案件的裁判原則，主審法官的裁判思路，從而制定訴訟策略。